一、科技地产的内涵 18

二、科技地产的类型 19

三、科技地产的优势 19

一、科技地产业政策环境分析 20

（一）土地政策现状及影响 20

（二）高新技术企业认定标准 23

（三）高新园区相关政策分析 27

二、科技地产业社会环境分析 28

（一）中国人口总规模分析 28

（二）中国城镇化进程分析 30

1、城镇化与土地制度 30

2、城镇化仍有发展空间 31

（三）居民收入与消费情况 32

三、中国土地建设情况分析 35

（一）土地市场发展形势 35

（二）批准建设用地情况 36

（三）建设用地供应情况 36

（四）土地出让情况分析 37

（五）重点城市地价分析 38

（六）重点城市土地抵押 38

四、中国房地产市场发展分析 39

（一）土地开发及购置情况 39

（二）房地产市场供给结构 40

（三）房地产开发景气指数 40

（四）房地产开发投资情况 41

（五）房地产开发资金来源 42

五、国家“火炬计划“项目分析 43

（一）“火炬计划”项目宗旨 43

（二）“火炬计划”实施内容 43

（三）“火炬计划”实施情况 45

一、高新技术产业开发区概况 47

二、高新技术产业开发区分布 47

三、高新技术产业开发区类别 48

四、高新技术开发区管控模式 50

五、高新园区发展特点分析 50

一、高新技术产业开发区规模 51

二、国家高新区经济效益分析 51

三、国家高新区自主创新情况 52

四、国家高新区人才发展情况 52

五、国家高新区产业结构调整 53

一、高新区数量 54

二、总产值分析 56

三、总收入分析 57

四、净利润分析 58

五、出口额分析 58

一、高新园区评定指标 59

二、区位竞争现状分析 64

三、生产能力竞争现状 65

四、创新能力比较分析 66

一、科技地产开发运营特点 68

二、科技地产开发定位分析 69

（一）开发商圈定位分析 69

（二）科技地产客户定位 69

（三）项目业态定位分析 70

三、科技地产开发模式分析 70

（一）园中园开发模式 70

（二）市场化开发模式 71

（三）行政特区开发模式 71

（四）官助民办开发模式 71

四、科技地产融资模式分析 72

（一）主要融资模式分析 72

1、BOT及其变种 72

2、BT融资模式 73

3、ABS融资模式 75

4、TOT融资模式 75

5、PPP项目融资模式 76

（二）相关项目融资方式分析 76

1、特许经营 76

2、公私合营 76

3、施工承包商垫资 76

4、使用者预付费 77

一、科技地产招商引资分析 77

（一）科技招商环境概述 77

（二）外资直接投资规模 78

（三）外资投资行业分布 79

（四）外资投资地区分布 79

（五）外资投资来源分析 80

二、科技地产招商现状分析 81

（一）科技地产招商概述 81

（二）科技企业进驻行为 82

（三）招商影响因素分析 82

1、科技园区发展环境 82

2、科技园区自身优势 82

3、科技园区策略规划 82

三、科技地产招商流程分析 84

（一）科技地产目标定位 84

（二）相关信息资料搜集 84

（三）各类招商方案制订 85

（四）招商方案比较筛选 85

（五）招商方案具体实施 86

（六）招商方案跟踪反馈 86

四、科技地产招商策略分析 87

（一）科技园区招商策略 87

（二）企业场地招商策略 87

（三）科技项目招商策略 88

一、科技地产服务管理特点 88

二、科技地产盈利模式分析 89

（一）项目销售收益 90

（二）物业经营收益 90

（三）土地出让收益 90

（四）无形资产收益 90

（五）房地产开发收益 90

三、科技地产平台管理建设 91

（一）公共服务平台建设 91

（二）金融服务平台建设 91

（三）设计服务平台建设 92

（四）研发平台建设分析 92

（五）物流服务平台建设 93

（六）标准检测平台建设 93

（七）商贸服务平台建设 93

（八）人力资源平台建设 94

（九）政府服务平台建设 94

一、科技园区发展基本概述 96

（一）科技园区发展现状 96

（二）科技园区发展规模 96

（三）科技园区进驻企业 98

二、科技园区发展模式分析 98

（一）科技园区创建模式 98

（二）科技园区管理模式 99

（三）科技园区盈利模式 99

（四）科技园区合作模式 100

三、科技园区地产开发分析 100

（一）科技园地产开发现状 100

（二）科技园区开发模式 101

（三）科技园地产开发定位 101

（四）科技园地产开发策略 102

一、孵化器产业发展基本情况 104

（一）企业孵化器发展概述 104

（二）企业孵化器运作特点 105

（三）国内孵化器运行规模 106

（四）孵化器细分市场分析 113

1、高新技术创业园 113

2、留学人员创业园 114

3、国际企业孵化器 114

4、国家大学科技园 114

二、企业孵化器发展模式分析 116

（一）“清华模式”分析 116

（二）“杨浦模式”分析 118

（三）“东湖模式”分析 118

（四）“上海模式”分析 119

（五）“西安模式”分析 120

三、孵化型科技地产发展分析 122

（一）孵化器科技地产开发现状 122

（二）孵化器科技地产开发模式 122

（三）国外孵化器地产开发经验 124

（四）孵化器科技地产发展策略 126

一、科技新城发展基本概述 130

（一）科技新城发展特点 130

（二）科技新城发展条件 131

（三）科技新城开发困境 132

二、科技新城发展阶段及模式 132

（一）要素聚集阶段及模式 132

（二）产业主导阶段及模式 132

（三）创新突破阶段及模式 133

（四）财富凝聚阶段及模式 133

三、科技新城地产开发分析 134

（一）科技新城地产开发现状 134

（二）科技新城地产开发模式 134

（三）国外科技新城地产经验 135

（四）科技新城地产开发策略 137

一、科技地产发展环境分析 139

（一）城市区位布局分析 139

（二）工业用地供应情况 141

（三）地产投资规模分析 142

二、科技地产市场发展分析 142

（一）科技地产发展现状 142

（二）科技园区运营分析 143

（三）科技地产发展规划 144

三、科技地产项目运行分析 146

（一）现有项目运行分析 146

（二）热点项目投资分析 147

一、美国硅谷 229

（一）项目运营基本情况 229

（二）园区基础设施建设 229

（三）园区科技产业布局 230

（四）园区运营管理经验 232

二、印度班加罗尔科技园 234

（一）项目运营基本情况 234

（二）园区建设规模分析 235

（三）园区科技产业布局 236

（四）园区运营管理经验 236

三、日本筑波城 239

（一）项目运营基本情况 239

（二）园区基础设施建设 240

（三）园区科技产业布局 240

（四）园区运营管理经验 242

四、中国台湾新竹科学园 243

（一）项目运营基本情况 243

（二）园区基础设施建设 244

（三）园区科技产业布局 244

（四）园区运营管理经验 245

一、中关村国家自主创新示范区 246

（一）项目投资情况分析 246

（二）园区建设规模分析 247

（三）园区总体规划分析 248

（四）园区科技产业布局 250

（五）项目成功因素分析 250

二、嘉兴长三角创新园 250

（一）项目投资情况分析 250

（二）园区基础设施建设 251

（三）园区总体规划分析 251

（四）园区科技产业布局 252

（五）园区产业服务分析 253

三、天津滨海高新技术产业开发区 257

（一）项目主要情况分析 257

（二）园区建设规模分析 257

（三）园区总体规划分析 258

（四）园区科技产业布局 259

（五）项目成功因素分析 262

四、上海张江高科技园 262

（一）项目投资情况分析 262

（二）园区建设规模分析 263

（三）园区总体规划分析 263

（四）园区科技产业布局 264

（五）项目成功因素分析 265

五、广州高新技术产业开发区 266

（一）项目投资情况分析 266

（二）园区建设规模分析 267

（三）园区科技产业现状 267

（四）园区科技产业布局 268

（五）项目成功因素分析 269

六、深圳高新技术产业开发区 269

（一）项目投资情况分析 269

（二）园区基础设施建设 269

（三）园区建设规模分析 270

（四）园区发展特色分析 271

（五）园区科技产业规划 273

七、天安数码城 277

（一）项目基本情况分析 277

（二）园区基础设施建设 278

（三）集团总体规划分析 279

（四）园区科技产业布局 280

（五）项目成功因素分析 280

八、松山湖国家高科技产业园 281

（一）项目基本情况分析 281

（二）园区基础设施建设 282

（三）园区总体规划分析 283

（四）园区科技产业布局 284

（五）智慧松山湖的分析 285

九、香港科技园 286

（一）项目投资情况分析 286

（二）园区基础设施建设 287

（三）园区总体规划分析 287

（四）园区科技产业布局 287

（五）项目运营模式分析 288

十、厦门留学生创业园 289

（一）项目投资情况分析 289

（二）园区建设规模分析 289

（三）园区总体规划分析 290

（四）园区科技产业布局 291

（五）项目成功因素分析 291

十一、武汉东湖新技术开发区 292

（一）项目投资情况分析 292

（二）园区建设规模分析 292

（三）园区总体规划分析 293

（四）园区科技产业布局 294

（五）项目发展优势分析 295

十二、苏州工业园 295

（一）项目投资情况分析 295

（二）园区项目建设规模 296

（三）园区总体规划分析 296

（四）园区科技产业建设 297

（五）园区发展规划分析 298

十三、成都高新技术产业开发区 299

（一）项目投资情况分析 299

（二）园区建设规模分析 300

（三）园区总体规划分析 301

（四）园区科技产业布局 301

（五）项目成功因素分析 303

十四、西安高新技术产业开发区 304

（一）项目投资情况分析 304

（二）园区基础设施建设 304

（三）园区发展目标分析 304

（四）园区产业布局规划 305

（五）园区发展优势分析 307

一、地产业务发展概况 309

二、企业经营情况分析 309

三、科技地产发展优势 309

四、科技地产项目分析 310

五、企业发展战略规划 312

一、地产业务发展概况 313

二、企业经营情况分析 314

三、科技地产发展优势 314

四、科技地产项目分析 314

五、企业发展战略规划 315

一、地产业务发展概况 315

二、企业经营情况分析 315

三、科技地产发展优势 317

四、科技地产项目分析 318

五、企业发展战略规划 319

一、地产业务发展概况 319

二、企业经营情况分析 320

三、科技地产发展优势 321

四、科技地产项目分析 321

五、企业发展战略规划 323

一、地产业务发展概况 323

二、企业经营情况分析 324

三、科技地产发展优势 325

四、科技地产项目分析 325

五、企业发展战略规划 326

一、地产业务发展概况 326

二、企业经营情况分析 326

三、科技地产发展优势 327

四、科技地产项目分析 327

五、企业发展战略规划 329

一、地产业务发展概况 329

二、企业经营情况分析 329

三、科技地产发展优势 331

四、科技地产项目分析 331

五、企业发展战略规划 331

一、地产业务发展概况 332

二、企业经营情况分析 332

三、科技地产项目分析 333

四、企业发展战略规划 334

一、地产业务发展概况 334

二、企业经营情况分析 334

三、科技地产发展优势 336

四、科技地产项目分析 336

五、企业发展战略规划 336

一、地产业务发展概况 337

二、企业经营情况分析 337

三、科技地产发展优势 338

四、科技地产项目分析 339

五、企业发展战略规划 339

一、科技园区发展规划分析 341

二、科技地产市场开发趋势 345

三、科技地产政策变革趋势 346

四、科技地产发展SWOT分析 347

（一）发展优势分析 347

（二）发展劣势分析 348

（三）发展机遇分析 348

（四）发展威胁分析 350

一、科技地产投融资特性分析 350

（一）科技地产投资环境分析 350

（二）科技地产投资影响因素 351

（三）科技地产融资渠道分析 352

二、科技地产投资潜力分析 353

（一）科技地产投资价值分析 353

（二）科技地产的投资回报率 353

（三）科技地产区域投资潜力 354

一、政策风险分析 355

二、项目定位风险 355

三、市场运营风险 356

四、资金投入风险 357

五、成本控制风险 357

一、投资风险规避策略分析 357

二、科技地产企业转型策略 358

三、项目开发运营策略分析 359

四、项目区域开发策略分析 360

图表1  高科技园区类型及特点 19

图表2  《关于加强土地增值税征管工作的通知》的主要内容 20

图表3  房地产用地调控政策要点及主要内容 22

图表4  2008-2014年中国人口总量增长趋势图 29

图表5  2013年中国人口数量及其构成情况统计 29

图表6  2006-2015年中国城镇化率变化趋势图 30

图表7  各国主要市场人口占全国人口比重 31

图表8  中美主要大城市GDP占本国GDP比重 32

图表9  2008-2014年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 33

图表10  2008-2014年中国农村居民人均纯收入及增长趋势图 33

图表11  2008-2014年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 34

图表12  2014年中国主要消费品零售额及增长速度统计 34

图表13  2009-2014年中国批准建设用地情况 36

图表14  2014年中国批准建设用地结构 36

图表15  2009-2014年各类型国有建设用地供应情况 37

图表16  2014年各类型国有建设用地供应结构 37

图表17  2009-2014年国有建设用地出让面积及成交价款情况 37

图表18  2009-2014年全国主要城市分用途地价环比增长率趋势图 38

图表19  2009-2014年84个重点城市土地抵押情况 39

图表20  2008-2014年中国房地产开发土地购置面积增长趋势图 39

图表21  2005-2014年不同用途房地产开发投资构成情况 40

图表22  2013-2014年房地产开发综合景气指数统计 40

图表23  2009-2014年中国房地产开发投资累计完成情况 41

图表24  2013-2014年全国房地产投资开发增速变化趋势图 42

图表25  2009-2014年中国房地产开发企业到位资金情况 43

图表26  2013-2014年全国房地产开发企业到位资金增速变化趋势图 43

图表27  国家级高新技术产业开发区地理分布示意图 48

图表28  中国国家级高新区名录 54

图表29  2004-2014年中国高新技术开发区总产值统计 57

图表30  2004-2014年中国高新技术开发区总收入统计 57

图表31  2004-2014年中国高新技术开发区净利润统计 58

图表32  2004-2014年中国高新技术开发区出口额统计 58

图表33  中国国家高新区评价指标体系 60

图表34  BOT融资模式运作结构 72

图表35  BOOT融资模式、BOO融资模式与BOT融资模式的比较 73

图表36  ABS融资模式运作流程图 75

图表37  2006-2014年中国外商直接投资金额统计 78

图表38  2014年非金融领域外商直接投资及其增长速度 79

图表39  2014年中国各地区实际使用外资金额情况 80

图表40  2014年对华投资新设立企业数及实际使用外资金额增长情况 80

图表41  2014年对华投资前十位国家及地区情况统计 81

图表42  设计服务平台主要服务类型 92

图表43  2008-2014年中国高技术产业生产经营情况 96

图表44  2004-2014年中国高新技术开发区从业人员统计 97

图表45  2006-2014年中国科技企业孵化器数量统计 107

图表46  2006-2014年中国科技企业孵化器场地面积统计 107

图表47  2006-2014年中国科技企业孵化器在孵企业数量统计 108

图表48  2006-2014年中国科技企业孵化器在孵企业总收入统计 108

图表49  2006-2014年中国科技企业孵化器在孵企业人数统计 109

图表50  2006-2014年中国大学科技园数量统计 109

图表51  2006-2014年中国大学科技园在孵企业数量统计 110

图表52  2006-2014年中国软件产业基地数量统计 110

图表53  2006-2014年中国软件产业基地在孵企业总收入统计 111

图表54  2006-2014年中国特色产业基地数量统计 111

图表55  2006-2014年中国特色产业基地在孵企业总收入统计 112

图表56  2006-2014年中国生产力促进中心数量统计 112

图表57  2006-2014年中国生产力促进中心总服务收入统计 113

图表58  产业新城生产要素聚集阶段 132

图表59  产业新城产业主导阶段 133

图表60  产业新城创新突破阶段 133

图表61  产业新城财富聚集阶段 133

图表62  中国开发区发展历程 134

图表63  中国产业新城开发模式对比 135

图表64  国际大都市发展历程 135

图表65  国际产业新城发展模式分析 136

图表66  国际产业新城发展模式对比 136

图表67  国际产业新城成功模式标准 137

图表68  2008-2014年北京工业用地出让汇总 141

图表69  2014年北京市土地市场成交项目数量统计 142

图表70  2007-2014年北京市房地产投资情况统计 142

图表71  北京主要科技园区 142

图表72  北京高新技术产业发展情况 143

图表73  2014年上海各区县工业土地一级市场土地出让地块数量统计 153

图表74  2014年上海各区县工业土地一级市场供应总面积统计 153

图表75  2014年上海各区县工业土地一级市场成交金额统计 155

图表76  2014年上海各区县工业土地一级市场成交单价统计 155

图表77  2010-2014年上海市房地产开发投资额情况统计 156

图表78  2011-2014年上海市房地产开发投资结构情况 156

图表79  上海主要科技园区 156

图表80  上海高新技术产业发展情况 157

图表81  2014年广州土地成交月度走势情况 161

图表82  2010-2014年广州市房地产开发投资情况统计 162

图表83  广州科技园区机构情况 162

图表84  广东高新技术产业发展情况 163

图表85  2014年深圳市土地收入结构 167

图表86  2014年深圳市工业用地成交情况一览表 168

图表87  2010-2014年深圳市房地产投资情况统计 171

图表88  天津市行政区位分布 177

图表89  2008-2014年年天津市土地成交情况 177

图表90  2014年天津市土地供应结构 178

图表91  2008-2014年天津市房地产投资金额统计 178

图表92  天津主要科技园区 179

图表93  天津高技术产业发展情况 179

图表94  天津滨海农业科技园区主要园区 181

图表95  南京市城市行政区域规划 182

图表96  2008-2014年南京市房地产投资金额统计 183

图表97  南京主要科技园区 184

图表98  南京中山科技园主要开工项目 186

图表99  武汉市城市行政区域分布 188

图表100  2014年武汉土地供应区域分布情况 189

图表101  2008-2014年武汉市房地产投资金额统计 190

图表102  武汉主要科技园区 191

图表103  杭州市城市行政区域分布 196

图表104  2008-2014年杭州市房地产投资金额统计 197

图表105  杭州主要科技园区 197

图表106  2008-2014年成都市房地产投资金额统计 205

图表107  成都市场科技园区分布图 206

图表108  2009-2014年重庆市土地供应面积统计 212

图表109  2014年重庆市各类型土地出让面积统计 212

图表110  2014年重庆市主城区工业土地供应结构 213

图表111  2008-2014年重庆市房地产投资金额统计 214

图表112  重庆市工业园区分布 215

图表113  重庆主要科技园区 215

图表114  重庆市高技术产业信息统计 216

图表115  “十二五”期间重庆市重点产业关键技术创新 220

图表116  2008-2014年西安市土地供应及成交情况统计 221

图表117  2014年西安市土地供应地块用途结构 222

图表118  2008-2014年西安市房地产投资金额统计 222

图表119  西安市主要科技园区 223

图表120  西安高新区土地利用规划图 224

图表121  陕西高新技术产业发展情况 225

图表122  西安高新区掀起科技园区建设主要项目 225

图表123  美国硅谷产业分布图 231

图表124  美国硅谷高科技产业集群图示 232

图表125  印度班加罗尔科技园产业转变历程 235

图表126  印度政府政策扶持情况一览表 238

图表127  日本筑波城基本信息 239

图表128  日本筑波城发展历程及措施分析 240

图表129  日本筑波城科技产业布局 241

图表130  日本筑波城组织机构 242

图表131  日本筑波城各组织机构角色与职能 243

图表132  台湾新竹科学园区基本信息 243

图表133  台湾新竹科学园区发展历程分析 244

图表134  中关村创新平台结构 248

图表135  嘉兴长三角创新园科技产业布局 251

图表136  张江示范区发展历程及业务重点 264

图表137  张江示范区产业布局 265

图表138  深圳高新技术产业开发区规模以上重点企业统计 270

图表139  天安数码城基本物业信息 277

图表140  天安数码城发展阶段及其特点 278

图表141  天安数码城组织架构图 279

图表142  天安数码城服务建设措施 279

图表143  东莞松山湖高新技术产业开发区发展历程 282

图表144  东莞松山湖科技产业园区招商进驻主要企业 282

图表145  东莞松山湖高新技术产业开发区片区分布 283

图表146  东莞松山湖高新技术产业开发区产业新城开发模式 284

图表147  东莞松山湖高新技术产业园三轮驱动发展模式 285

图表148  东莞松山湖高新技术产业开发区片区产业分布 285

图表149  香港科学园租客构成及主要租客 286

图表150  香港科学园科技产业分布 288

图表151  武汉东湖新技术开发区科技新城总体规划 294

图表152  武汉东湖新技术开发区科技地产运营模式 295

图表153  苏州工业园区规划图 297

图表154  北京科技园建设（集团）股份有限公司科技地产项目 312

图表155  2013年武汉东湖高新集团股份有限公司分产品情况表 316

图表156  2013年武汉东湖高新集团股份有限公司业务结构情况 316

图表157  2013年武汉东湖高新集团股份有限公司分地区情况表 317

图表158  2011-2014年武汉东湖高新集团股份有限公司经营情况 317

图表159  2013年上海张江高科技园区开发股份有限公司分行业、分产品情况表 320

图表160  2013年上海张江高科技园区开发股份有限公司业务结构情况 320

图表161  2013年上海张江高科技园区开发股份有限公司分地区情况表 320

图表162  2011-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司经营情况 321

图表163  上海张江高科技园区开发股份有限公司在建项目 323

图表164  2013年运盛（上海）实业股份有限公司分产品情况表 324

图表165  2013年运盛（上海）实业股份有限公司业务结构情况 324

图表166  2013年运盛（上海）实业股份有限公司分地区情况表 325

图表167  2011-2014年运盛（上海）实业股份有限公司经营情况 325

图表168  2013年中炬高新技术实业（集团）股份有限公司分行业、分产品情况表 330