投资情况 18
一、房地产景气指数分析 18
二、房地产开发投资规模 18
三、房地产开发投资区域结构 19
四、房地产开发资金来源分析 19

 20
一、房地产企业待开发土地面积 20
二、房地产企业土地成交规模 21
三、房地产企业土地购置费用 21
四、主要省市土地价格情况分析 21

 23
一、商品房销售情况分析 23
（一）商品房销售面积分析 23
（二）商品房现房销售面积 23
（三）商品房期房销售面积 23
二、商品房销售金额分析 24
（一）商品房现房销售金额 24
（二）商品房期房销售金额 24

 25
一、国内经济发展情况 25
二、经济环境对行业的影响 26

 26
一、2015年中国房地产土地政策分析 26
（一）土地市场调控政策最新动向及解读 26
（二）房地产市场调控政策最新动向及解读 27
（三）土地管理制度深层次改革必要性及方向 29
（四）《不动产登记暂行条例》正式颁布 30
二、2015年中国保障性住房政策分析 31
（一）保障性住房主要政策分析 31
（二）保障性住房建设政策解读 32
（三）房地产地方性政策解读 35
三、2015年中国房地产政策分析 37
（一）中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房 37
（二）取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化 37
（三）六部委发文松绑“限外令”不限制外资购房 38
（四）个人转让两年以上住房免征营业税 38
（五）全国人大三次会议 39
（六）国土部住建部 39
（七）二套房贷款首付比降至四成 39
（八）《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》 39

 40
一、房地产交易管理 40
（一）价格申报制度 40
（二）价格评估制度 40
（三）价格评估人员资格认证制度 40
二、房地产转让管理 40
（一）房地产转让类型 40
（二）房地产转让条件 41
三、商品房销售管理 41
（一）商品房预售的条件 41
（二）商品房预售合同登记备案 42
（三）商品房买卖合同管理 42
四、房屋租赁管理 42
（一）房屋租赁分类 42
（二）房屋租赁政策 43
（三）房屋租赁合同 44
（四）房屋租赁登记备案 45
五、房地产抵押管理 46
（一）房地产作为抵押物的条件 46
（二）房地产抵押合同 46
（三）房地产抵押登记 46
（四）房地产抵押的效力 47
（五）房地产抵押的受偿 49

 50
一、人口规模及结构分析 50
二、中国城镇化进程分析 51
三、中国人均住房面积情况 52
四、家庭人均居住支出情况 52
五、居民住房观念的改变 52
第二篇 发展概述篇 54

 54
一、房地产咨询的概念 54
二、房地产咨询业务发展方向 54
三、房地产咨询的特点 55

 56
一、从产品服务对象入手 56
二、从开发流程入手 56
三、从产品用途入手 56

 57
一、第一太平洋戴维斯 57
二、戴德梁行 57
三、世联地产 57

 58
一、政府类 58
（一）土地出让顾问 58
（二）房地产市场研究 58
（三）历史遗留问题处理方案 58
（四）区域规划市场研究 58
（五）政策研究 58
（六）课题研究 59
二、可研类 59
（一）项目投资可行性研究 59
（二）重大项目可行性研究 59
（三）城市更新可行性研究 59
三、价值咨询类 59
四、申报类 59
（一）项目建议书 59
（二）项目申请报告 59
五、贷款类 60
（一）开发贷款报告 60
（二）固定资产贷款报告 60
（三）经营性物业贷款报告 60
六、银行类 60
（一）不良资产处置评估及方案研究 60
（二）金融机构选址意见书 60

 60
一、土地竞投策略研究 60
二、土地出让策略研究 61
三、专项市场研究 61
四、课税价格评估 61
五、城市更新项目资金监管评估报告 61
六、项目定位报告 61
七、旧城改造征收补偿方案研究 61
八、旧城改造实施方案 61
九、项目经济分析 61
十、营销策划顾问 62
十一、租金调研报告 62
十二、资产管理顾问 62
十三、房地产交易顾问 62
十四、土地价值咨询 62
十五、房地产现状价值咨询 62
十六、房地产未来投资价值咨询 62
十七、房地产拆赔价值咨询 63

技术 63
一、优秀顾问人员素质 63
（一）丰富的知识储备 63
（二）扎实的基本功 63
二、公司平台资源打造 63
（一）知识管理平台 64
（二）客户资源管理 64
（三）项目管理系统 65

 66
一、房地产评估的概念 66
二、房地产评估的类型 66
（一）一般评估 66
（二）特定评估 66
（三）抵押贷款评估 66
三、房地产评估的原则 67
（一）供需原则 67
（二）替代原则 67
（三）贡献原则 67
（四）合法原则 67
（五）估价时点原则 67
（六）最有效使用原则 67
四、房地产评估的方法 67
（一）成本法 67
（二）收益法 69
（三）市场比较法 70

 71
一、中国房地产评估存在问题 71
（一）法律法规体系建设不完善 71
（二）房地产评估产业监管力度待加强 72
（三）评估人员综合素质待提高 72
二、中国房地产评估解决对策 72
（一）建立健全房地产评估相关法制体系 72
（二）强化对房地产评估产业的监管 73
（三）提升优化房地产评估人员综合素质 73

 73
一、估价人员考试注册制度 73
二、估价机构注册管理制度 74
三、估价职业管理制度 75
四、职业道德与伦理规范 76
五、对我国发展的经验及建议 76
第三篇 市场现状篇 78

 78
一、按评估建筑面积 78
二、按评估土地面积 78
三、按评估总价值 79

 80
一、合富辉煌 80
（一）客户特征 80
（二）服务领域 80
（三）服务特点 80
（四）发展特点与重心 80
（五）核心竞争力 80
（六）存在的问题 81
二、世联行 81
（一）客户特征 81
（二）服务领域 81
（三）服务特点 81
（四）发展特点与重心 82
（五）核心竞争力 82
（六）存在的问题 82
三、伟业顾问 83
（一）客户特征 83
（二）服务领域 83
（三）服务特点 83
（四）发展特点与重心 83
（五）核心竞争力 83
（六）存在的问题 84
四、成业行 84
（一）客户特征 84
（二）服务领域 84
（三）服务特点 84
（四）发展特点与重心 84
（五）核心竞争力 85
（六）存在的问题 85

 85
一、房地产咨询行业发展存在的问题 85
（一）咨询服务公司数量多规模小 85
（二）房产咨询行业规则尚未建立 85
（三）从业人员整体素质有待提高 85
（四）行业官方信息披露渠道不畅 86
（五）行业市场化运作行为不成熟 86
二、房地产咨询行业规范发展的对策思路 86
三、房地产咨询行业规范发展的对策建议 87

 89
一、国外房地产评估市场现状 89
二、中国房地产评估市场现状 90
三、房地产评估机构资质企业分析 91
（一）一级资质要求及企业分析 91
（二）二级资质要求及企业分析 92
（三）三级资质要求及企业分析 92
四、房地产估价机构业绩排名 93
（一）按营业收入排名 93
（二）按评估建筑面积排名 94
（三）按评估土地面积排名 94
（四）按评估总价值排名 95
五、房地产评估市场竞争格局 96
（一）现有机构的竞争 96
（二）潜在进入者威胁 96
（三）替代产品的威胁 96
（四）买房的谈判能力 97
（五）卖方的谈判能力 97

 98
一、财务风险及控制对策 98
二、金融风险及控制对策 99
三、监管风险及控制对策 101
第四篇 企业竞争篇 104

 104
一、企业基本概况 104
二、企业经营情况 104
三、业务发展分析 105
四、区域市场分析 107
五、在华发展布局 107
六、最新发展动态 107

 108
一、企业基本概况 108
二、企业经营情况 108
三、业务发展分析 109
四、区域市场分析 110
五、竞争优势分析 111
六、在华发展布局 111

 112
一、企业基本概况 112
二、企业经营情况 112
三、业务发展分析 113
四、区域市场分析 115
五、竞争优势分析 115
六、在华发展布局 116

 116
一、企业基本概况 116
二、企业经营情况 117
三、业务发展分析 117
四、区域市场分析 118
五、竞争优势分析 119
六、在华发展布局 119

 120
一、企业基本概况 120
二、企业经营情况 120
三、业务发展分析 121
四、区域市场分析 121
五、竞争优势分析 122
六、在华发展布局 123

 124
一、公司基本情况 124
二、公司资质情况 125
三、公司服务领域 125
四、咨询顾问案例 126

 128
一、公司基本情况 128
二、公司资质情况 128
三、公司服务领域 129
四、咨询顾问案例 129

 130
一、公司基本情况 130
二、公司资质情况 132
三、公司服务领域 132
四、咨询顾问案例 135

 136
一、公司基本情况 136
二、公司资质情况 138
三、公司服务领域 138
四、咨询顾问案例 139

 141
一、公司基本情况 141
二、公司资质情况 141
三、公司服务领域 142
四、咨询顾问案例 142

 143
一、公司基本情况 143
二、公司资质情况 144
三、公司服务领域 144
四、咨询顾问案例 145

 146
一、公司基本情况 146
二、公司资质情况 147
三、公司服务领域 147
四、咨询顾问案例 148

 149
一、公司基本情况 149
二、公司资质情况 150
三、公司服务领域 151
四、咨询顾问案例 155

 155
一、公司基本情况 155
二、公司资质情况 156
三、公司服务领域 156
四、咨询顾问案例 157

 157
一、公司基本情况 157
二、公司资质情况 158
三、公司服务领域 158
四、咨询顾问案例 159

 160
一、公司基本情况 160
二、公司资质情况 160
三、公司服务领域 161
四、咨询顾问案例 161

 162
一、公司基本情况 162
二、公司资质情况 162
三、公司服务领域 162
四、咨询顾问案例 163

 163
一、公司基本情况 163
二、公司资质情况 164
三、公司服务领域 164
四、咨询顾问案例 165

 165
一、公司基本情况 165
二、公司资质情况 166
三、公司服务领域 167
四、咨询顾问案例 167

 167
一、公司基本情况 167
二、公司资质情况 168
三、公司服务领域 168
四、咨询顾问案例 168

 169
一、公司基本情况 169
二、公司资质情况 170
三、公司服务领域 170
四、咨询顾问案例 171

 171
一、公司基本情况 171
二、公司资质情况 172
三、公司服务领域 172
四、咨询顾问案例 173

 173
一、公司基本情况 173
二、公司资质情况 174
三、公司服务领域 174
四、咨询顾问案例 175

 175
一、公司基本情况 175
二、公司资质情况 176
三、公司服务领域 176
四、咨询顾问案例 177

资产评估有限公司 178
一、公司基本情况 178
二、公司资质情况 179
三、公司服务领域 179
四、咨询顾问案例 179

 181
一、公司基本情况 181
二、公司资质情况 182
三、公司服务领域 182
四、咨询顾问案例 183

 184
一、公司基本情况 184
二、公司资质情况 185
三、公司服务领域 185

 186
一、公司基本情况 186
二、公司资质情况 187
三、公司服务领域 187
四、咨询顾问案例 187

 188
一、公司基本情况 188
二、公司资质情况 189
三、公司服务领域 189
四、咨询顾问案例 190

 190
一、公司基本情况 190
二、公司资质情况 191
三、公司服务领域 191
四、咨询顾问案例 191

 192
一、公司基本情况 192
二、公司资质情况 193
三、公司服务领域 193
四、咨询顾问案例 193

 194
一、公司基本情况 194
二、公司资质情况 195
三、公司服务领域 195
四、咨询顾问案例 195

 196
一、公司基本情况 196
二、公司资质情况 197
三、公司服务领域 198
四、咨询顾问案例 198

 198
一、公司基本情况 198
二、公司资质情况 199
三、公司服务领域 200
四、咨询顾问案例 201

 202
一、公司基本情况 202
二、公司资质情况 202
三、公司服务领域 203
四、咨询顾问案例 203
第五篇 发展前景篇 204

 204
一、传统估价业务的萎缩 204
二、房地产市场发展变化 204
三、客户寻求“一站式”服务 204

 205
一、可行性研究报告 205
二、资金平衡方案 205
三、供地咨询报告 205
四、房地产市场调研 205

 206
一、明确客户需求 206
二、制定技术路线 206
三、收集项目资料 206
四、进行经济测算并撰写报告 206
五、提交报告初稿并与客户进行沟通 207
六、对报告进行修改并定稿 207

 207
一、提供“估价式”的咨询服务 207
二、局限于现有估价业务的渠道 208

 208
一、房地产咨询业务模式的选择 208
（一）房地产咨询业务类型 208
（二）估价机构从事咨询业务的优劣势 209
（三）房地产咨询业务模式的选择 209
二、咨询顾问2.0 模式 209
（一）咨询顾问2.0 模式综述 209
（二）主要咨询业务服务模式及操作流程 211

 212
一、城市发展背景研究 212
二、房地产市场研究 213
三、土地市场研究 213
四、土地利用现状研究分析 213
五、城市存量土地分析研究 213

 214
一、领导变革是关键 214
二、人才培养是核心 214
三、制度设计是保障 214
四、信息积累是基础 214

 215
一、促进房地产市场长期繁荣因素 215
二、中国房地产业中长期发展目标 216
三、中国保障性住房发展规划分析 217

 218
一、房地产服务行业存在的问题 218
二、房地产服务业发展机遇分析 220

 220
一、房地产行业商业模式走向成熟 220
二、服务模式由粗放走向专业现代 222
三、住宅服务向商业地产服务过渡 223

 225
一、传统代理业务 225
二、物业资产管理 225
三、金融服务业务 226

 228
一、房地产服务行业投资前景 228
二、房地产服务行业投资机会 229
三、房地产服务行业投资潜力 229
四、房地产服务行业投资要点 230
五、房地产服务行业投资风险 230
（一）政策调控风险 230
（二）市场竞争风险 231
（三）企业经营风险 231

 231
一、面临全面洗牌 231
二、并购大潮来临 232
三、线上线下厮杀 232
四、O2O烧钱圈地 234

 235
一、房地产服务行业优秀商业模式经验借鉴 235
（一）香港中原模式经验借鉴 235
（二）台湾信义模式经验借鉴 235
（三）美国21世纪不动产模式经验借鉴 236
（四）“我爱我家”的“三网合一”模式借鉴 237
（五）“链家地产”专业服务科学管理模式借鉴 237
二、中国房地产服务行业商业模式发展建议 238
（一）网络工具助力行业创新 238
（二）寻求在经纪人佣金制上创新 239
（三）探索产品组合上的创新 240

 243
一、房地产咨询顾问可介入内容广泛 243
（一）土地获取阶段 243
（二）规划设计阶段 243
（三）后续开发阶段 244
二、房地产咨询顾问业务来源广泛 244
三、房地产评估公司开展顾问业务 244

 245
一、房地产咨询行业客户对象改变 245
二、房地产咨询行业新的市场机会 245
三、出现多种的创新服务收费模式 245

 246
一、房地产估价机构开展咨询顾问业务的优势 246
（一）人才优势 246
（二）基础资料优势 247
二、当前形势有利于房地产咨询顾问业务开展 247
三、房地产咨询顾问的领域和方向 247

 

图表 1  2011-2015年中国房地产开发综合景气指数走势 18
图表 2   2010-2015年中国房地产开发投资额情况 19
图表 3  2011-2015年中国不同地区房地产投资额完成情况 19
图表 4  2011-2015年中国房地产开发企业资金来源统计 20
图表 5  2011-2015年中国房地产开发企业待开发土地面积情况 20
图表 6  2009-2015年中国房地产开发企业土地成交价款情况 21
图表 7  2010-2014年中国房地产开发企业土地购置费用情况 21
图表 8  2014年中国主要省市土地成交价款情况 22
图表 9  2010-2015年中国房地产开发企业商品房销售面积情况 23
图表 10  2011-2015年中国房地产开发企业商品房现房销售面积情况 23
图表 11  2011-2015年中国房地产开发企业商品房期房销售面积情况 24
图表 12  2011-2015年中国房地产开发企业商品房现房销售额情况 24
图表 13  2011-2015年中国房地产开发企业商品房期房销售额情况 24
图表 14  2010-2015年中国国内生产总值及增长变化趋势图 25
图表 15  2014-2015年国内生产总值构成及增长速度统计 26
图表 16  2013-2015年发布的主要保障性住房政策 31
图表 17  2010-2014年中国人口总量增长趋势图 50
图表 18  2014年中国人口数及其构成 50
图表 19  2010-2015年中国城镇化率变化趋势图 51
图表 20  2010-2014年中国城镇及农村居民人均住房面积情况 52
图表 21  2008-2014年中国城镇居民家庭人均居住现金消费支出情况 52
图表 22  第一太平洋戴维斯产品分类情况 57
图表 23  戴德梁行产品分类情况 57
图表 24  世联地产产品分类情况 58
图表 25  客户分类象限图 65
图表 26  2014年全国一级资质房地产咨询顾问服务业绩按评估建筑面积排名 78
图表 27  2014年全国一级资质房地产咨询顾问服务按评估土地面积排名 79
图表 28  2014年全国一级资质房地产咨询顾问按评估总价值排名 79
图表 29  合富辉煌房集团服务领域 80
图表 30  深圳世联行地产顾问股份有限公司服务领域 81
图表 31  伟业顾问集团服务领域 83
图表 32  北京成业行房地产经纪有限公司服务领域 84
图表 33  2014年中国一级资质房地产估价机构按营业收入排名前十名 94
图表 34  2014年中国一级资质房地产估价机构按评估建筑面积排名前十名 94
图表 35  2014年中国一级资质房地产估价机构按评估土地面积排名前十名 95
图表 36  2014年中国一级资质房地产估价机构按评估总价值排名前十名 95
图表 37  2011-2015年世邦魏理仕收入及利润情况表 108
图表 38  2011-2015年世邦魏理仕资产及负债情况表 109
图表 39  2012-2014年世邦魏理仕收入分地区情况表 111
图表 40  2011-2015年仲量联行收入及利润情况表 112
图表 41  2011-2015年仲量联行资产及负债情况表 113
图表 42  仲量联行为企业、投资者及开发商户提供的业务情况表 113
图表 43  仲量联行根据不同资产类别提供的服务内容 114
图表 44  仲量联行根据不同行业类别提供的服务内容 115
图表 45  2014年仲量联行分地区收入情况表 115
图表 46  2011-2015年高力国际收入及利润情况表 117
图表 47  2011-2015年高力国际资产及负债情况表 117
图表 48  高力国际在中国的业务分布图 119
图表 49  2013-2015年第一太平洋戴维斯收入及利润情况表 120
图表 50  2013-2014年第一太平洋戴维斯资产及负债情况表 120
图表 51  2015年第一太平洋戴维斯分地区收入情况 122
图表 52  深圳市国策房地产土地估价有限公司基本情况 125
图表 53  深圳市国策房地产土地估价有限公司获得的资质 125
图表 54  深圳市国策房地产土地估价有限公司房地产土地评估业务服务范围 126
图表 55  深圳市国策房地产土地估价有限公司房地产土地评估业务的经典案例 127
图表 56  北京市国盛房地产评估有限责任公司基本情况 128
图表 57  北京市国盛房地产评估有限责任公司获得的资质 129
图表 58  北京市国盛房地产评估有限责任公司经典案例 130
图表 59  北京首佳房地产评估有限公司基本情况 131
图表 60  北京首佳房地产评估有限公司获得的资质 132
图表 61  北京首佳房地产评估有限公司房地产评估咨询项目服务范围 133
图表 62  北京首佳房地产评估有限公司房地产投资顾问项目服务范围 134
图表 63  北京首佳房地产评估有限公司房地产经纪顾问项目服务范围 135
图表 64  北京首佳房地产评估有限公司经典案例 136
图表 65  上海城市房地产估价有限公司基本情况 137
图表 66  上海城市房地产估价有限公司获得的资质 138
图表 67  上海城市房地产估价有限公司经典案例 139
图表 68  上海信衡房地产估价有限公司基本情况 141
图表 69  上海信衡房地产估价有限公司获得的资质 142
图表 70  深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司基本情况 144
图表 71  深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司经典案例 146
图表 72  北京康正宏基房地产评估有限公司基本情况 147
图表 73  北京康正宏基房地产评估有限公司对公综合事业部业务服务范围 148
图表 74  北京康正宏基房地产评估有限公司重点房地产开发企业客户 148
图表 75  北京华信房地产评估有限公司基本情况 150
图表 76  北京华信房地产评估有限公司获得的资质 151
图表 77  北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询业务服务范围 152
图表 78  北京华信房地产评估有限公司土地评估咨询业务服务范围 153
图表 79  北京华信房地产评估有限公司房地产土地评估业务的经典案例 155
图表 80  四川大友房地产评估咨询有限公司基本情况 156
图表 81  上海房地产估价师事务所有限公司基本情况 158
图表 82  博文房地产评估造价集团有限公司基本情况 160
图表 83  博文房地产评估造价集团有限公司房地产评估案例 161
图表 84  石家庄石房房地产评估事务所有限公司基本情况 162
图表 85  石家庄石房房地产评估事务所有限公司获得的资质 162
图表 86  深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司经典案例 165
图表 87  青岛衡元德房地产评估有限公司基本情况 166
图表 88  青岛衡元德房地产评估有限公司经典案例 167
图表 89  长沙永信房地产估价咨询有限公司基本情况 168
图表 90  河北新石房房地产估价有限公司基本情况 170
图表 91  深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司基本情况 172
图表 92  深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司获得的资质 172
图表 93  兰州中瑞房地产咨询估价有限公司基本情况 174
图表 94  上海百盛房地产估价有限责任公司基本情况 176
图表 95  上海百盛房地产估价有限责任公司经典案例 177
图表 96  武汉国佳房地资产评估有限公司基本情况 179
图表 97  武汉国佳房地资产评估有限公司经典案例 180
图表 98  广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司基本情况 182
图表 99  广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司资质情况 182
图表 100  广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司业务范围 183
图表 101  广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司房地产土地估价客户 183
图表 102  杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司基本情况 185
图表 103  杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司资质情况 185
图表 104  杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司房地产评估咨询项目服务范围 186
图表 105  深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司基本情况 187
图表 106  深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司房地产土地估价案例 188
图表 107  江苏苏信房地产评估咨询有限公司基本情况 189
图表 108  江苏苏信房地产评估咨询有限公司资质情况 189
图表 109  江苏苏信房地产评估咨询有限公司案例 190
图表 110  武汉国新房地产资产评估有限公司基本情况 191
图表 111  武汉新房地产资产评估有限公司案例 191
图表 112  深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司基本情况 192
图表 113  深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司资质情况 193
图表 114  深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司房地产土地估价案例 194
图表 115  北京东华天业房地产评估有限公司基本情况 195
图表 116  北京东华天业房地产评估有限公司房地产土地估价案例 196
图表 117  北京京港房地产估价有限公司基本情况 197
图表 118  北京仁达房地产评估有限公司基本情况 199
图表 119  北京仁达房地产评估有限公司获得的资质 199
图表 120  广东南粤房地产与土地评估有限公司基本情况 202
图表 121  项目各阶段房地产咨询业务类型 208
图表 122  土地研究咨询服务操作流程 211
图表 123  城市运营咨询服务操作流程 212
图表 124  2014年以来政府在保障性住房建设和地产中长期制度建设的政策动作 218
图表 125  房地产商业模式演变图 221
图表 126  房地产商业模式特征 221
图表 127  2011-2014年中国与美国人均GDP 222
图表 128  世邦魏理仕各项收入占比 223
图表 129  2014年世联行各项收入占比 224
图表 130  房地产服务业不同发展阶段业务模式对比 224
图表 131  房地产投资方式分类 227
图表 132  香港中原模式示意图 235
图表 133  台湾信义模式示意图 236
图表 134  21世纪不动产模式示意图 237
图表 135  房地产中介企业创新商业模式 241
图表 136  房地产咨询顾问可介入的内容——土地获取阶段 243
图表 137  房地产咨询顾问可介入的内容——规划设计阶段 244
图表 138  房地产咨询顾问可介入的内容——后续开发阶段 244