2014-2018年三亚市物业管理行业市场调查及投资战略咨询报告-中商产业研究院

内容概括

根据不完全统计，三亚市共有物业管理项目310个，总建筑面积约850万平方米。其中，新建物业小区113个，面积约301万平方米，均由正规物业公司管理；老旧物业小区189个，面积550万平方米，由于历史原因形成正规物业公司管理、单位自行管理、社区居委会代管、聘请社会临时人员进行管理等多种管理模式。各类小区成立业主委员会共109个，占小区总数的35%。现有正式注册物业公司162家，其中一级资质企业18家，二级资质企业10家，三级资质企业126家，暂定级企业8家；从业人员 9800多人，其中工程、会计、园林师和水电技师及物业经理等各类专业管理人员800多人。

三亚市物业小区管理费价格，普通住宅区（含经适房）实行政府指导价0.5—2.0元／㎡，别墅、办公、商用等其他非住宅物业以及经市住建局审核确认为非普通住宅区实行市场调节价。抄表到户计量工作，天然气、通讯、电视已基本解决；电力在新建住宅小区已落实，老旧小区还需进一步推进；供水还未开展。小区绿地、垃圾清扫收集工作基本上由业主或业主委托物业公司管理，垃圾清运工作由环卫部门负责，垃圾处理费收缴工作委托供水企业代收。

报告目录

第一章物业管理发展概述

第一节物业管理的定义

8
一、物业管理的定义 8
二、物业管理的起源 8
三、物业管理的原则 9
四、物业管理的特性 15

第二节物业管理的作用

17
一、物业管理的主要类型划分 17
二、物业管理与传统管理的区别 19
三、物业管理在社会经济中的作用 20

第三节物业管理运行机制

22
一、物业管理市场价格机制 22
二、物业管理市场供求机制 25
三、物业管理市场竞争机制 28
四、物业管理运行机制的功能 30

第二章三亚市物业管理行业发展环境分析

第一节三亚市市宏观经济发展环境分析

31
一、2013年GDP增长情况分析 31
二、2013年社会固定资产投资 31
三、2013年全社会消费品零售总额 32
四、2013年城乡居民收入增长分析 33

第二节三亚市物业管理政策分析

34
一、《物业管理条例》解读 34
二、物业管理监管政策分析 35
（一）物业管理市场主体的监管 35
（二）物业管理市场客体的监管 36
（三）物业管理市场价格的监管 37
（四）物业管理市场竞争的监管 37
（五）物业管理市场供求的监管 38
（六）物业管理市场竞争的监管 38
三、三亚市市物业管理价格政策 38

第三节三亚市物业管理社会环境分析

40
一、三亚市人口环境分析 40
二、三亚市城镇化水平 40
三、三亚市人均消费支出分析 41

第三章三亚市

第一节中国房地产行业主要经济指标

42
一、房地产开发景气指数 42
二、土地开发及购置情况 42
三、房地产开发投资情况 43
四、中国房地产商品房建筑面积 44
五、中国房地产商品房销售情况 45

第二节三亚市房地产市场发展分析

46
一、三亚市土地开发及购置情况 46
二、三亚市房地产开发投资情况 50
三、三亚市房地产商品房建筑面积 51
四、三亚市房地产商品房销售情况 51

第三节三亚市房地产产业政策分析

52
一、房地产行业基本政策分析 52
二、房地产市场调控政策解读 54
（一）住建部公布新增限购城市五项标准 54
（二）2011年新“国五条”房地调控政策 54
（三）2012年新“国五条”房地调控政策 55
（四）2013年楼市调控“国五条” 56
三、三亚市市房地产调控政策分析 57

第四章中国物业管理市场发展分析

第一节物业管理市场发展概况

59
一、物业管理市场现状分析 59
二、物业管理行业发展特点 61
三、物业管理发展推动因素 62

第二节物业管理百强企业分析

62
一、物业管理百强企业排名情况分析 62
二、物业管理百强企业经营规模分析 64
三、物业管理百强企业经营效绩分析 67
四、物业管理百强企业服务品质分析 71
五、物业管理百强企业发展潜力分析 74
六、物业管理百强企业社会贡献分析 76

第三节物业管理市场开发策略

77
一、物业管理商业模式创新策略 77
二、物业管理企业经营策略分析 79
三、物业管理企业经营策略选择 82
四、中小物业管理企业经营策略 83

第五章三亚市物业管理细分业态管理模式分析

第一节三亚市物业管理市场分析

第二节三亚市住宅物业管理市场分析

92
一、三亚市住宅物业管理价格水平 92
二、住宅物业管理的特点 94
三、物业费的构成与制定 94
四、住宅物业管理内容 95
五、别墅物业管理分析 96
（一）别墅物业环境特点 96
（二）别墅物业治安特性 96
（三）别墅物业服务要点 97

第三节商业物业管理市场分析

98
一、三亚市商业物业管理价格水平 98
二、商业物业不同业态管理特点 98
（一）写字楼物业管理的特点 98
（二）购物中心物业管理特点 99
（三）休闲会所物业管理特点 100
（四）公寓酒店物业管理特点 101

第四节工业物业管理市场分析

102
一、工业物业管理业态特征 102
（一）工业厂房物业管理 102
（二）研发中心物业管理 103
（三）医药园区物业管理 104
二、工业物业管理的特点 105
三、工业物业管理的难点 105
四、工业物业管理的思路 106
五、工业物业管理组织结构设计 109
六、工业物业管理运营策略分析 109
（一）工业物业管理的前期介入 109
（二）工业物业管理的接管验收 110
（三）工业物业管理日常管理策略 111

第五节三亚市公共建筑物业管理市场分析

114
一、政府机关物业管理 114
（一）政府机关物业管理模式 114
（二）政府机关物业管理特点 114
（三）政府机关物业管理要素 116
二、医院物业管理 117
（一）医院物业管理模式 117
（二）医院物业管理特点 120
（三）医院物业管理内容 121
三、学校物业管理 121
（一）学校物业管理模式 121
（二）学校物业管理特点 124
（三）学校物业管理内容 125

第六章中国物业管理行业招投标分析

第一节物业管理招投标综述

128
一、物业管理招投标的概念 128
二、物业管理招投标的意义 128
三、物业管理招标的特点 129
四、物业管理招投标的原则 130

第二节物业管理招标分析

132
一、物业管理招标的组织机构 132
二、物业管理招标的范围 135
三、物业管理招标的方式 137
四、物业管理招标的内容 140

第三节物业管理投标分析

142
一、物业管理投标的组织机构 142
二、物业管理投标的流程 143
三、物业管理投标策略 146

第七章三亚市物业管理企业经营情况

第一节

海南鸿洲物业服务有限公司 148
一、企业基本情况分析 148
二、企业主要业绩分析 149
三、企业服务优势特色 149
四、企业最新发展动态 151

第二节海南大祥物业服务有限公司

151
一、企业基本情况分析 151
二、企业主要业绩分析 152
三、企业服务优势特色 152
四、企业最新发展动态 152

第三节海南珠江物业酒店管理有限公司

153
一、企业基本情况分析 153
二、企业业务范围分析 154
三、企业主要业绩分析 154
四、企业收费标准分析 155
五、企业服务优势特色 155

第四节海航物业管理有限公司

157
一、企业基本情况分析 157
二、企业主要业绩分析 158
三、企业服务优势特色 158
四、企业发展策略分析 159

第五节海南兰海度假物业服务有限公司

159
一、企业基本情况分析 159
二、企业主要业绩分析 159
三、企业主要项目分析 159

第八章 2014-2018年物业管理行业发展趋势及前景分析

第一节物业管理发展趋势分析

160
一、住宅物业发展趋势分析 160
二、商业物业发展趋势分析 161
三、物业管理信息化趋势分析 161

第二节物业管理行业前景分析

164
一、物业管理行业扩展分析 164
二、物业顾问服务前景广阔 165
三、物业管理行业前景走向 168

第三节物业管理发展策略分析

169
一、物业管理面临的问题及对策 169
二、物业管理企业费用扩展策略 171
三、物业管理服务品质提升策略 174

第四节 2014-2018年物业管理行业前景预测

177

图表目录

图表 1 2009-2013年三亚市生产总值变化趋势图 31
图表 2 2009-2013年三亚市社会固定资产投资额变化趋势图 32
图表 3 2009-2013年三亚市社会消费品零售总额变化趋势图 33
图表 4 2009-2013年三亚市居民人均收入变化趋势图 34
图表 5 三亚市人口数量统计 40
图表 6 三亚市城镇化率变化趋势图 41
图表 7 三亚市人均消费支出统计 41
图表 8 2008-2013年中国房地产开发综合景气指数走势图 42
图表 9 2008-2013年中国房地产企业土地购置面积情况统计 43
图表 10 2014年不同地区房地产投资额完成情况 43
图表 11 2013-2014年房地产投资分月度情况统计 44
图表 12 2008-2014年房地产开发企业房屋施工面积情况统计 44
图表 13 2011-2014年房地产开发企业房屋施工面积细分产品情况 45
图表 14 2008-2014年房地产开发企业房屋竣工面积情况统计 45
图表 15 2011-2014年房地产开发企业房屋竣工面积细分产品情况 45
图表 16 2008-2014年房地产开发企业商品房销售面积情况 46
图表 17 2008-2014年房地产开发企业商品房销售额情况 46
图表 18 2012-2013年三亚各季度土地招拍挂成交面积对比 47
图表 19 2013三亚房地产地王一览表 47
图表 20 2013年三亚市房地产土地成交详情 48
图表 21 2009-2013年三亚市房地产投资额统计 51
图表 22 三亚市房地产施工面积及竣工面积统计 51
图表 23 2012-2013年三亚市房地产销售面积及销售额统计 51
图表 24 2012-2013年三亚市商品房成交情况 52
图表 25 2013年三亚商品房签约总量数据统计 52
图表 26 2013年三亚市房地产相关政策分析 58
图表 27 2009-2013年中国物业管理营业收入变化趋势图 61
图表 28 2013年度中国物业管理百强企业名单 63
图表 29 物业百强企业服务规模变化趋势 65
图表 30 物业百强企业进入城市数量均值及增长趋势 65
图表 31 物业部分百强企业项目签约城市分布情况 66
图表 32 物业百强企业单个项目建筑面积变化趋势 66
图表 33 物业部分百强企业新签约项目数量情况 67
图表 34 物业百强企业收入变化及构成 68
图表 35 物业百强企业各类型项目物业费收入比例情况 68
图表 36 物业百强企业净利润及变化趋势 69
图表 37 物业百强企业盈利能力变化趋势 70
图表 38 物业百强企业成本及费用均值变化趋势 70
图表 39 物业百强企业人均在管面积和人均产值变化趋势 71
图表 40 地方性物业管理条例 72
图表 41 物业百强企业业务项目外包情况 73
图表 42 物业百强企业物业费收缴及续约情况 73
图表 43 物业百强企业合同储备项目规模趋势 74
图表 44 物业百强企业智能化投入情况 75
图表 45 物业百强企业员工构成比例 76
图表 46 物业百强企业业主满意度情况 77
图表 47 三亚市物业管理费用统计（一） 88
图表 48 三亚市物业管理费用统计（二） 89
图表 49 三亚市物业管理费用统计（三） 90
图表 50 三亚市物业管理费用统计（四） 91
图表 51 三亚市物业管理费用统计（五） 92
图表 52 三亚市部分住宅物业管理价格统计 93
图表 53 三亚市部分商业用房物业管理价格统计 98
图表 54 海南鸿洲物业服务有限公司注册信息 148
图表 55 海南鸿洲物业服务有限公司主要业绩 149
图表 56 海南大祥物业服务有限公司相关在售/待售项目 153
图表 57 海南珠江物业酒店管理有限公司业务范围 154
图表 58 海南珠江物业酒店管理有限公司三亚项目分析 155
图表 59 2014-2018年中国物业管理营业收入增长趋势图 178

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