15
一、养老产业的定义和目标 15
二、养老地产的内涵及特征 15
三、养老地产利益主体分析 18
四、成熟养老地产特点分析 19

 20
一、行业相关法律法规 20
1、《中华人民共和国老年人权益保障法》 20
2、《关于加强老年人优待工作的意见》 21
3、《关于加快发展养老服务业的意见》 21
4、《关于加快发展养老服务业的若干意见》 23
5、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 24
6、“以房养老”试点的指导意见 26
二、行业相关发展规划 27
1、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》 27
2、《中国老龄事业发展“十二五”规划》 28
三、中国房地产市场调控政策分析 37
四、中国养老地产的支持政策分析 42

 43
一、中国GDP增长情况分析 43
二、工业经济发展形势分析 44
三、社会固定资产投资分析 45
四、全社会消费品零售总额 46
五、城乡居民收入增长分析 47
六、居民消费价格变化分析 49
七、对外贸易发展形势分析 49

 50
一、中国人口老龄化趋势分析 50
二、中国老年人养老模式分析 53
三、中国养老观念的转变分析 57
四、社会养老服务体系的现状 58
五、中国的老龄人口红利分析 59

技术环境分析（T） 60
一、养老地产市场项目的产品分析 60
二、养老地产产品的功能、设计与内涵 61
1、养老地产住宅设计的功能 61
2、养老地产住宅的设计与内涵 62
三、《老年人建筑设计规范》简介及内容 63
1、《老年人建筑设计规范》简介 63
2、《老年人建筑设计规范》内容 64

 71
一、世界人口总数和分布 71
二、世界人口老龄化现状 72
三、世界各国老龄化对策 75

 77
一、国外养老模式发展历程 77
二、国外养老模式经验借鉴 79
三、国外老年人的居住模式 81
四、国外养老地产发展分析 85
五、国际养老社区模式分析 86
六、西方养老地产发展经验 87

 89
一、美国养老地产开发经验及启示 89
（一）美国养老模式运行机制 89
（二）美国养老地产市场现状 93
（三）美国养老地产项目分析 94
（四）美国养老地产开发经验 95
（五）美国养老地产开发启示 97
二、日本养老地产开发经验及启示 98
（一）日本社会的老龄化趋势 98
（二）日本的多样化养老模式 98
（三）日本养老地产发展现状 100
（四）日本养老地产项目分析 102
（五）日本养老地产发展经验 104
三、欧洲国家养老地产开发经验及启示 105
（一）英国养老地产开发经验 105
（二）荷兰养老地产开发经验 108
（三）法国养老地产开发经验 109
（四）丹麦养老地产开发经验 110
（五）德国养老地产开发经验 111
四、其他国家养老地产项目经验分析 111

 116
一、我国养老地产行业发展阶段 116
二、我国养老地产行业发展总体概况 116
三、我国养老地产行业运营模式与盈利模式 117
（一）中国养老地产运营模式分析 117
（二）中国养老地产盈利模式解析 120

 122
一、中国养老地产行业市场需求 122
二、中国养老地产行业市场供给 124
三、我国养老地产行业企业规模 124
四、中国养老地产企业项目规模 125

 127
一、中国养老地产市场总体概况 127
二、中国养老地产产品市场发展分析 128
第二部分 行业前景调研 129

 129

 129
一、案例 129
二、机构养老的盈亏分析 130
三、模式点评 131

 132
一、案例 132
二、模式点评 133

 134
一、养生文化村 134
1、案例 134
2、模式点评 135
二、大型综合性服务机构 135
1、案例 135
2、模式点评 136
三、以房养老 136
1、案例 136
2、模式点评 136
四、异地养老 137
1、异地购房 137
2、“候鸟式”养老 138
3、季节 性”养老 138
4、海外华人回国养老 139
五、度假养老基地连锁 140
1、案例 140
2、模式点评 140
六、分时度假式养老 141
1、案例 141
2、模式点评 142
七、连锁养老超市 142
1、案例 142
2、模式点评 142

 143
一、“社区+医院+地产”模式 143
二、会籍制的养老俱乐部 143
三、以房养老 143
四、异地养老 143
五、度假基地连锁 143
六、分时度假式养老 143
七、连锁养老超市 144

 144
一、养老产业必须走社会化的道路 144
二、养老产业必须走产业化的道路 145
三、养老产业必须走专业化的道路 145
四、产品创新是养老地产发展关键 145

 146
一、专门建设综合型养老社区 146
二、新建大型社区的同时开发养老组团 147
三、普通社区中配建各类养老产品 147
四、成熟社区周边插建多功能老年服务设施 148

 148
一、与医疗机构结合 148
二、养老设施与幼儿园并设 148
三、与教育设施结合 149

旅游或商业地产结合 149
一、在旅游风景区中开发养老居住产品 149
二、与商业地产结合而开发老年公寓 150

 150
一、建世界型连锁老年设施 150
二、与国际知名养老品牌共同开发 150

 151
一、利用险资投资养老地产 151
二、与护理服务业结合 151
三、利用自身独特资源转型 151
四、将旧的国有资产盘活 151

 152
一、纯福利性质的养老院 152
二、民办养老院 152

－老年公寓 152
一、老年公寓的类型与特点 152
二、老年人辅助生活机构 153

 154

北京东方太阳城 155
一、项目基本情况概述 155
二、项目规划设计分析 155
三、项目运营模式分析 157
四、项目运营现状分析 158
五、项目盈利情况分析 158
六、项目的优劣势分析 159

 160
一、项目基本情况概述 160
二、项目规划设计分析 161
三、项目运营模式分析 164
四、项目运营现状分析 164
五、项目盈利情况分析 165
六、项目的优劣势分析 165

上海亲和源老年公寓 166
一、公寓基本情况概述 166
二、公寓规划设计分析 167
三、公寓运营模式分析 168
四、公寓运营现状分析 168
五、公寓盈利情况分析 169
六、公寓的优劣势分析 171

 171
一、公寓发展简况分析 171
二、公寓配套服务分析 172
三、公寓收费情况分析 173
四、公寓发展规划分析 173

 174
一、西塘—保利西塘越 174
二、天津—永泰红磡阳光幸福村 175
三、天津—滨海雲杉镇 175
四、青岛—新华锦国际颐养中心 176
五、上海—复星星堡中环 177
六、宜兴—中大九如城 178
七、杭州—万科随园嘉树 178
八、长沙—康乃馨国际老年生活示范区 179
九、北京—万科幸福汇 180
十、沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆 180

 182
一、老年人的生理特征研究 182
（一）老年人人体工程学 182
（二）老年人的生理特征 183
（三）老年人的生理需求 184
二、老年人的心理特征研究 185
（一）老年人的心理特征 185
（二）老年人的心理需求 185
三、老年人的行为活动特征 186
（一）老年人活动分布圈 186
（二）老年人的活动特性 187
四、老年人群购买力分析 188
（一）老年人经济收入来源 188
（二）老年人购买力正提升 188

 189
一、企事业单位老年退休人群 189
二、收入学历较高的中年子女 189
三、追求安逸老年生活退休者 189
四、休闲度假养生的老年客流 189
五、养老地产的潜在客户分析 190
六、养老地产客户群消费特征 190

 192
一、中国居民养老意愿调查 192
二、老年人的养老消费观念 192
三、消费者对养老地产认识 193
四、不同老年人关注度调查 193
五、养老地产设施服务需求 193
六、养老地产入住方式调查 194

 194
第三部分 竞争格局分析 197

 197
一、养老地产行业竞争结构分析 197
1、现有企业间竞争 197
2、潜在进入者分析 197
3、替代品威胁分析 198
4、供应商议价能力 199
5、客户议价能力 199
二、养老地产行业市场竞争格局分析 200
三、养老地产行业SWOT分析 201
1、养老地产行业优势分析 201
2、养老地产行业劣势分析 201
3、养老地产行业机会分析 201
4、养老地产行业威胁分析 201

 201
一、养老地产业未来竞争格局和特点 201
二、养老地产市场进入及竞争对手分析 203

 203
一、养老配套服务是核心竞争力 203
二、养老地产市场竞争策略建议 206

 208
一、企业发展基本情况 208
二、养老地产项目布局 208
三、企业经营情况分析 210
四、企业经济指标分析 213
五、企业盈利能力分析 213
六、企业偿债能力分析 213
七、企业运营能力分析 214
八、企业成本费用分析 214
九、企业发展战略分析 215

 215
一、企业发展基本情况 215
二、养老地产项目布局 216
三、企业经营情况分析 217
四、企业经济指标分析 219
五、企业盈利能力分析 219
六、企业偿债能力分析 220
七、企业运营能力分析 220
八、企业成本费用分析 220
九、企业发展战略分析 221

 223
一、企业发展基本情况 223
二、养老地产项目布局 223
三、企业经营情况分析 224
四、企业经济指标分析 225
五、企业盈利能力分析 225
六、企业偿债能力分析 225
七、企业运营能力分析 226
八、企业成本费用分析 226
九、企业发展战略分析 227

 228
一、企业发展基本情况 228
二、养老地产项目布局 229
三、企业经营情况分析 229
四、企业经济指标分析 230
五、企业盈利能力分析 231
六、企业偿债能力分析 231
七、企业运营能力分析 231
八、企业成本费用分析 232
九、企业发展成果展示 233

 234
一、企业发展基本情况 234
二、养老地产项目布局 234
三、企业经营情况分析 235
四、企业主要经济指标 236
五、企业盈利能力分析 236
六、企业偿债能力分析 236
七、企业运营能力分析 237
八、企业成本费用分析 237
九、企业最新发展动态 237

 239
一、企业发展基本情况 239
二、养老地产项目布局 240
三、企业发展历程分析 241
四、企业发展战略分析 241

 242
一、企业发展基本情况 242
二、养老地产项目布局 242
三、企业未来发展展望 245

 245
一、企业发展基本情况 245
二、养老地产项目布局 245
三、企业未来发展展望 246
第四部分 投资前景展望 247

 247
一、无法复制的中国养老地产 247
二、年轻人成为养老地产销售主角 248
三、养老会员制模式能走多远 248
四、政策引导失利市场预期不定 249

 249
一、养老地产企业面临的困境 249
1、养老地产运营盈利模式不够成熟 249
2、养老地产融资难，前期资金压力大 250
3、后期服务复杂，专业护理人员缺乏 250
二、养老地产企业发展的对策 250
1、规划设计先易后难，缓解前期压力 250
2、吸引社会资本，拓展融资渠道 250
3、企业配合当地政府规划，争取政府支持 250
4、借鉴国外成熟经验，提升运营服务能力 251

 251
一、对政府的建议 251
二、对开发商的建议 251
1开发养老地产应慎之又慎 251
2、可考虑合作开发养老地产 251
3、在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站 252

 253
一、我国房地产市场细分为大势所趋 253
二、我国人口老龄化进程加速发展 253
三、家庭收入小康化和富裕人群扩大化 254
四、养老机构和专业护理人员严重不足 254

 254
一、综合性住宅将成为主导产品 254
二、市场竞争激烈设计更重细节 254
三、更加注重以人为本开发理念 255
四、小户型是养老地产开发首选 255
五、将逐步从主城区向郊区转移 255
六、开发不再片面追求规模档次 255

 256
一、养老综合体的市场机会 256
二、养生养老地产市场机会 256
三、养老旅游地产市场机会 257
四、养老地产区域投资潜力 258
五、保险企业养老地产机会 260
六、医疗康复机构市场机会 260
七、酒店管理企业市场机会 261

 261
一、养老地产成房地产新增长点 261
二、养老地产产品渐成新型刚需 262
三、养老地产潜力巨大尚需升级 262
四、养老地产市场需求前景广阔 263
五、中国养老地产市场规模预测 264
第五部分 投融资战略研究 266

 266
一、地区经济水平 266
二、地区居民收入 266
三、社会福利制度 266
四、老龄人口数量 266
五、居民养老观念 267
六、地区生态环境 267
七、地区地价水平 267

 267
一、养老地产项目投入产出分析 267
二、投资养老地产关键决策要素 268
三、养老地产的投资价值点分析 269
（一）进入品牌效应 269
（二）售租获取利润 269
（三）运营管理获益 269
（四）地区辐射效应 270
（五）社会口碑效应 270

 270
一、养老地产成房企开发新方向 270
二、房企开发养老地产优势分析 270
三、房企开发养老地产前提分析 271
四、房企投资养老地产效益分析 271

 271
一、保险资金与养老地产匹配性 271
二、险资投资养老地产法律环境 273
三、保险资金养老地产投资模式 274
四、险企养老地产运营模式分析 275
五、险企养老地产投资收益分析 276

 277
一、产业政策风险 277
二、房产信贷风险 278
三、新兴市场风险 278
四、投资收益风险 278
五、物业管理风险 279

 279
一、房地产投融资主体分析 279
二、养老地产融资渠道分析 280
三、养老地产融资方式分析 281
四、养老地产融资策略分析 282
五、养老地产PFI融资模式 285

 290
一、市场定位及有效需求与供给 290
二、资源的获取整合与有效利用 290
三、能力培育与创新 291
四、利益关系及共生共长 292

 292
一、规划选址要求 292
1、基础型养老社区 292
2、高端型养老社区 293
二、对环境景观要求 294
1、好景配好房 294
2、高绿地率 295
3、高供氧绿植组合 295
三、对交通的要求 296
1、人车分流系统是最低要求 296
2、结合景观体系打造慢生活步行系统 296
四、对规划尺度的要求 296
1、控制建筑高度和密度 296
2、宜人的活动场所尺度 297
3、适合老年人出行的服务设施设置半径 297
五、老年社区对日照通风卫生要求 297
六、老年社区对公共服务设施的要求 297
1、无障碍道路系统为强制性建设内容 297
2、入户式和随身式急救护理系统 298
3、医疗体检康复中心 298
七、养老地产规划选址综述 298

 

图表 1  传统住宅地产与养老地产的对比 17
图表 2  房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容 38
图表 3  房地产调控政策“国五条”主要内容 39
图表 4  “新国八条”主要内容 40
图表 5  2009-2014年中国国内生产总值及增长变化趋势图 43
图表 6  2013-2014年国内生产总值构成及增长速度统计 44
图表 7  2013年中国规模以上工业增加值及增长速度趋势图 45
图表 8  2014年中国规模以上工业增加值及增长速度趋势图 45
图表 9  2009-2014年中国全社会固定资产投资增长趋势图 46
图表 10  2009-2014年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 47
图表 11  2009-2014年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 48
图表 12  2014年中国居民消费价格月度变化趋势图 49
图表 13  2009-2014年中国进出口总额增长趋势图 50
图表 14  2013年中国人口数量及其构成情况统计 51
图表 15  2013年中国各年龄段人口比重 52
图表 16  1990-2050年中国人口老龄化发展趋势图 52
图表 17  2008-2013年中国养老服务机构数量变化趋势图 58
图表 18  2005-2013年中国养老服务机构床位数统计 59
图表 19  2000-2050年全球人口总数统计 71
图表 20  2013年世界人口排名前十的国家 72
图表 21  世界各地区人口60岁以上人口的比例 73
图表 22  世界中老年人口中女性比例 74
图表 23  1950-2050年世界80岁以上人口数量增长趋势 75
图表 24  典型国家老年人的居住模式 85
图表 25  西方老年住宅的发展历程 85
图表 26  国外老年社区的产生机制 86
图表 27  国际养老社区分类及特点 87
图表 28  发达国家养老地产经验借鉴 88
图表 29  美国65岁以上人群主要养老资金来源 91
图表 30  美国以社安金为主要收入的人群在退休人员中的比例 92
图表 31  国内养老地产的盈利模式 121
图表 32  1953-2013年中国65岁及以上人口占总人口比重情况 122
图表 33  未来中国老年人口数量预测 123
图表 34  十二五养老规划结构与目前养老规划结构比较 123
图表 35  养老度假地产项目分布 124
图表 36  我国进入养老地产的企业列表 125
图表 37  2013年全国重点城市已有养老地产项目现状 126
图表 38  2013年全国重点城市潜在养老地产项目规模 126
图表 39  综合型养老社区规划图 146
图表 40  普通社区中配建各类养老产品规划图 147
图表 41  养老设施与幼儿园并设规划图 149
图表 42  北京东方太阳城项目基本情况表 155
图表 43  北京东方太阳城二期规划图 156
图表 44  三亚?清平乐总平面图 160
图表 45  上海亲和源老年公寓项目基本情况表 167
图表 46  亲和源老年公寓入住流程 169
图表 47  上海亲和源养老公寓会员卡收费标准 169
图表 48  上海亲和源养老公寓床位费及护理服务费收费标准 170
图表 49  上海亲和源养老公寓健康会所收费标准 170
图表 50  上海亲和源养老公寓度假酒店收费标准 170
图表 51  荣成老年公寓及其服务 173
图表 52  荣成老年公寓收费标准 173
图表 53  永泰红磡阳光幸福村项目情况表 175
图表 54  滨海雲杉镇项目情况表 176
图表 55  新华锦国际颐养中心项目情况表 177
图表 56  万科随园嘉树项目情况表 179
图表 57  康乃馨国际老年生活示范区项目情况表 179
图表 58  万科幸福汇项目情况表 180
图表 59  蔚蓝听雨观澜林溪公馆项目情况表 181
图表 60  养老地产消费者配套设施需求调查结果 194
图表 61  养老地产消费者意愿入住方式调查结果 194
图表 62  养老房产行业进入壁图 197
图表 63  2014年保利房地产(集团)股份有限公司分产品情况表 211
图表 64  2014年保利房地产(集团)股份有限公司业务结构情况 212
图表 65  2014年保利房地产(集团)股份有限公司分地区情况表 212
图表 66  2011-2014年保利房地产(集团)股份有限公司收入与利润统计 213
图表 67  2011-2014年保利房地产(集团)股份有限公司资产与负债统计 213
图表 68  2011-2014年保利房地产(集团)股份有限公司盈利能力情况 213
图表 69  2011-2014年保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力情况 214
图表 70  2011-2014年保利房地产(集团)股份有限公司运营能力情况 214
图表 71  2011-2014年保利房地产(集团)股份有限公司成本费用统计 214
图表 72  2014年保利房地产(集团)股份有限公司成本费用结构图 215
图表 73  2014年万科企业股份有限公司分产品情况表 218
图表 74  2014年万科企业股份有限公司业务结构情况 218
图表 75  2014年万科企业股份有限公司分地区情况表 219
图表 76  2011-2014年万科企业股份有限公司收入与利润统计 219
图表 77  2011-2014年万科企业股份有限公司资产与负债统计 219
图表 78  2011-2014年万科企业股份有限公司盈利能力情况 220
图表 79  2011-2014年万科企业股份有限公司偿债能力情况 220
图表 80  2011-2014年万科企业股份有限公司运营能力情况 220
图表 81  2011-2014年万科企业股份有限公司成本费用统计 221
图表 82  2014年万科企业股份有限公司成本费用结构图 221
图表 83  2014年远洋地产控股有限公司收益分行业情况表 224
图表 84  2014年远洋地产控股有限公司业务结构情况 224
图表 85  2011-2014年远洋地产控股有限公司收入与利润统计 225
图表 86  2011-2014年远洋地产控股有限公司资产与负债统计 225
图表 87  2011-2014年远洋地产控股有限公司盈利能力情况 225
图表 88  2011-2014年远洋地产控股有限公司偿债能力情况 226
图表 89  2011-2014年远洋地产控股有限公司运营能力情况 226
图表 90  2011-2014年远洋地产控股有限公司成本费用统计 226
图表 91  2014年远洋地产控股有限公司成本费用结构图 227
图表 92  2014年花样年控股集团有限公司分行业情况表 230
图表 93  2014年花样年控股集团有限公司业务结构情况 230
图表 94  2011-2014年花样年控股集团有限公司收入与利润统计 230
图表 95  2011-2014年花样年控股集团有限公司资产与负债统计 231
图表 96  2011-2014年花样年控股集团有限公司盈利能力情况 231
图表 97  2011-2014年花样年控股集团有限公司偿债能力情况 231
图表 98  2011-2014年花样年控股集团有限公司运营能力情况 232
图表 99  2011-2014年花样年控股集团有限公司成本费用统计 232
图表 100  2014年花样年控股集团有限公司成本费用结构图 232
图表 101  2014年和2013年首创置业股份有限公司签约销售金额区域分布图 235
图表 102  2011-2014年首创置业股份有限公司收入与利润统计 236
图表 103  2011-2014年首创置业股份有限公司资产与负债统计 236
图表 104  2011-2014年首创置业股份有限公司盈利能力情况 236
图表 105  2011-2014年首创置业股份有限公司偿债能力情况 237
图表 106  2011-2014年首创置业股份有限公司运营能力情况 237
图表 107  2011-2014年首创置业股份有限公司成本费用统计 237
图表 108  中国异地养老最佳城市列表 259
图表 109  假设养老地产2025年达到较均衡水平，年新增建面敏感性分析 265
图表 110  假设养老地产2035年达到较均衡水平，年新增建面敏感性分析 265
图表 111  养老地产投资决策的关键要素图 269
图表 112  养老地产的融资渠道 281
图表 113  BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较 286
图表 114  BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较 286
图表 115  PFI建设养老地产的模式构建 287
图表 116  PFI建设养老地产的参与程度和主要职责 288
图表 117  高端型和基础型养老社区在选址上考虑的各种要素比较 294
图表 118  植被供氧量值列表 295