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养老地产是养老产业的模式之一，是老龄化时代到来形成的特有概念，是市场机制下养老制度创新的结晶。养老地产应当是用以养老的地产，具体包括老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的开发和经营过程。本报告中，养老地产专指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。
海南省已经进入人口老龄化社会，其突出表现是：老年人口规模增长快，区域覆盖面广、老年人口逼近高龄化及百岁老人密度高等特征非常突出。截止2013年底，海南省60岁以上户籍老年人口达119.85万人，占户籍总人口的13.24%，人口老龄化形势异常严峻。预测到2020年海南省60岁以上老年人口将达到193.2万，占总人口比重将达到18.89%，高于全国老龄化水平（17%），80岁及以上老年人口将达33万，占老年人口比重为17.09%，高于全国平均水平11.3%。庞大的老年人群体，催生了社会对养老地产的极大需求。
根据《海南省老龄事业发展“十二五”规划》，“十二五”期间，海南省将在城市全面推行居家养老服务，在农村逐步发展居家养老服务。根据规划，海南省将大力发展老年社会福利事业，重点保障“三无”、“五保”和低收入高龄、独居、失能等养老困难老年人的基本养老服务，以生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉为基本服务项目，推动社会服务进家庭，为居家老年人提供养老社会服务。
2016～2018年，海南省建立起比较完善社会养老服务体系：
--社区养老服务网络建设相对完善。到2018年，60%的城市社区、50%的农村社区建有社区养老综合服务中心，养老服务代币券城乡覆盖率达到50%。
--机构养老服务水平进一步提高。养老服务床位数超过老年人总数的3%，农村五保集中供养率不低于40%，护理型床位数占高龄和失能老年人总数的40%；养老机构布局进一步优化。市县示范性养老机构覆盖率达到100%，乡镇、街道中心敬老院设施、服务水平明显提升，场地、床位、辅助设施等达标率不低于95%。
第一章 养老地产发展基础概述 11
第一节 养老地产概述 11
一、养老产业的定义和目标 11
二、养老地产的内涵及特征 11
三、养老地产利益主体分析 13
四、成熟养老地产特点分析 14
第二节 养老地产行业政策分析 15
一、中国房地产市场调控政策分析 15
二、中国养老地产的支持政策分析 20
三、《中华人民共和国老年人权益保障法》 21
四、《关于加强老年人优待工作的意见》 22
五、《关于加快发展养老服务业的意见》 22
六、《中国老龄事业发展“十二五”规划》 24
七、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》 33
八、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 34
九、《关于加快发展养老服务业的若干意见》发布 35
第三节 中国养老地产社会环境分析 36
一、中国人口老龄化趋势分析 36
二、中国老年人养老模式分析 39
三、中国养老观念的转变分析 43
四、社会养老服务体系的现状 43
五、中国的老龄人口红利分析 45
第二章 养老地产发展状况分析 47
第一节 养老地产行业发展现状 47
一、养老地产处于摸索阶段 47
二、房企布局养老地产情况 47
三、保险企业涉足养老地产 52
四、外资在华投资老年住宅 54
五、中国养老地产开发特点 54
第二节 不同类型养老地产市场分析 56
一、养老服务嵌入式住宅市场 56
二、养老服务型老年公寓市场 56
三、“学院式”养老地产市场 58
四、健康养生型养老地产市场 59
五、养老综合体养老地产市场 60
第三节 养老地产开发运营模式分析 60
一、中国养老地产商业模式分析 60
（一）中国现有养老地产模式分析 60
（二）适合中国养老地产开发模式 62
（三）中国养老地产运营模式分析 68
（四）中国养老地产盈利模式解析 70
（五）养老地产商业模式创新分析 72
二、中国养老地产管理模式分析 72
（一）房地产开发商管理的模式 72
（二）与专业公司建立战略联盟 73
（三）引进专业公司的管理模式 73
（四）各种管理模式的优劣对比 73
（五）养老地产管理的收益分析 74
第三章 海南省房地产市场环境分析 75
第一节 海南省行政划分 75
第二节 海南省地理气候资源环境分析 75
一、地理位置 75
二、地质 76
三、气候 76
四、资源 77
第三节 海南省交通环境分析 79
一、交通 79
二、铁路 80
三、公路 80
四、港口 80
五、民航 80
第四节 海南省地产业宏观经济环境分析 81
一、海南省GDP情况 81
二、海南省固定资产投资 81
三、海南省居民收支情况 82
四、海南省产业结构分析 82
第五节 海南省地产业社会环境分析 83
一、海南省消费市场情况 83
二、海南省人均住房面积 83
三、海南省安居工程建设 84
第六节 海南省房地产市场政策环境 84
一、政策环境综述 84
二、重要政策解读 86
（一）《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》 86
（二）《海南省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》 88
（三）《海南省物价局关于减免保障性住房租赁手续费通知》 90
三、住房公积金新政 91
（一）《海南住房公积金管理局住房公积金提取操作规程》 91
（二）《海南住房公积金管理局住房公积金个人贷款操作规程》 97
第四章 海南省房地产市场发展分析 108
第一节 房地产投资开发 108
第二节 房地产供需情况 108
一、房地产供给分析 108
二、商品房销售情况 108
三、房地产成交情况 109
四、房地产优势企业 109
第三节 房地产推盘量 112
第四节 优惠楼盘情况 113
第五节 房地产价格走势 114
一、房地产价格月度走势 114
二、房地产价格区域情况 115
三、主要楼盘价格情况 122
第五章 海南省人口老龄化现状分析 124
第一节 人口老龄化标准 124
一、老年人年龄划分标准 124
二、老龄化社会划分标准 124
第二节 海南省人口结构 125
一、人口数量 125
二、年龄结构 125
三、性别结构 126
四、户籍结构 126
第三节 海南省老年人口数量统计 126
一、2011年海南省老年人口数量 126
二、2012年海南省老年人口数量 126
三、2013年海南省老年人口数量 127
第六章 海南省养老地产市场投资机会分析 128
第一节 海南省养老地产业发展优势 128
一、区位优势 128
二、气候特征 128
三、土地供应 129
四、配套产业 130
（一）旅游业发展情况 130
（二）建筑业发展情况 130
（三）养老服务业概况 131
第二节 海南省养老服务供应分析 133
一、养老机构供应情况 133
二、居家养老服务情况 133
三、专业养老服务人才情况 138
第七章 海南省重点区域养老地产布局分析 139
第一节 海口市养老地产布局分析 139
一、养老地产业发展优势 139
二、主要养老地产项目 139
第二节 三亚市养老地产布局分析 142
一、养老地产业发展优势 142
二、主要养老地产项目 143
第三节 琼海市养老地产布局分析 151
一、养老地产业发展优势 151
二、主要养老地产项目 151
第四节 文昌市养老地产布局分析 152
一、养老地产业发展优势 152
二、主要养老地产项目 153
第八章 养老地产市场目标消费者分析 154
第一节 老年人特征与消费能力分析 154
一、老年人的生理特征研究 154
（一）老年人人体工程学 154
（二）老年人的生理特征 155
（三）老年人的生理需求 156
二、老年人的心理特征研究 157
（一）老年人的心理特征 157
（二）老年人的心理需求 157
三、老年人的行为活动特征 158
（一）老年人活动分布圈 158
（二）老年人的活动特性 159
四、老年人群购买力分析 160
（一）老年人经济收入来源 160
（二）老年人购买力正提升 160
第二节 中国养老地产客户群体分析 161
一、企事业单位老年退休人群 161
二、收入学历较高的中年子女 161
三、追求安逸老年生活退休者 161
四、休闲度假养生的老年客流 161
五、养老地产的潜在客户分析 162
六、养老地产客户群消费特征 162
第三节 养老地产消费者行为分析 164
一、中国居民养老意愿调查 164
二、老年人的养老消费观念 164
三、消费者对养老地产认识 165
四、不同老年人关注度调查 165
五、养老地产设施服务需求 165
六、养老地产入住方式调查 166
第九章 中国养老地产项目营销策略分析 167
第一节 养老地产项目的选址及定位 167
一、养老地产项目的选址策略 167
二、养老地产的项目定位分析 169
第二节 中国养老地产项目营销策略研究 170
一、养老地产营销中存在的问题 170
二、养老地产市场营销策略分析 172
三、养老地产项目销售渠道类型 174
四、养老地产项目销售渠道选择 175
第三节 养老地产项目促销策略分析 178
一、养老地产促销目标分析 178
二、养老地产促销方式分析 178
三、养老项目促销策略分析 178
（一）养老地产广告促销策略 178
（二）养老地产人员推销策略 179
（三）养老地产营业推广策略 179
（四）养老地产公共关系策略 181
第四节 养老地产产品价格策略分析 181
一、养老地产项目定价策略分析 181
二、养老地产项目价格影响因素 182
三、养老地产项目定价方法研究 183
四、养老地产项目调价方法研究 186
第五节 养老地产项目网络营销策略分析 188
一、养老地产网络营销运作模式分析 188
二、养老地产开展网络营销的优势 189
三、养老地产开展网络营销的缺陷 191
四、养老地产网络营销的整合互补 192
五、养老地产实现网络营销的策略 193
第十章 海南省养老地产业扶持政策分析 195
第一节 社会保障政策 195
一、医疗保险政策 195
二、养老保险政策 199
三、离退休政策 210
第二节 “以房养老”政策解读 212
一、政策路径 212
二、适用条件 213
三、国内实践 213
四、发展困局 214
第三节 养老地产业其他相关政策解读 217
一、政府鼓励民间资本参与养老服务 217
二、政府购买公共服务政策解读 218
三、养老服务业“十二五”政策导向 220
四、养老服务业建设目标分析 231
第十一章 养老地产投融资市场战略分析 233
第一节 养老地产投资开发影响因素分析 233
一、地区经济水平 233
二、地区居民收入 233
三、社会福利制度 233
四、老龄人口数量 233
五、居民养老观念 233
六、地区生态环境 234
七、地区地价水平 234
第二节 养老地产投资特性分析 234
一、养老地产行业投资特性分析 234
二、养老地产项目投入产出分析 235
三、投资养老地产关键决策要素 236
四、养老地产的投资价值点分析 237
（一）进入品牌效应 237
（二）售租获取利润 237
（三）运营管理获益 237
（四）地区辐射效应 238
（五）社会口碑效应 238
第三节 房地产企业投资养老地产可行性分析 238
一、养老地产成房企开发新方向 238
二、房企开发养老地产优势分析 238
三、房企开发养老地产前提分析 239
四、房企投资养老地产效益分析 239
五、房企开发养老地产战略分析 239
第四节 保险企业投资养老地产可行性分析 240
一、保险资金与养老地产匹配性 240
二、险资投资养老地产法律环境 241
三、保险资金养老地产投资模式 242
四、险企养老地产运营模式分析 244
五、险企养老地产投资收益分析 244
第五节 养老地产投资风险分析 245
一、产业政策风险 245
二、房产信贷风险 246
三、新兴市场风险 246
四、投资收益风险 246
五、物业管理风险 247
第六节 养老地产投融资策略分析 247
一、房地产投融资主体分析 247
二、养老地产融资渠道分析 248
三、养老地产融资方式分析 249
四、养老地产融资策略分析 250
五、养老地产PFI融资模式 253
第十二章 海南省养老地产投资前景趋势预测 258
第一节 养老地产发展趋势分析 258
一、综合性住宅将成为主导产品 258
二、市场竞争激烈设计更重细节 258
三、更加注重以人为本开发理念 258
四、小户型是养老地产开发首选 258
五、将逐步从主城区向郊区转移 259
六、开发不再片面追求规模档次 259
第二节 养老地产市场机会分析 259
一、养老综合体的市场机会 259
二、养生养老地产市场机会 259
三、养老旅游地产市场机会 260
四、养老地产区域投资潜力 262
五、保险企业养老地产机会 263
六、医疗康复机构市场机会 264
七、酒店管理企业市场机会 264
第三节 养老地产市场发展前景分析 265
一、养老地产成房地产新增长点 265
二、养老地产产品渐成新型刚需 265
三、养老地产潜力巨大尚需升级 266
四、养老地产市场需求前景广阔 267
五、养老地产市场规模预测 268
第四节 海南省养老地产业发展前景预测 268
一、养老地产需求前景预测 268
二、2020年老年人口预测 269
三、2020年养老服务机构需求预测 269
四、养老地产业前景展望 269
图表目录
图表 1 传统住宅地产与养老地产的对比 12
图表 2 房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容 16
图表 3 房地产调控政策“国五条”主要内容 17
图表 4 “新国八条”主要内容 18
图表 5 2013年中国人口数量及其构成情况统计 37
图表 6 2013年末中国各年龄段人口比重 37
图表 7 1990-2050年中国人口老龄化发展趋势图 38
图表 8 2007-2013年中国养老服务机构数量统计 44
图表 9 2005-2013年中国养老服务机构床位数统计 45
图表 10 中国主要房企试水养老地产一览表 49
图表 11 异地养老模式及其特征 61
图表 12 专门建设综合型养老社区 63
图表 13 普通社区中配建各类养老产品 64
图表 14 养老设施与幼儿园并设 65
图表 15 国内养老地产的盈利模式 72
图表 16 养老地产管理模式优劣势对比 73
图表 17 2013年海南省各种运输方式完成货物和旅客周转量、港口吞吐量统计 79
图表 18 2010-2013年海南省生产总值统计 81
图表 19 2010-2013年海南省固定资产投资统计 81
图表 20 2010-2013年海南省居民人均收入情况统计 82
图表 21 2010-2013年海南省居民人均支出情况统计 82
图表 22 2010-2013年海南省产业结构统计 83
图表 23 2010-2013年海南省社会消费品零售总额统计 83
图表 24 2010-2013年海南省居民住房面积情况统计 84
图表 25 2010-2013年海南省房地产开发投资情况统计 108
图表 26 2010-2013年海南省房屋施竣工面积统计 108
图表 27 2010-2013年海南省商品房销售情况统计 109
图表 28 2010-2013年海南省房地产销售面积统计 109
图表 29 2010-2013年海南省房地产销售额统计 109
图表 30 海南省房地产优势企业名单 110
图表 31 2011-2013年海南省楼市开盘统计 112
图表 32 2013年海南省楼市月度统计 113
图表 33 2013年海南省商品房各月份成交情况图 115
图表 34 海南省主要在售楼盘价格情况 122
图表 35 2010-2013年海南省常住人口数量统计 125
图表 36 2010-2013年海南省常住人口年龄构成情况 125
图表 37 2010-2013年海南省常住人口性别构成情况 126
图表 38 2010-2013年海南省常住人口户籍结构情况 126
图表 39 2013年海南省旅游接待和收入情况 130
图表 40 海口市部分养老地产项目一览表 142
图表 41 三亚立才国际休疗养中心项目俯瞰图 145
图表 42 南山六和悦城社区配套效果图 148
图表 43 养老地产消费者配套设施需求调查结果 166
图表 44 养老地产消费者意愿入住方式调查结果 166
图表 45 养老地产投资决策的关键要素图 237
图表 46 养老地产的融资渠道 249
图表 47 BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较 254
图表 48 BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较 254
图表 49 PFI建设养老地产的模式构建 255
图表 50 PFI建设养老地产的参与程度和主要职责 256
图表 51 中国异地养老最佳城市列表 263
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