山东省房地产金融季度跟踪研究报告（2013年第一季度）

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正文目录 2
图表目录 6
第一章  2013年一季度山东省地产行业发展环境分析 10
一、一季度全国经济发展情况 10
（一）工业生产增速总体平稳，企业利润恢复性增长 10
（二）固定资产投资较快增长，房地产销售大幅增加 11
（三）市场销售稳定增长，餐饮销售增速有所回落 12
（四）进出口增速回升，贸易顺差增加 12
（五）居民消费价格涨幅回落，工业生产者价格同比下降 13
（六）居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇 13
（七）货币供应量稳定增长，新增贷款同比多增 14
二、一季度山东省宏观经济发展趋势分析 14
（一）工业生产开局良好，企业效益平稳增长。 14
（二）固定资产投资较快增长，商品房销售状况较好。 14
（三）市场销售基本稳定，主要商品销售兴旺。 15
（四）对外贸易低速增长，利用外资状况良好。 15
（五）财政收支平稳增长，金融市场运行稳健。 15
（六）就业形势基本稳定，居民收入水平稳步提升。 15
（七）居民消费价格保持平稳，工业生产者价格同比下降。 16
三、一季度全国信贷金融环境分析 16
（一）M2首超百亿，预期全年通胀压力大 16
（二）一季度信贷需求旺盛 18
四、一季度房地产行业政策分析 19
（一）一季度全国房地产行业政策解读 19
（二）一季度山东省房地产行业政策解读 24
五、全国70个大中城市房价上涨情况分析 26
（一）新建商品住宅：超7成城市房价环比上涨 26
（二）二手住宅：价格上涨城市进一步增加 28
第二章  2013年一季度房地产行业整体发展趋势分析 30
一、土地市场结构分化趋势明显 30
（一）地方政府把城镇化当救星，2013年土地供给或增加 30
（二）土地市场结构分化趋势明显 33
二、全国70个大中城市房价上涨情况分析 37
（一）新建商品住宅：超7成城市房价环比上涨 37
（二）二手住宅：价格上涨城市进一步增加 39
三、新型城镇化转型 42
（一）国务院称抓紧制定城镇化中长期发展规划，城镇化核心问题梳理 42
（二）新型城镇化转型给银行带来的机遇和挑战 44
第三章  2013年一季度房地产行业整体风险分析 50
一、楼市政策风险分析 50
（一）政府工作报告再提调控，十年九调房价愈高 50
（二）国务院拟建社会诚信平台，不动产将统一登记 55
（三）多地进行房产税前期准备，开征时点仍未定 57
（四）调控组合拳为市场降温，二季度楼市成交有望回落 60
二、楼市区域风险分析 63
（一）一线城市被指供求关系恶化 63
（二）宅地供应计划差别化 68
（三）零售商进军商业地产难言坦途 70
三、房地产金融风险分析 72
（一）一季度房地产贷款同比增长16.34% 72
（二）3月房地产信托再居榜首，信托转型迫在眉睫 77
第四章  2013年一季度房地产企业经营情况分析 82
一、全国房地产企业季度监测 82
（一）一季度龙头房企业绩全线飘红 82
（二）强者愈强，行业集中度明显提升 84
（三）龙头房企2013年销售目标现分化，持续战略转型 84
（四）标杆房企纷纷亮出商业地产路线图 87
（五）龙头房企拿地态度现分歧 90
二、山东房地产企业季度动态 93
（一）恒大加速布局山东二三线城市 93
（二）鲁能清理十余地产公司 鲁能置业资产缩水200亿 94
（三）地产大鳄在青重金圈地版图扩大，中小房企无奈转型 94
第五章 2013年1季度山东房地产市场运行情况 97
一、2013年1季度山东房地产市场供给情况分析 97
（一）山东房地产完成投资情况分析 97
（二）山东房地产投资结构分析 99
二、2013年1季度山东房地产市场需求情况分析 101
（一）山东新建房屋销售面积分析 101
（二）山东新建房屋销售额分析 103
三、2013年1季度山东房地产市场价格变化情况分析 105
第六章 2013年1季度山东房地产细分市场分析 107
一、2013年山东土地市场分析 107
（一）土地市场长期供需分析 107
（二）土地市场短期供需分析 110
二、2013年1季度山东住宅市场分析 111
（一）山东住宅长期供需分析 111
（二）山东住宅短期供需分析 115
三、2013年1季度山东办公楼市场分析 117
（一）山东办公楼长期供需分析 117
（二）山东办公楼短期供需分析 121
四、2013年1季度山东商业营业用房市场分析 123
（一）山东商业营业用房长期供需分析 123
（二）山东商业营业用房短期供需分析 127
第七章 2013年1季度山东房地产投资资金筹措情况分析 130
一、2013年1季度山东房地产开发到位资金情况分析 130
二、2013年1季度山东房地产开发到位资金来源分析 131
三、2013年1季度山东房地产开发到位资金充裕程度分析 132
第八章  2013年一季度山东省房地产行业授信机会与风险分析 134
一、山东省房地产行业风险分析 134
（一）山东将加大对工程监管力度，3至5年基本解决住房工程质量通病 134
（二）山东建筑领域年内开展检查，重点：房地产调控 134
二、山东省房地产行业发展趋势与授信机会分析 135
（一）为农民贷款买新房，山东新型城镇化建设提供新思路 135
（二）山东推绿色建筑发展，购买绿色住宅可享贷款优惠 135
（三）山东诸城推进旧城改造 年内改造13个重点片区 136
（四）山东敲定今年100个重点建设项目，青岛三大项目入围 136
（五）山东省物业类别授信机会分析 137
 
图表目录
图表 1：2007年-2013年一季度GDP增长情况 10
图表 2：2011年-2013年3月CPI指数变化情况 13
图表 3：2010年-2013年一季度货币供给量 17
图表 4：2013年一季度房地产行业政策一览 19
图表 5：新“国五条”主要内容 21
图表6：“国五条”实施细则重点内容一览 22
图表7：个人售房所得税征收的三种主要方式 23
图表8：70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况 26
图表9：70个大中城市新建商品住宅价格同比变动情况 27
图表10：70个大中城市新建商品住宅价格平均变动情况 28
图表11：70个大中城市二手住宅价格环比变动情况 29
图表12：70个大中城市二手住宅价格同比变动情况 29
图表13：2009年-2012年北京土地出让金情况(单位：亿元) 31
图表14：2012年全国300城市成交住宅用地楼面地价前十位排行情况 33
图表15：2012年房企合作拿地情况 34
图表16：2012年十大重点城市住宅用地溢价水平变化情况 35
图表17：70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况 37
图表18：70个大中城市新建商品住宅价格同比变动情况 38
图表19：70个大中城市新建商品住宅价格平均变动情况 39
图表20：70个大中城市二手住宅价格环比变动情况 40
图表21：70个大中城市二手住宅价格同比变动情况 40
图表22：城镇化核心问题 43
图表23：《全国促进城镇化健康发展规划纲要(2011-2020年)》要点 43
图表24：城镇化给商业银行带来的机遇 45
图表25：各大银行城镇化信贷支持措施 46
图表26：银行城镇化信贷授信建议 48
图表27：十年九次调控楼市 51
图表28：楼市调控四个阶段 51
图表29：2003-2012年北京及全国商品房销售均价（单位：元/平方米） 53
图表30：不动产登记范围、机构和法律体系 56
图表31：各地房产税准备工作一览 58
图表32：上海、重庆房产税重点一览 59
图表33：2013年一线城市销售面积情况 61
图表34：房地产调控组合拳 62
图表35：2005年-2012年全国房企土地购置面积（单位：万平方米） 63
图表36：2005年-2012年全国商品房新开工、竣工、销售面积（单位：万平方米） 64
图表37：2005年-2012年全国商品房、住宅投资额及销售额情况（单位：万元） 64
图表38：2007年-2013年北京商品住宅存量情况（单位：套） 66
图表39：2007年-2013年北京商品住宅供给及销售情况（单位：套） 67
图表40：2011-2013年土地供应计划（单位：万公顷） 68
图表41：部分省市2013年住宅用地供地计划（单位：公顷） 69
图表42：零售企业涉足商业地产 70
图表43：我国一二线城市购物中心空置率情况 71
图表44：金融机构人民币各项贷款余额、增量及增速情况（单位：万亿元 %） 73
图表45：金融机构房地产贷款余额增速及增量占比情况 73
图表46：金融机构地产、房产开发贷款余额同比增长情况 74
图表47：金融机构保障房开发贷款余额增速及增量占比情况 75
图表48：金融机构个人住房贷款余额及同比增长情况（单位：万亿） 76
图表49：2013年3月信托资金投资领域（单位：亿元） 77
图表50：月度房地产信托成立产品的平均收益率及期限（单位：年） 78
图表51：近期宏观政策对房地产信托的影响 79
图表52：2012年暴露产品兑付风险的主要信托公司 81
图表53：2013年一季度TOP10房企销售金额情况（单位：亿元） 82
图表54：2013年一季度TOP10房企销售金额情况（单位：亿元） 83
图表55：2013年一季度房企TOP10市场份额和销售面积情况 84
图表56：部分房企2012-2013年销售目标对比（单位：亿元） 85
图表57：部分房企2013年产品结构调整情况 86
图表58：房企多元化转型 88
图表59：万科保利拿地情况及策略分析 91
图表60：2011年2季度-2013年1季度山东房地产投资完成情况 97
图表61：2011年2季度-2013年1季度山东房地产投资额增长情况 97
图表62：2011年2季度-2013年1季度山东与全国房地产投资增速对比 98
图表63：2011年2季度-2013年1季度山东房地产投资结构 99
图表64：2011年2季度-2013年1季度山东各季度房地产投资及住宅投资情况 99
图表65：2011年2季度-2013年1季度山东房地产投资与住宅投资增长情况 100
图表66：2011年2季度-2013年1季度山东各类新建房屋累计销售面积情况 101
图表67：2011年2季度-2013年1季度山东房屋销售面积情况 101
图表68：2011年2季度-2013年1季度山东房屋销售面积增长情况 102
图表69：2011年2季度-2013年1季度山东各类新建房屋累计销售额情况 103
图表70：2011年2季度-2013年1季度山东各类新建房屋销售额情况 103
图表71：2011年2季度-2013年1季度山东各类新建房屋销售额增速趋势 104
图表72：2011年2季度-2013年1季度山东各类新建房屋销售价格增长情况 105
图表73：2011年2季度-2013年1季度山东各类新建房屋累计销售均价趋势 105
图表74：2011年2季度-2013年1季度山东各类新建房屋销售价格增速变化 106
图表75：2006年-2013年山东土地购置与开发状况 107
图表76：2006年-2013年3月山东土地购置与开发情况 107
图表77：2006年-2013年3月山东土地购置与开发增长情况 108
图表78：2006年-2013年3月山东土地购置及增长情况 109
图表79：2006年-2013年1季度山东土地购置与开发状况 109
图表80：2006-2013年1季度山东土地购置与土地开发情况 109
图表81：2011年2季度-2013年1季度土地购置面积与增速情况 110
图表82：2011年2季度-2013年1季度山东土地购置与土地开发情况 110
图表83：2011-2013年各季度山东住宅竣工、新开工和销售面积概况 111
图表84：2006年-2013年各季度山东住宅新开工、竣工及销售面积变化趋势 112
图表85：2006年-2013年各季度山东住宅新开工、竣工和销售面积同比增长情况 112
图表86：2006年-2013年各年1季度山东省住宅竣工及销售情况 114
图表87：2006年-2013年1季度山东住宅销售与竣工情况对比 114
图表88：2006年-2013年1季度山东住宅销售与竣工面积增速 115
图表89：2011年-2013年各季度山东住宅竣工及销售情况 115
图表90：2011年-2013年1季度山东住宅竣工与销售面积季度分析 116
图表91：2006-2013年各季度山东办公楼竣工、新开工和销售面积概况 117
图表92：2006年-2013年1季度山东办公楼新开工、竣工及销售面积变化趋势 117
图表93：2006年-2013年各季度山东办公楼新开工、竣工和销售面积同比增长情况 118
图表94：2006-2013年1季度山东办公楼竣工及销售情况 119
图表95：2006年-2013年各年1季度山东办公楼销售与竣工情况对比 119
图表96：2006年-2013年各年1季度山东办公楼销售与竣工增长情况 120
图表97：2011年-2013年各季度山东办公楼竣工及销售情况 121
图表98：2011年-2013年1季度山东办公楼竣工与销售面积情况 121
图表99：2011年-2013年1季度山东办公楼竣工与销售面积增长情况 122
图表100：2006-2013年各季度2013商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 123
图表101：2006年-2013年1季度山东商业营业用房竣工及销售面积变化趋势 123
图表102：2006年-2013年各季度山东商业营业用房新开工、竣工和销售面积增长情况 124
图表103：2006年-2013年1季度山东商业营业用房竣工及销售情况 125
图表104：2006年-2013年各年1季度山东商业营业用房销售与竣工情况对比 126
图表105：2006年-2013年各年1季度山东商业营业用房销售与竣工增长情况 126
图表106：2011年-2013年各季度山东商业营业用房竣工及销售情况 127
图表107：2011年-2013年1季度山东商业营业用房竣工与销售面积情况对比 128
图表108：2011年-2013年1季度山东商业营业用房竣工与销售面积增长情况 128
图表109：2011年2季度-2013年1季度山东与全国到位资金对比 130
图表110：图表 56：2011年2季度-2013年1季度山东与全国到位资金增长情况 130
图表111：2012年1季度与2013年1季度山东房地产开发资金来源 131
图表112：2013年1季度山东资金来源构成 131
图表113：2011年2季度-2013年1季度山东到位资金与全国到位资金概况 132
图表114：2011年2季度-2013年1季度山东资金充裕指数与全国对比 133

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