湖南省房地产金融季度跟踪研究报告（2013年第二季度）

第一章  2013年二季度全国房地产行业外部环境分析 9
一、二季度全国经济发展环境分析 9
（一）二季度全国经济发展情况 9
（二）工业生产平稳增长，企业利润继续增加 9
（三）固定资产投资较快增长，第三产业投资增速快于全部投资 10
（四）市场销售增长平稳，家电类产品销售增长较快 11
（五）进出口增速回落，出口回落幅度大于进口 11
（六）居民消费价格基本稳定，工业生产者价格继续下降 12
（七）居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇 12
（八）货币供应增长较快，新增贷款同比多增 13
二、二季度全国信贷金融环境分析 13
（一）货币供应增速放缓，6月M2余额同比增长14.0% 13
（二）四大行6月新增信贷仅2700亿，七月首周大幅反弹 15
三、二季度全国房地产行业政策解读 16
（一）多地国五条细则未涉及20%个税，二三线城市从简 17
（二）国务院：择机扩大房产税改革试点，今年将有具体动作 22
（三）新一轮城镇化规划正在制定，多地竞逐城市群指标 26
（四）房企融资或将有条件放开，小开发商抢跑 29
第二章  2013年二季度全国房地产行业运行情况分析 32
一、二季度全国房地产市场运行情况分析 32
二、6月份全国70个大中城市房价上涨情况分析 40
三、二季度土地市场运行情况分析 45
（一）土地财政撑起高地价，缘于地方政府债务压力 45
（二）北京土地市场持续升温，试推限房价竞地价地块 50
（三）土地市场持续火热，蔓延至二三线城市 52
（四）十大房企年内耗资逾660亿元拿地，购地支出骤增 55
（五）土地差别化进入实质性阶段，产业用地将给予政策支持 57
（六）前海卖地实行弹性年期降低拿地成本 59
四、二季度房地产市场区域分析 62
（一）中国家庭住宅总量充足，区域性短缺 62
（二）一线城市迈入限价时代，北京楼市成交仍旧回升 64
（三）房地产市场凸显城市间不平衡 67
五、二季度房地产金融形势分析 69
（一）流动性骤紧，房企融资步伐或受阻 69
（二）上市银行不良压力尤存，房地产贷款仍上升 74
（三）6月房地产信托一枝独秀，仍需警惕兑付风险 77
（四）内地房企扎堆出海，寻求海外融资渠道 81
（五）房地产私募规模连年翻番，下半年或将迎来规模井喷 86
（六）内地首只酒店REITs在港上市，向轻资产运营模式转型 89
（七）房地产资产证券化迷雾，地产融资新渠道风险不可忽视 92
六、二季度全国房地产企业动态监测 94
（一）十大品牌房企上半年销售创新高 94
（二）房企涉足商业地产，战略模式待考 97
（三）流动性收紧，房企洗牌加剧 101
第三章  2013年二季度湖南省房地产行业运行环境 109
一、二季度湖南省宏观经济发展趋势分析 109
（一）农业稳步增产 109
（二）工业忧中有喜 109
（三）投资增长较快 110
（四）消费淡中有旺 110
（五）转型稳中有进 110
二、二季度湖南省房地产行业政策解读 111
（一）湖南多措施调控房地产市场用地，今年用地7501公顷 111
（二）湖南芷江四项措施进一步加强房地产税收一体化管理 112
（三）湖南将确保33.26万套保障房土地供应，严查违规 114
（四）湖南省直公积金禁贷第三套房，二套房最高可贷一半 114
三、二季度湖南省房地产企业动态 115
（一）十大品牌房企将入驻长沙，湖南本土房企面临洗牌 115
（二）上半年房企销售额增长43%，长沙"中考单"优良 116
（三）政策悬空，长沙房企调整步伐 117
（四）控时代，品牌房企改变湘潭房地产市场格局 120
第四章 2013年二季度湖南房地产市场运行情况分析 122
一、2013年二季度湖南房地产市场供给情况分析 122
（一）湖南房地产完成投资情况分析 122
（二）湖南房地产投资结构分析 124
二、2013年二季度湖南房地产市场需求情况分析 126
（一）湖南新建房屋销售面积分析 126
（二）湖南新建房屋销售额分析 128
三、2013年二季度湖南房地产市场价格变化情况分析 130
第五章 2013年二季度湖南房地产细分市场分析 133
一、2013年湖南土地市场分析 133
（一）土地市场长期供需分析 133
（二）土地市场短期供需分析 136
二、2013年二季度湖南住宅市场分析 137
（一）湖南住宅长期供需分析 137
三、2013年二季度湖南办公楼市场分析 143
（一）湖南办公楼长期供需分析 143
（二）湖南办公楼短期供需分析 147
四、2013年二季度湖南商业营业用房市场分析 149
（一）湖南商业营业用房长期供需分析 149
（二）湖南商业营业用房短期供需分析 153
第六章 2013年二季度湖南房地产投资资金筹措情况分析 156
一、2013年二季度湖南房地产开发到位资金情况分析 156
二、2013年二季度湖南房地产开发到位资金来源分析 157
三、2013年二季度湖南房地产开发到位资金充裕程度分析 158
第七章  2013年二季度湖南省地产行业授信建议 160
一、湖南省分住宅物业授信机会分析 160
二、湖南省写字楼物业授信机会分析 161
三、湖南省商业零售物业授信机会分析 162
 
图表目录
图表1：2007年-2013年二季度全国GDP总量及增长情况 9
图表2：2012年6月-2013年6月CPI指数变化情况 12
图表3：2010年-2013年一季度货币供给量 14
图表4：2013年一季度房地产行业政策一览 16
图表5：部分城市“国五条”细则 19
图表6：我国历年房产税政策一览 23
图表7：上海、重庆房产税征收模式 24
图表8：全国目前主要城市群分布图 27
图表9：全国房地产开发月度投资额及同比增速（单位：亿元） 32
图表10：全国房地产开发企业单月到位资金及同比增速（单位：亿元） 33
图表11：2013年1-5月全国房地产开发企业到位资金结构 34
图表12：全国房地产开发企业单月土地购置面积及同比增速（单位：万平方米） 35
图表13：全国商品房月度新开工面积及同比增速（单位：万平方米） 36
图表14：全国商品房月度销售面积及同比增速（单位：万平方米） 37
图表15：全国商品房月度销售价格及增速（单位：元/平方米） 38
图表16：全国商品房空置面积及去化周期情况（单位：万平方米） 39
图表17：70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况 40
图表18：70个大中城市新建商品住宅价格同比变动情况 41
图表19：70个大中城市新建商品住宅价格平均变动情况 42
图表20：70个大中城市二手住宅价格环比变动情况 43
图表21：70个大中城市二手住宅价格同比变动情况 43
图表22：2013年1-3月和1-4月土地市场同比涨幅情况 46
图表23：5月各地频出地王现象 46
图表24：广州市财政收入与土地出让收入情况（单位：亿元） 48
图表25：近半年全国房企拿地金额与面积排行榜（单位：亿元 万平方米） 53
图表26：2013年5月土地出让金城市排行榜（单位：亿元） 54
图表27：2013年十大房企1-5月购地情况（单位：亿元） 56
图表28：1998年和2012年城镇人均住房面积对比（单位：平方米） 63
图表29：一线城市限价规定 65
图表30：4月部分获取预售许可证项目列表（单位：元/平方米） 66
图表31：Shibor利率走势 70
图表32：2013年6月Shibor数据 70
图表33：资金趋紧对房地产市场的影响 71
图表34：北京2013房贷利率 72
图表35：2012年五大行的资产质量和风险抵补情况 75
图表36：2012年五大行的资产质量和风险抵补情况（单位：亿元） 76
图表37：2013年6月信托资金投资领域（单位：亿元） 78
图表38：月度房地产信托成立产品的平均收益率及期限（单位：年） 79
图表39：银信合作方式 81
图表40：内地房企扎堆出海的原因 82
图表41：部分房企赴港借壳 85
图表42：房地产私募与信托的区别 87
图表43：开业产业信托架构图 90
图表44：海印股份专项资产管理计划 92
图表45：2013年上半年品牌房地产企业销售TOP10 95
图表46：央企布局商业地产 99
图表47：房地产信托资产规模（单位：亿元） 100
图表48：我国商业地产开发的主要经营模式 100
图表49：流动性收紧的体现 102
图表50：全国地产开发贷款和个人购房贷款余额情况（单位：万亿元 %） 103
图表51：企业战略收缩包括两方面情况 105
图表52：未来四类优势房企 106
图表53：2011年三季度-2013年二季度湖南房地产投资完成情况 122
图表54：2011年三季度-2013年二季度湖南房地产投资额增长情况 123
图表55：2011年三季度-2013年二季度湖南与全国房地产投资增速对比 123
图表56：2011年三季度-2013年二季度湖南房地产投资结构 124
图表57：2011年三季度-2013年二季度湖南各季度房地产投资及住宅投资情况 125
图表58：2011年三季度-2013年二季度湖南房地产投资与住宅投资增长情况 125
图表59：2011年三季度-2013年二季度湖南各类新建房屋累计销售面积情况 126
图表60：2011年三季度-2013年二季度湖南房屋销售面积情况 127
图表61：2011年三季度-2013年二季度湖南房屋销售面积增长情况 127
图表62：2011年三季度-2013年二季度湖南各类新建房屋累计销售额情况 128
图表63：2011年三季度-2013年二季度湖南各类新建房屋销售额情况 128
图表64：2011年三季度-2013年二季度湖南各类新建房屋销售额增速趋势 129
图表65：2011年三季度-2013年二季度湖南各类新建房屋销售价格增长情况 130
图表66：2011年三季度-2013年二季度湖南各类新建房屋累计销售均价趋势 131
图表67：2011年三季度-2013年二季度湖南各类新建房屋销售价格增速变化 131
图表68：2006年-2013年湖南土地购置与开发状况 133
图表69：2006年-2013年6月湖南土地购置与开发情况 134
图表70：2006年-2013年6月湖南土地购置与开发增长情况 134
图表71：2006年-2013年6月湖南土地购置及增长情况 135
图表72：2006年-2013年二季度湖南土地购置与开发状况 135
图表73：2006-2013年二季度湖南土地购置与土地开发情况 136
图表74：2011年三季度-2013年二季度土地购置面积与增速情况 136
图表75：2011年三季度-2013年二季度湖南土地购置与土地开发情况 137
图表76：2011-2013年各季度湖南住宅竣工、新开工和销售面积概况 137
图表77：2006年-2013年各季度湖南住宅新开工、竣工及销售面积变化趋势 138
图表78：2006年-2013年各季度湖南住宅新开工、竣工和销售面积同比增长情况 139
图表79：2006年-2013年各年二季度湖南省住宅竣工及销售情况 140
图表80：2006年-2013年二季度湖南住宅销售与竣工情况对比 140
图表81：2006年-2013年二季度湖南住宅销售与竣工面积增速 141
图表82：2011年-2013年各季度湖南住宅竣工及销售情况 141
图表83：2011年-2013年二季度湖南住宅竣工与销售面积季度分析 142
图表84：2006-2013年各季度湖南办公楼竣工、新开工和销售面积概况 143
数据来源：国家统计局 银联信整理图表85：2006年-2013年二季度湖南办公楼新开工、竣工及销售面积变化趋势 143
图表86：2006年-2013年各季度湖南办公楼新开工、竣工和销售面积同比增长情况 144
图表87：2006-2013年二季度湖南办公楼竣工及销售情况 145
图表88：2006年-2013年各年二季度湖南办公楼销售与竣工情况对比 146
图表89：2006年-2013年各年二季度湖南办公楼销售与竣工增长情况 146
图表90：2011年-2013年各季度湖南办公楼竣工及销售情况 147
图表91：2011年-2013年二季度湖南办公楼竣工与销售面积情况 147
图表92：2011年-2013年二季度湖南办公楼竣工与销售面积增长情况 148
图表93：2006-2013年各季度2013商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 149
图表94：2006年-2013年二季度湖南商业营业用房竣工及销售面积变化趋势 150
图表95：2006年-2013年各季度湖南商业营业用房新开工、竣工和销售面积增长情况 150
图表96：2006年-2013年二季度湖南商业营业用房竣工及销售情况 151
图表97：2006年-2013年各年二季度湖南商业营业用房销售与竣工情况对比 152
数据来源：国家统计局 银联信整理 图表98：2006年-2013年各年二季度湖南商业营业用房销售与竣工增长情况 152
图表99：2011年-2013年各季度湖南商业营业用房竣工及销售情况 153
图表100：2011年-2013年二季度湖南商业营业用房竣工与销售面积情况对比 154
图表101：2011年-2013年二季度湖南商业营业用房竣工与销售面积增长情况 154
图表102：2011年三季度-2013年二季度湖南与全国到位资金对比 156
图表103：2011年三季度-2013年二季度湖南与全国到位资金增长情况 156
图表104：2012年二季度与2013年二季度湖南房地产开发资金来源 157
图表105：2013年二季度湖南资金来源构成 157
图表106：2011年三季度-2013年二季度湖南到位资金与全国到位资金概况 158
图表107：2011年三季度-2013年二季度湖南资金充裕指数与全国对比 159