大连市房地产金融季度跟踪研究报告（2013年第一季度）

报告描述 \ REPORT DESCRIPTION

报告目录 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  2013年一季度全国房地产行业整体发展趋势分析 12
一、一季度全国经济发展情况 12
（一）工业生产增速总体平稳，企业利润恢复性增长 12
（二）固定资产投资较快增长，房地产销售大幅增加 13
（三）农业生产形势较好，畜牧业生产稳定增长 14
（四）市场销售稳定增长，餐饮销售增速有所回落 14
（五）进出口增速回升，贸易顺差增加 15
（六）居民消费价格涨幅回落，工业生产者价格同比下降 15
（七）居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇 16
（八）货币供应量稳定增长，新增贷款同比多增 16
二、一季度全国信贷金融环境分析 16
（一）M2首超百亿，预期全年通胀压力大 16
（二）一季度信贷需求旺盛 18
三、一季度全国房地产行业政策解读 18
四、土地市场结构分化趋势明显 24
（一）地方政府把城镇化当救星，2013年土地供给或增加 24
（二）土地市场结构分化趋势明显 26
五、全国70个大中城市房价上涨情况分析 30
（一）新建商品住宅：超7成城市房价环比上涨 31
（二）二手住宅：价格上涨城市进一步增加 33
六、新型城镇化转型 35
（一）国务院抓紧制定城镇化中长期发展规划 35
（二）新型城镇化转型给银行带来的机遇和挑战 37
第二章  2013年一季度全国房地产行业整体风险分析 42
一、楼市政策风险分析 42
（一）政府工作报告再提调控，十年九调房价愈高 42
（二）国务院拟建社会诚信平台，不动产将统一登记 47
（三）多地进行房产税前期准备，开征时点仍未定 49
（四）调控组合拳为市场降温，二季度楼市成交有望回落 52
二、楼市区域风险分析 55
（一）一线城市被指供求关系恶化 55
（二）宅地供应计划差别化，房企慎入三四线城市 60
（三）零售商进军商业地产难言坦途 62
三、房地产金融风险分析 64
（一）一季度房地产贷款同比增长16.34% 64
（二）3月房地产信托再居榜首，暗含的风险也逐渐暴露 69
第三章  2013年一季度房地产企业经营情况分析 74
一、全国房地产企业季度监测 74
（一）一季度龙头房企业绩全线飘红 74
（二）强者愈强，行业集中度明显提升 76
（三）龙头房企2013年销售目标现分化，持续战略转型 76
（四）标杆房企纷纷亮出商业地产路线图 79
（五）龙头房企拿地态度现分歧 81
二、大连区域内房地产企业一季度动态 84
（一）大连品牌房企分化明显 84
（二）八盘联动，2013万科回归大连市中心 86
（三）3月大连品牌房企入市情况 86
第四章  2013年一季度大连市房地产市场运行情况 88
一、一季度大连市宏观经济发展趋势分析 88
（一）大连市地区生产总值及增速分析 88
（二）大连市工业情况分析 89
（三）大连市投资情况分析 89
（四）大连市对外贸易情况分析 90
（五）大连市消费情况分析 91
（六）大连市新增贷款余额分析 91
二、一季度大连房地产行业政策解读 92
三、大连房地产投资情况分析 93
（一）房地产投资情况分析 93
（二）到位资金充裕程度分析 94
（三）投资资金来源分析 96
（四）房地产投资结构分析 98
四、大连房地产细分市场分析 100
（一）土地市场分析 100
（二）商品房市场分析 103
（三）住宅市场分析 110
（四）办公楼市场分析 117
（五）商业营业用房市场分析 124
第五章  2013年一季度大连市房地产行业授信机会与风险分析 131
（一）2013年一季度大连市房地产行业整体发展情况 131
（二）大连轨道交通全系升级，沿线地块增值提速 132
（三）大连大幅放宽买房落户门槛，平衡"限购效用" 134
（四）大连市房地产行业授信机会风险分析 135
（五）大连市楼盘开发与拟在建项目列表 139

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图表目录
图表 1：2007年-2013年一季度GDP增长情况 12
图表 2：2011年-2013年3月CPI指数变化情况 15
图表 3：2010年-2013年一季度货币供给量 17
图表 4：2013年一季度房地产行业政策一览 18
图表 5：新“国五条”主要内容 21
图表6：“国五条”实施细则重点内容一览 22
图表7：个人售房所得税征收的三种主要方式 23
图表8：2009年-2012年北京土地出让金情况(单位：亿元) 24
图表9：2012年全国300城市成交住宅用地楼面地价前十位排行情况 26
图表10：2012年房企合作拿地情况 27
图表11：2012年十大重点城市住宅用地溢价水平变化情况 29
图表12：70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况 31
图表13：70个大中城市新建商品住宅价格同比变动情况 32
图表14：70个大中城市新建商品住宅价格平均变动情况 32
图表15：70个大中城市二手住宅价格环比变动情况 33
图表16：70个大中城市二手住宅价格同比变动情况 34
图表17：城镇化核心问题 36
图表18：《全国促进城镇化健康发展规划纲要(2011-2020年)》要点 36
图表19：城镇化给商业银行带来的机遇 38
图表20：各大银行城镇化信贷支持措施 39
图表21：银行城镇化信贷授信建议 40
图表22：十年九次调控楼市 43
图表23：楼市调控四个阶段 43
图表24：2003-2012年北京及全国商品房销售均价（单位：元/平方米） 45
图表25：不动产登记范围、机构和法律体系 48
图表26：各地房产税准备工作一览 50
图表27：上海、重庆房产税重点一览 51
图表28：2013年一线城市销售面积情况 53
图表29：房地产调控组合拳 54
图表30：2005年-2012年全国房企土地购置面积（单位：万平方米） 55
图表31：2005年-2012年全国商品房新开工、竣工、销售面积（单位：万平方米） 56
图表32：2005年-2012年全国商品房、住宅投资额及销售额情况（单位：万元） 56
图表33：2007年-2013年北京商品住宅存量情况（单位：套） 58
图表34：2007年-2013年北京商品住宅供给及销售情况（单位：套） 59
图表35：2011-2013年土地供应计划（单位：万公顷） 60
图表36：部分省市2013年住宅用地供地计划（单位：公顷） 61
图表37：零售企业涉足商业地产 62
图表38：我国一二线城市购物中心空置率情况 63
图表39：金融机构人民币各项贷款余额、增量及增速情况（单位：万亿元 %） 65
图表40：金融机构房地产贷款余额增速及增量占比情况 65
图表41：金融机构地产、房产开发贷款余额同比增长情况 66
图表42：金融机构保障房开发贷款余额增速及增量占比情况 67
图表43：金融机构个人住房贷款余额及同比增长情况（单位：万亿） 68
图表44：2013年3月信托资金投资领域（单位：亿元） 69
图表45：月度房地产信托成立产品的平均收益率及期限（单位：年） 70
图表46：近期宏观政策对房地产信托的影响 71
图表47：2012年暴露产品兑付风险的主要信托公司 73
图表48：2013年一季度TOP10房企销售金额情况（单位：亿元） 74
图表49：2013年一季度TOP10房企销售金额情况（单位：亿元） 75
图表50：2013年一季度房企TOP10市场份额和销售面积情况 76
图表51：部分房企2012-2013年销售目标对比（单位：亿元） 77
图表52：部分房企2013年产品结构调整情况 78
图表53：房企多元化转型 80
图表54：万科保利拿地情况及策略分析 83
图表55：2012年大连市项目销售TOP10 85
图表56：2012年大连市七区居住类土地成交情况及品牌房企拿地情况 85
图表57：2013年3月大连市住宅项目入市情况 86
图表58：大连市地区生产总值及同比增速 88
图表59：大连市全社会固定资产投资额变动情况 90
图表60：大连市存贷款余额 91
图表61：2013年一季度大连市政策一览 92
图表62：2011年2季度-2013年1季度大连房地产投资完成情况 93
图表63：2011年2季度-2013年1季度大连房地产投资额增长情况 93
图表64：2011年2季度-2013年1季度大连各季度房地产投资到位资金情况 94
图表65：2011年2季度-2013年1季度大连房地产开发企业到位资金额及增速 95
图表66：2011年2季度-2013年1季度大连房地产企业到位资金与投资额情况对比 95
图表67：2011年2季度-2013年1季度大连房地产企业“到位资金/投资额”情况与全国对比 96
图表68：2012年1季度-2013年1季度大连房地产到位资金构成情况对比 96
图表69：2013年1季度大连房地产投资资金来源结构占比图 97
图表70：2011年2季度-2013年1季度大连房地产投资资金来源结构图 98
图表71：2011年2季度-2013年1季度大连地产投资结构 98
图表72：2011年2季度-2013年1季度大连住宅投资占房地产投资额比例趋势 99
图表73：2011年2季度-2013年1季度大连房地产投资和住宅投资增速情况 100
图表74：大连市各季度房地产企业土地购置面积情况 100
图表75：大连市各季度房地产企业土地购置面积走势 101
图表76：一季度大连各区土地面积供应占比 102
图表77：大连市各季度商品房竣工、销售、新开工、空置概况 103
图表78：大连商品房竣工和销售面积情况对比 104
图表79：大连商品房新开工、竣工、销售面积季度增速 105
图表80：大连市各季度商品房新开工面积及增速 105
图表81：大连市各季度商品房施工面积及增速 106
图表82：大连市各季度商品房销售额及增速 107
图表83：大连各季度商品房销售价格及增速 108
图表84：大连各季度商品房空置面积 109
图表85：大连市各季度住宅竣工、销售、新开工、空置概况 110
图表86：大连住宅竣工和销售面积情况对比 111
图表87：大连住宅新开工、竣工、销售面积季度增速 112
图表88：大连市各季度住宅新开工面积及增速 112
图表89：大连市各季度住宅施工面积及增速 113
图表90：大连市各季度住宅销售额及增速 114
图表91：大连各季度住宅销售价格及增速 115
图表92：大连各季度住宅空置面积 116
图表93：大连市各季度办公楼竣工、销售、新开工、空置概况 117
图表94：大连办公楼竣工和销售面积情况对比 118
图表95：大连办公楼新开工、竣工、销售面积季度增速 119
图表96：大连市各季度办公楼新开工面积及增速 119
图表97：大连市各季度办公楼施工面积及增速 120
图表98：大连市各季度办公楼销售额及增速 121
图表99：大连各季度办公楼销售价格及增速 122
图表100：大连各季度办公楼空置面积 123
图表101：大连市各季度商业营业用房竣工、销售、新开工、空置概况 124
图表102：大连商业营业用房竣工和销售面积情况对比 125
图表103：大连商业营业用房新开工、竣工、销售面积季度增速 126
图表104：大连市各季度商业营业用房新开工面积及增速 126
图表105：大连市各季度商业营业用房施工面积及增速 127
图表106：大连市各季度商业营业用房销售额及增速 128
图表107：大连各季度商业营业用房销售价格及增速 129
图表108：大连各季度商业营业用房空置面积 130
图表109：各城市地铁开通带动房价提升幅度 133
图表110：2013年二季度大连市预计开盘项目情况 139
图表111：2013年一季度大连市拟在建项目情况 140

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