北京市房地产金融季度跟踪研究报告（2013年第二季度）

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报告目录 \ REPORTS DIRECTORY

正文目录 2
图表目录 6
第一章  2013年二季度全国房地产行业外部环境分析 10
一、二季度全国经济发展环境分析 10
（一）二季度全国经济发展情况 10
（二）工业生产平稳增长，企业利润继续增加 10
（三）固定资产投资较快增长，第三产业投资增速快于全部投资 11
（四）进出口增速回落，出口回落幅度大于进口 12
（五）居民消费价格基本稳定，工业生产者价格继续下降 12
（六）居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇 13
二、二季度全国信贷金融环境分析 13
（一）货币供应增速放缓，6月M2余额同比增长14.0% 13
（二）二季度末四大行信贷扩张态势出现相对回落 15
三、二季度全国房地产行业政策解读 16
（一）多地国五条细则未涉及20%个税，二三线城市从简 17
（二）国务院：择机扩大房产税改革试点，今年将有具体动作 20
（三）新一轮城镇化规划正在制定，多地竞逐城市群指标 22
第二章  2013年二季度全国房地产行业运行情况分析 26
一、二季度全国房地产市场运行情况分析 26
二、6月份全国70个大中城市房价上涨情况分析 34
三、二季度土地市场运行情况分析 39
（一）土地财政撑起高地价，缘于地方政府债务压力 39
（二）土地差别化进入实质性阶段，产业用地将给予政策支持 43
四、二季度房地产市场区域分析 45
（一）中国家庭住宅总量充足，区域性短缺 45
（二）一线城市迈入限价时代，北京楼市成交仍旧回升 47
五、二季度房地产金融形势分析 50
（一）流动性骤紧，房企融资步伐或受阻 50
（二）上市银行不良压力尤存，房地产贷款仍上升 56
（三）6月房地产信托一枝独秀，仍需警惕兑付风险 58
（四）内地房企扎堆出海，寻求海外融资渠道 62
（五）房地产私募规模连年翻番，下半年或将迎来规模井喷 66
（六）房地产资产证券化迷雾，地产融资新渠道风险不可忽视 69
六、二季度全国房地产企业动态监测 71
（一）十大品牌房企上半年销售创新高 71
（二）房企涉足商业地产，战略模式待考 74
（三）流动性收紧背景下，房企洗牌加剧 78
第三章  2013年二季度北京市房地产行业运行环境 85
一、二季度北京市宏观经济发展趋势分析 85
（一）农业生产稳步增长，现代农业发展较好 85
（二）工业生产平稳增长，企业利润增长较快 85
（三）第三产业运行平稳，企业利润稳步增长 86
（四）固定资产投资平稳增长，房地产销售增速回落 86
（五）消费增速稳中趋缓，网络销售表现活跃 86
（六）出口增速有所放缓 87
（七）消费价格总体平稳，生产价格维持降势 87
（八）财政收入较快增长 87
（九）就业形势保持稳定，居民收入稳步增加 87
二、二季度北京市房地产行业政策解读 88
（一）落实房价问责制，北京拟建百个房价观测点 88
（二）京沪渝同日出台调控细则，松紧各异引多方热议 88
（三）北京拟定房价管控新政：现房也要限价 89
（四）北京土地增值税预征率上限调高至8% 89
（五）北京规定高收入者房贷月供不得低于月收入50% 90
（六）北京公布今年用地计划，养老设施用地首次单列 90
（七）北京预计投入5000多亿改造四环内棚户区 91
（八）北京住建委：对新盘价格行政干预，商品房纳入限价房管理 91
（九）北京国土局：将试点完善“限房价竞地价” 91
（十）优惠政策收紧，北京已全面施行二套房贷7成首付 92
（十一）北京住建委：正研究措施应对开发商曲线涨价 92
（十二）北京限价令升级：房价审批需副市长签字 93
（十三）北京提高商品房预售门槛，7层以下大户型封顶才能卖 93
（十四）北京市住建委：不惜一切控房价 93
（十五）北京调控新思路：大规模推广限房价竞地价方式 94
（十六）北京住建委：开发商禁止直接收取售房款 94
三、二季度北京市房地产企业动态 95
（一）北京房地产企业家信心指数回升 95
（二）台湖地块热销，“北京第二拍”房企再掀抢地潮 95
（三）保利联合首开，再造北京大兴单价“地王” 96
（四）金科地产为北京项目签订16亿银团贷款 97
（五）凯德集团北京地安门项目易主，万科接盘延续高端路线 97
（六）多家房企抢滩布局北京新机场，带动区域升温 97
（七）预售证开闸，北京开发商集中领证不开盘 98
第四章 2013年二季度北京房地产市场运行情况 99
一、2013年二季度北京房地产市场供给情况分析 99
（一）北京房地产完成投资情况分析 99
（二）北京房地产投资结构分析 101
二、2013年二季度北京房地产市场需求情况分析 103
（一）北京新建房屋销售面积分析 103
（二）北京新建房屋销售额分析 105
三、2013年二季度北京房地产市场价格变化情况分析 107
第五章 2013年二季度北京房地产细分市场分析 110
一、2013年北京土地市场分析 110
（一）土地市场长期供需分析 110
（二）土地市场短期供需分析 113
二、2013年二季度北京住宅市场分析 114
（一）北京住宅长期供需分析 114
（二）北京住宅短期供需分析 118
三、2013年二季度北京办公楼市场分析 120
（一）北京办公楼长期供需分析 120
（二）北京办公楼短期供需分析 124
四、2013年二季度北京商业营业用房市场分析 126
（一）北京商业营业用房长期供需分析 126
（二）北京商业营业用房短期供需分析 130
第六章 2013年二季度北京房地产投资资金筹措情况分析 133
一、2013年二季度北京房地产开发到位资金情况分析 133
二、2013年二季度北京房地产开发到位资金来源分析 134
三、2013年二季度北京房地产开发到位资金充裕程度分析 136
第七章  2013年二季度北京市房地产行业授信建议 138
（一）北京市分住宅物业授信机会分析 138
（二）北京市写字楼物业授信机会分析 139
（三）北京市商业零售物业授信机会分析 140

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图表目录
图表1：2007年-2013年二季度全国GDP总量及增长情况 10
图表2：2012年6月-2013年6月CPI指数变化情况 13
图表3：2010年-2013年一季度货币供给量 14
图表4：2013年二季度房地产行业政策一览 16
图表5：部分城市“国五条”细则 18
图表6：我国历年房产税政策一览 20
图表7：北京、重庆房产税征收模式 21
图表8：全国目前主要城市群分布图 23
图表9：全国房地产开发月度投资额及同比增速（单位：亿元） 26
图表10：全国房地产开发企业单月到位资金及同比增速（单位：亿元） 27
图表11：2013年1-5月全国房地产开发企业到位资金结构 28
图表12：全国房地产开发企业单月土地购置面积及同比增速（单位：万平方米） 29
图表13：全国商品房月度新开工面积及同比增速（单位：万平方米） 30
图表14：全国商品房月度销售面积及同比增速（单位：万平方米） 31
图表15：全国商品房月度销售价格及增速（单位：元/平方米） 32
图表16：全国商品房空置面积及去化周期情况（单位：万平方米） 33
图表17：70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况 34
图表18：70个大中城市新建商品住宅价格同比变动情况 35
图表19：70个大中城市新建商品住宅价格平均变动情况 36
图表20：70个大中城市二手住宅价格环比变动情况 37
图表21：70个大中城市二手住宅价格同比变动情况 37
图表22：2013年十大房企1-5月购地情况（单位：亿元） 40
图表23：5月各地频出地王现象 40
图表24：1998年和2012年城镇人均住房面积对比（单位：平方米） 46
图表25：一线城市限价规定 48
图表26：4月部分获取预售许可证项目列表（单位：元/平方米） 49
图表27：Shibor利率走势 51
图表28：2013年6月Shibor数据 51
图表29：资金趋紧对房地产市场的影响 53
图表30：北京2013房贷利率 54
图表31：2012年五大行的资产质量和风险抵补情况 56
图表32：2012年五大行的资产质量和风险抵补情况（单位：亿元） 57
图表33：2013年6月信托资金投资领域（单位：亿元） 59
图表34：月度房地产信托成立产品的平均收益率及期限（单位：年） 60
图表35：内地房企扎堆出海的原因 62
图表36：部分房企赴港借壳 64
图表37：房地产私募与信托的区别 67
图表38：海印股份专项资产管理计划 69
图表39：2013年上半年品牌房地产企业销售TOP10 71
图表40：央企布局商业地产 75
图表41：房地产信托资产规模（单位：亿元） 76
图表42：我国商业地产开发的主要经营模式 77
图表43：流动性收紧的体现 79
图表44：全国地产开发贷款和个人购房贷款余额情况（单位：万亿元 %） 80
图表45：企业战略收缩包括两方面情况 81
图表46：未来四类优势房企 82
图表47：2011年三季度-2013年二季度北京房地产投资完成情况 99
图表48：2011年三季度-2013年二季度北京房地产投资额增长情况 100
图表49：2011年三季度-2013年二季度北京与全国房地产投资增速对比 100
图表50：2011年三季度-2013年二季度北京房地产投资结构 101
图表51：2011年三季度-2013年二季度北京各季度房地产投资及住宅投资情况 102
图表52：2011年三季度-2013年二季度北京房地产投资与住宅投资增长情况 102
图表53：2011年三季度-2013年二季度北京各类新建房屋累计销售面积情况 103
图表54：2011年三季度-2013年二季度北京房屋销售面积情况 104
图表55：2011年三季度-2013年二季度北京房屋销售面积增长情况 104
图表56：2011年三季度-2013年二季度北京各类新建房屋累计销售额情况 105
图表57：2011年三季度-2013年二季度北京各类新建房屋销售额情况 106
图表58：2011年三季度-2013年二季度北京各类新建房屋销售额增速趋势 106
图表59：2011年三季度-2013年二季度北京各类新建房屋销售价格增长情况 107
图表60：2011年三季度-2013年二季度北京各类新建房屋累计销售均价趋势 108
图表61：2011年三季度-2013年二季度北京各类新建房屋销售价格增速变化 108
图表62：2006年-2013年北京土地购置与开发状况 110
图表63：2006年-2013年6月北京土地购置与开发情况 111
图表64：2006年-2013年6月北京土地购置与开发增长情况 111
图表65：2006年-2013年6月北京土地购置及增长情况 112
图表66：2006年-2013年二季度北京土地购置与开发状况 112
图表67：2006-2013年二季度北京土地购置与土地开发情况 113
图表68：2011年三季度-2013年二季度土地购置面积与增速情况 113
图表69：2011年三季度-2013年二季度北京土地购置与土地开发情况 114
图表70：2011-2013年各季度北京住宅竣工、新开工和销售面积概况 114
图表71：2006年-2013年各季度北京住宅新开工、竣工及销售面积变化趋势 115
图表72：2006年-2013年各季度北京住宅新开工、竣工和销售面积同比增长情况 116
图表73：2006年-2013年各年二季度北京省住宅竣工及销售情况 117
图表74：2006年-2013年二季度北京住宅销售与竣工情况对比 117
图表75：2006年-2013年二季度北京住宅销售与竣工面积增速 118
图表76：2011年-2013年各季度北京住宅竣工及销售情况 118
图表77：2011年-2013年二季度北京住宅竣工与销售面积季度分析 119
图表78：2006-2013年各季度北京办公楼竣工、新开工和销售面积概况 120
图表79：2006年-2013年二季度北京办公楼新开工、竣工及销售面积变化趋势 121
图表80：2006年-2013年各季度北京办公楼新开工、竣工和销售面积同比增长情况 121
图表81：2006-2013年二季度北京办公楼竣工及销售情况 122
图表82：2006年-2013年各年二季度北京办公楼销售与竣工情况对比 123
图表83：2006年-2013年各年二季度北京办公楼销售与竣工增长情况 123
图表84：2011年-2013年各季度北京办公楼竣工及销售情况 124
图表85：2011年-2013年二季度北京办公楼竣工与销售面积情况 125
图表86：2011年-2013年二季度北京办公楼竣工与销售面积增长情况 125
图表87：2006-2013年各季度2013商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 126
图表88：2006年-2013年二季度北京商业营业用房竣工及销售面积变化趋势 127
图表89：2006年-2013年各季度北京商业营业用房新开工、竣工和销售面积增长情况 127
图表90：2006年-2013年二季度北京商业营业用房竣工及销售情况 128
图表91：2006年-2013年各年二季度北京商业营业用房销售与竣工情况对比 129
图表92：2006年-2013年各年二季度北京商业营业用房销售与竣工增长情况 130
图表93：2011年-2013年各季度北京商业营业用房竣工及销售情况 130
图表94：2011年-2013年二季度北京商业营业用房竣工与销售面积情况对比 131
图表95：2011年-2013年二季度北京商业营业用房竣工与销售面积增长情况 132
图表96：2011年三季度-2013年二季度北京与全国到位资金对比 133
图表97：2011年三季度-2013年二季度北京与全国到位资金增长情况 134
图表98：2012年二季度与2013年二季度北京房地产开发资金来源 134
图表99：2013年二季度北京资金来源构成 135
图表100：2011年三季度-2013年二季度北京到位资金与全国到位资金概况 136
图表101：2011年三季度-2013年二季度北京资金充裕指数与全国对比 137
图表102：北京商业地产区域现状 141

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