“向左向右向前看”——“国五条”调控下银行风险分析报告

报告描述 \ REPORT DESCRIPTION

从2003年至今的十年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年持续调控，房价一路走高。2013年初，“国五条”在两会召开前夕突击公布，对市场各方造成了不小的冲击。因此，“国五条”调控下给各方带来的影响对银行业务也带来一定的风向。银联信对此特别推出本期《“向左向右向前看”——“国五条”调控下银行风险分析报告》，旨在分析最新出炉“国五条”调控下给银行带来的风险。
于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。
2013年2月20日国务院常务会议确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施；3月1日又发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即“国五条”细则；随后一个月内，广东、北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。拉开了新一轮房地产调控的大幕。
综合来看，本报告在分析“国五条”内容及其细则的基础上，分析各方对“国五条”的反应。同时，结合当前我国房地产行业运行现状、现存问题，对连续多年上涨原因进行分析。在分析“国五条”有何新意，对房地产行业有什么影响的同时，本文深入分析“国五条”对各方的影响，以及近期各地陆续出台的地方版“国五条”内容及相关影响。最后，本文结合当前的银行业情况，分析“国五条”对银行现在业务影响如何，结合现在各家银行对房地产开放贷款、按揭贷款业务态度分析，对“国五条”调控下给银行带来的潜在风险进行提示。

报告目录 \ REPORTS DIRECTORY

 

第一章  “国五条”的内容及各方反应
一、“国五条”的内容
（一）“国五条”内容解析
（二）“国五条”细则
（三）地方“国五条”细则
二、各方对“国五条”的反应
（一）资本市场反应强烈，地产股集体暴跌
（二）二手房市场反应强烈，各地交易中心爆棚
（三）新开项目提前推案，避免政策影响
（四）银行提前还贷者激增
（五）协议离婚人数骤增

第二章  中国房地产行业现状及存在的问题 18
一、2012年房地产行业运行情况分析
（一）2012年房地产业所处的宏观环境喜忧参半
（二）一二线城市引领全国市场销售明显回暖
（三）全年土地市场成交下滑
二、我国房地产行业存在的问题
（一）房价过高是房地产的最根本问题
（二）相关配套机制不健全
（三）土地资源不足严重制约着房地产开发的步性
（四）户型结构不合理，经济适用房建设比例过低
（五）公平竞争的市场环境尚未形成
（六）土地的供应不规范
三、房价上涨的原因分析
（一）供应端：土地独家垄断 供应不足
（二）需求端：城市人口十年增2.4亿
（三）宽松货币政策助推房价上涨
（四）居民投资驱动受限 房地产成最好的投资选择
四、当前房地产市场调控存在的难题
（一）地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差
（二）调控对自住性住房需求存在一定的挤压效应
（三）保障性住房融资与管理机制不健全
（四）开发企业市场垄断性加大
（五）房地产政策调控难度不断增大

第三章  “国五条”对房地产行业的影响分析
一、“国五条”细则出台引争议
（一）市场：二手房买卖双方均呼“受伤”
（二）专家：新政难免伤及无辜
（三）业内：或导致事实房价提高
二、“国五条”细则对房地产行业的影响
（一）“国五条”细则的新意
（二）“国五条”严厉程度远超市场预期
三、地方“国五条”对房地产行业的影响
（一）二手房个税征收进入实质操作阶段
（二）调控目标多以人均可支配收入实际涨幅为上限
（三）北京户籍单身人士限购1套住房
（四）60%的二手需求将受到税费调整影响
（五）高端楼盘预售将受到影响

第四章  “国五条”对银行业的影响分析
一、“国五条”细则出台，利空银行板块
二、“国五条”对银行业绩负面影响有限
（一）对银行按揭业务量影响不大
（二）对银行按揭风险影响不大
三、“国五条”对银行的潜在风险
（一）对银行贷款业务带来抑制作用
（二）未来继续收紧政策的可能性存在
（三）可能引发投资者对资产质量的担忧
四、银行对于地产类贷款的态度更加审慎
（一）审慎开展房地产开发贷款业务
（二）审慎开展房地产按揭贷款业务
 

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