2012-2016年中国商业地产市场发展前景及投资战略规划分析报告

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【报告描述】：

内容简介

　商业地产(BusinessRealEstate)，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业房地产范围很广，包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应，由商圈来带动商业地产销售，已经成为商业地产的一大运作模式，想要让商业地产真正迎来"春天"，还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。商业地产目前还处于初级阶段，尚没有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许只是建筑本身。失败远多于成功，可谓国内商业地产发展的现实状况。从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。商业地产往往是慢热型的，属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说，靠商业地产获取高额利润是有风险的。投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。

　　2012年前7月全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元，预计2012年全年可超过3000亿元，全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。预计2016年这个数字将会增加一倍。目前，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。"分割出售"、"售后返租"、"地产大鳄+商业巨头"三种商业地产模式被采用的较为广泛。此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷，2011年上半年对15家重点房企的检测，土地主动拿地明显下降，显示企业对后市的不确定性以及资金压力最大。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势，武汉成为拿地规模最大的城市之一。自住宅限购之后，商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。

　　本研究咨询报告由公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、住房与城乡建设部、中国商业地产联盟、中国房地产经理人联盟、中国房地产业协会、国内外多种相关报刊杂志基础信息以及专业研究单位等提供的大量资料和数据，从我国商业地产业发展的宏观环境、法律法规入手，重点分析了我国商业地产业市场发展现状、主要商业地产业务发展情况、主要企业发展概况，并且对商业地产行业细分市场、行业趋势作了详细的分析，最后对商业地产行业的发展提出了可行的建议和对策。报告紧紧抓住商业地产行业发展现状、问题、对策三个主题，介绍了国际上商业地产行业发展情况，对国内商业地产行业竞争、进入壁垒、组织结构进行了探讨，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，是商业地产企业、战略投资者、管理机构以及相关研究单位准确了解当前我国商业地产行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。

目 录
CONTENTS

第一部分 行业现状及市场供需分析
第一章 中国商业地产行业发展环境 1
第一节 商业地产行业及属性分析 1
一、行业定义 1
二、国民经济依赖性 2
三、经济类型属性 3
四、行业周期属性 6
第二节 经济发展环境 8
一、中国经济发展阶段 8
二、2011-2012年中国经济发展状况 11
三、经济结构调整 35
四、国民收入状况 37
第三节 政策发展环境 38
一、产业振兴规划 38
二、产业发展规划 39
三、行业标准政策 41
四、市场应用政策 44
五、财政税收政策 48

第二章 中国商业地产生产现状分析 56
第一节 商业地产行业总体规模 56
第二节 商业地产产能概况 58
一、2011-2012年产能分析 58
二、2012年产能预测 60
第三节 商业地产市场容量概况 61
一、2012年市场容量分析 61
二、产能配置与产能利用率调查 65
三、2012-2016年市场容量预测 65
第四节 商业地产产业的生命周期分析 66
第五节 商业地产产业供需情况 71
一、办公地产供需情况 71
二、商业地供需分析 75

第三章 2012年中国市场分析 77
第一节 我国整体市场规模 77
一、总量规模 77
二、增长速度 78
三、各季度市场情况 79
第二节 原材料市场分析 82
一、建筑材料市场分析 82
二、装潢材料市场品牌分析 86
第三节 市场结构分析 88
一、产品市场结构 88
二、品牌市场结构 89

第二部分 行业市场供需及竞争力分析
第四章 2011-2012年中国商业地产市场供需监测分析 98
第一节 需求分析 98
第二节 供给分析 100
第三节 市场特征分析 102

第五章 2012年中国商业地产市场竞争格局与厂商市场竞争力评价 104
第一节 竞争格局分析 104
第二节 主力厂商市场竞争力评价 104
一、产品竞争力 104
二、价格竞争力 107
三、渠道竞争力 108
四、品牌竞争力 110

第六章 我国商业地产行业供需状况分析 112
第一节 商业地产行业市场需求分析 112
第二节 商业地产行业供给能力分析 114
第三节 商业地产行业进出口贸易分析 116
一、产品的国内外市场需求态势 116
二、国内外产品的比较优势 119

第七章 商业地产行业竞争绩效分析 120
第一节 2012年商业地产行业总体效益水平分析 121
一、房地产全行业收益分析 121
二、细分企业收益率分析 124
第二节 商业地产行业产业集中度分析 126
一、产业提高产业集中度战略 126
二、产业存在的问题 127
第三节 商业地产市场分销体系分析 128
一、销售渠道模式分析 128
二、产品最佳销售渠道选择 131

第三部分 行业发展前景及重点企业经营策略分析
第八章 2012-2015年商业地产市场发展前景预测 132
第一节 国际市场发展前景预测 132
一、2012-2015年经济增长与需求预测 132
二、2010-2015年行业总产量预测 134
三、我国中长期市场发展策略预测 135
第二节 我国资源配置的前景 138
一、房地产在我国资源配置中地位 138
二、我国土地资源配置的机制 139

第九章 我国商业地产行业投融资分析 144
第一节 我国商业地产行业外资进入状况 144
一、外资在我国的发展 144
二、外资监督管理的问题分析 147
第二节 我国商业地产行业合作与并购 151
第三节 我国商业地产行业投资体制分析 153
一、开发模式 153
二、经营模式 154
第四节 我国商业地产行业资本市场融资分析 155
一、商业地产开发的融资模式 155
二、房地产开发资金来源分析 156
三、房地产企业探索基金和信托的模式 161

第十章 商业地产产业投资策略 163
第一节 产品定位策略 163
一、市场细分策略 163
1、商业地产市场细分模式 163
2、探索商业地产细分之路 163
二、目标市场的选择 167
第二节 产品开发策略 173
一、追求产品质量 173
二、促进产品多元化发展 175
第三节 渠道销售策略 179
一、销售模式分类 179
1、分割出售 179
2、售后返租 180
3、地产大鳄+商业巨头 180
二、市场投资建议 181
第四节 品牌经营策略 183
一、不同品牌经营模式 183
1、国际上通常的商业地产运作模式 183
2、欧美国家商业地产运作模式 184
3、亚洲商业地产运作模式 188
二、如何切入开拓品牌 198
第五节 服务策略 201
一、房地产服务差异化特点 201
1、房地产企业服务复杂性 201
2、房地产企业服务的定制化程度较小 202
3、房地产企业服务产品的非独立性 202
二、房地产服务创新是差异化竞争的利器 203
1、房地产企业的服务概念创新 203
2、房地产企业的服务界面创新 204
3、房地产企业的服务传递系统创新 204
4、房地产企业的技术选择 204

第十一章 我国商业地产行业重点企业分析 206
第一节 保利房地产（集团）股份有限公司 206
一、公司基本情况 206
二、公司经营与财务状况 208
1、企业偿债能力分析 208
2、企业运营能力分析 209
3、企业盈利能力分析 210
第二节 阳光新业地产股份有限公司 211
一、公司基本情况 211
二、公司经营与财务状况 212
1、企业偿债能力分析 212
2、企业运营能力分析 213
3、企业盈利能力分析 213
第三节 上海世茂股份有限公司 215
一、公司基本情况 215
二、公司经营与财务状况 215
1、企业偿债能力分析 215
2、企业运营能力分析 216
3、企业盈利能力分析 216
第四节 深圳世联地产顾问股份有限公司 217
一、公司基本情况 217
二、公司经营与财务状况 222
1、企业偿债能力分析 222
2、企业运营能力分析 223
3、企业盈利能力分析 223
第五节 招商局地产控股股份有限公司 224
一、公司基本情况 224
二、公司经营与财务状况 226
1、企业偿债能力分析 226
2、企业运营能力分析 227
3、企业盈利能力分析 228

第四部分 行业投资战略及风险分析
第十二章 2010-2012中国商业地产产业投资分析 230
第一节 投资环境 230
一、资源环境分析 230
二、市场竞争分析 244
三、政策环境分析 248
第二节 投资机会分析 252
第三节 投资风险及对策分析 254
一、投资风险分析 254
二、商业地产投资风险防范策略 258
1、按照国家政策及城市总体规划规避政策风险 258
2、加强市场供求风险及融资风险的控制 259
3、加强商业房地产的管理运营 259
第四节 投资发展前景 260
一、市场供需发展趋势 260
二、未来发展展望 262

第十三章 商业地产相关产业2012年走势分析 263
第一节 上游行业影响分析 263
一、建材行业受影响 263
二、 建议 263
第二节 下游行业影响分析 266
一、家居行业受影响 266
二、下游行业发展及建议 267

第十四章 商业地产行业成长能力及稳定性分析 270
第一节 商业地产行业生命周期分析 270
一、当前我国商业地产潜力规模发展的误区 270
二、商业地产潜力规模的影响要素分析 270
三、合理确定商业地产潜力规模的决策建议 273
第二节 商业地产行业增长性与波动性分析 274
一、商业地产行业增长性 274
二、商业地产行业波动性 276
第三节 商业地产行业集中程度分析 282

第十五章 商业地产行业风险趋势分析与对策 284
第一节 商业地产行业风险分析 284
一、市场竞争风险 284
二、原材料压力风险分析 285
三、技术风险分析 287
1、建筑材料改变和更新的风险 287
2、建筑施工技术和工艺革新的风险 287
3、建筑设计变动或计算失误风险 288
4、设备故障或损坏的风险 288
5、建筑生产力因素短缺风险 288
6、施工事故风险 288
7、信息风险 288
四、政策和体制风险 288
五、进入退出风险 292
第二节 商业地产行业投资风险及控制策略分析 297
一、2012-2016年商业地产行业市场风险 297
二、2012-2016年商业地产行业政策风险 298
三、2012-2016年商业地产行业经营风险与策略分析 298
四、商业地产同业竞争问题分析 303

第十六章 商业地产产业投资风险 306
第一节 商业地产行业宏观调控风险 306
第二节 商业地产行业竞争风险 306
第三节 商业地产行业供需波动风险 309
第四节 商业地产行业经营管理风险 312
第五节 商业地产其他难题与建议 312

第五部分 行业发展趋势及发展战略分析
第十七章 2012-2016年中国商业地产行业发展趋势研究分析 314
第一节 2012-2016年商业地产行业中国市场预测 314
一、商业地产行业产能预测 314
二、商业地产行业市场需求前景 317
第二节 中国商业地产行业发展趋势 320
一、产品发展趋势 320
二、投资发展趋势 329
第三节 2012-2016年商业地产行业国际市场预测 334

第十八章 商业地产行业投资机会分析研究 335
第一节 2012-2016年商业地产行业主要区域投资机会 335
一、广东 335
二、湖北黄石 335
三、浙江杭州 337
四、上海北京 338
第二节 2012-2016年商业地产行业企业的多元化投融资机会 339
一、企业融资多元化机会 339
二、企业投资多元化机会 342

第十九章 商业地产企业制定"十二五"发展战略研究分析 346
第一节 "十二五"发展战略规划背景分析 346
一、企业转型升级的趋势 346
二、企业做强做大的方向 350
三、企业可持续发展战略 350
第二节 商业地产发展战略规划的制定原则 352
一、科学性 352
二、实践性 355
三、前瞻性 356
四、创新性 358
五、动态性 359
第三节 "十二五"发展战略规划的制定依据 360
一、国家产业政策 360
1、土地政策 360
2、金融政策 360
3、规划政策 361
4、商业地产产业政策 361
5、商业政策 363
二、行业发展规律 364
1、规律一 364
2、规律二 364
3、规律三 365
三、企业资源与能力 365
四、可预期的战略定位 366

图表目录
图表：商业地产在我国的发展回顾（一） 2
图表：商业地产在我国的发展回顾（二） 2
图表：多主体利益共同体特征 6
图表：商业地产周期分析 7
图表：2011年居民消费价格涨跌幅度（月度同比） 12
图表：2011年工业生产者出厂价格涨跌幅 13
图表：2008-2011年我国货物进出口总额走势 14
图表：2006-2011年社会消费品零售总额及其增长速度 18
图表：2011年规模以上工业增加值增长速度 20
图表：2008-2011年中国制造业采购经理人指数走势图 22
图表：2005年以来全国粮价走势 22
图表：货币和准货币 28
图表：2012年前2季度城镇单位劳动报酬 37
图表：2012年前2季度城镇国有单位劳动报酬 37
图表：2012年前2季度城镇集体单位劳动报酬 37
图表：2012年前2季度城镇其它单位劳动报酬 37
图表：我国2003-2011年城乡居民人均可支配收入 38
图表：我国2003-2011年城乡居民家庭的恩格尔系数 38
图表：2011年5月-2012年5月全国房地产运行情况总结和预测 60
图表：2011年6月-2012年6月全国房地产开发投资增速 61
图表：2012年1-5月（1-6月）东中西部地区房地产投资增速 62
图表：2011年6月-2012年6月全国房企土地面积购置增速情况 62
图表：2011年6月-2012年6月全国商品房销售面积及销售额增速 63
图表：2011年6月-2012年6月全国房企本年到位资金增速 64
图表：2011年6月-2012年6月东中西部地区房地产开发投资情况 64
图表：2011年6月-2012年6月东中西部地区房地产销售情况 65
图表：2011年5月-2012年5月全国房地产售竣比情况 65
图表：2012年7月全国整体办公供求 71
图表：2012年全国整体商业供求 75
图表：部分 城市近几个月的批出面积 77
图表：2011年5月-2012年5月全国房地产开发投资累计完成情况 78
图表：2011年5月-2012年5月全国房地产开发投资当月完成情况 78
图表：2011年5月-2012年5月全国住宅投资累计完成情况 79
图表：2011年5月-2012年5月全国住宅投资当月完成情况 79
图表：商业地产产业链分析 82
图表：商业地产产业链分析（二） 83
图表：2012年7月上海装饰材料市场品牌占有率发布 86
图表：2012年7月上海装饰材料市场品牌占有率（二） 87
图表：2012年7月上海装饰材料市场品牌占有率（三） 88
图表：狭义商业地产分类 88
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-电梯类 89
图表：2011年房地产开发企业500强首选供应商品牌-厨具类 89
图表：2011年房地产开发企业500强首选供应商品牌-空调类 90
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-厨房电器类 90
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-热水器类 91
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-可视对讲机类 91
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-石材类 92
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-防水材料类 92
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-照明灯具类 93
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-涂料类 93
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-地板类 94
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-建筑陶瓷类 94
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-卫浴洁具类 95
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-防盗门类 95
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-窗类 96
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌-开关面板类 96
图表：2012年房地产开发企业500强首选供应商品牌行业榜首 97
图表：2011年5月-2012年5月全国商品房销售面积累计情况 98
图表：2011年5月-2012年5月全国商品房销售面积当月累计情况 98
图表：2011年5月-2012年5月全国商品房销售额累计情况 99
图表：2011年5月-2012年5月全国商品房销售额当月情况 99
图表：2011年5月-2012年5月全国房地产新开工、施工和竣工面积情况 100
图表：2011年5月-2012年5月房屋新开工累计情况 101
图表：2011年5月-2012年5月当月新开工情况 101
图表：2011年5月-2012年5月房屋竣工面积累计情况 101
图表：2011年5月-2012年5月房屋竣工面积当月累计情况 102
图表：2011年房地产企业品牌竞争力排名 111
图表：商业地产开发模式 154
图表：商业类地产经营模式 155
图表：商业地产开发融资方式 156
图表：2011年5月-2012年5月全国房地产开发资金来源累计情况 157
图表：2011年5月-2012年5月全国房地产当月开发资金来源情况 157
图表：2012年1-5月全国房地产开发资金构成 158
图表：2012年5月全国房地产开发资金构成 158
图表：2011年5月-2012年5月房地产开发资金中国内贷款累计情况 158
图表：2011年5月-2012年5月房地产开发资金中国内贷款当月情况 159
图表：2011年5月-2012年5月房地产开发资金中个人按揭贷款累计情况 159
图表：2011年5月-2012年5月房地产开发资金中个人按揭贷款当月情况 159
图表：2011年5月-2012年5月房地产开发资金中利用外资累计情况 160
图表：2011年5月-2012年5月房地产开发资金中利用外资当月情况 160
图表：2011年5月-2012年5月重点覆盖公司估值情况 161
图表：2011-2012年保利房地产（集团）股份有限公司财务风险指标分析 208
图表：2011-2012年保利房地产（集团）股份有限公司资产负债分析 209
图表：2011-2012年保利房地产（集团）股份有限公司成长能力指标分析 209
图表：2011-2012年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力指标分析 210
图表：2011-2012年保利房地产（集团）股份有限公司每股指标分析 210
图表：2011-2012年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力指标分析 210
图表：2011-2012年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力指标分析 211
图表：2011-2012年保利房地产（集团）股份有限公司利润分析 211
图表：2011-2012年阳光新业地产股份有限公司财务风险指标分析 212
图表：2011-2012年阳光新业地产股份有限公司资产负债分析 212
图表：2011-2012年阳光新业地产股份有限公司成长能力指标分析 213
图表：2011-2012年阳光新业地产股份有限公司运营能力指标分析 213
图表：2011-2012年阳光新业地产股份有限公司每股指标分析 213
图表：2011-2012年阳光新业地产股份有限公司每股指标分析 214
图表：2011-2012年阳光新业地产股份有限公司盈利质量指标分析 214
图表：2011-2012年阳光新业地产股份有限公司利润分析 214
图表：2011-2012年上海世茂股份有限公司资产负债分析 215
图表：2011-2012年上海世茂股份有限公司成长能力指标分析 216
图表：2011-2012年上海世茂股份有限公司运营能力指标分析 216
图表：2011-2012年上海世茂股份有限公司每股指标分析 216
图表：2011-2012年上海世茂股份有限公司盈利能力指标分析 217
图表：2011-2012年上海世茂股份有限公司盈利质量指标分析 217
图表：2011-2012年上海世茂股份有限公司利润分析 217
图表：2011-2012年深圳世联地产顾问股份有限公司财务风险指标分析 222
图表：2011-2012年深圳世联地产顾问股份有限公司资产负债分析 222
图表：2011-2012年深圳世联地产顾问股份有限公司成长能力指标分析 223
图表：2011-2012年深圳世联地产顾问股份有限公司运营能力指标分析 223
图表：2011-2012年深圳世联地产顾问股份有限公司每股指标分析 223
图表：2011-2012年深圳世联地产顾问股份有限公司盈利能力指标分析 224
图表：2011-2012年深圳世联地产顾问股份有限公司盈利质量指标分析 224
图表：2011-2012年深圳世联地产顾问股份有限公司利润分析 224
图表：2011-2012年招商局地产控股股份有限公司财务风险指标分析 226
图表：2011-2012年招商局地产控股股份有限公司资产负债分析 227
图表：2011-2012年招商局地产控股股份有限公司成长能力指标分析 227
图表：2011-2012年招商局地产控股股份有限公司运营能力指标分析 227
图表：2011-2012年招商局地产控股股份有限公司每股指标分析 228
图表：2011-2012年招商局地产控股股份有限公司盈利能力指标分析 228
图表：2011-2012年招商局地产控股股份有限公司盈利质量指标分析 228
图表：2011-2012年招商局地产控股股份有限公司利润分析 229
图表：被访消费者选择购物中心的考虑因素的调查 320
图表：不同年龄段被访消费者选择购物中心考虑因素的调查 321
图表：被访消费者前往购物中心原因的调查 322
图表：性别对被访消费者前往购物中心原因影响的调查 322
图表：城市对被访消费者前往购物中心原因影响的调查 322
图表：有车族被访消费者前往购物中心出行方式的调查 323
图表：各城市被访消费者前往购物中心出行方式的调查 323
图表：不同年龄段被访消费者前往购物中心出行方式的调查 324
图表：不同目的被访消费者前往购物中心花费的时间调查 324
图表：不同目的被访消费者在购物中心停留的时间调查 324
图表：不同特征被访消费者在购物中心停留的时间调查 325
图表：各城市被访消费者在购物中心停留的时间调查 325
图表：不同特征被访消费者在购物中心就餐习惯的调查 325
图表：各城市被访消费者在购物中心就餐习惯的调查 326
图表：被访消费者就餐偏好的调查 326
图表：各城市被访消费者就餐偏好的调查 327
略......