2014-2018年北京豪宅市场分析及发展战略研究报告

豪宅是指比高档住宅，在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。从分布格局上看，北京别墅基本聚集在“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。随着市政建设的不断发展，京城的别墅区已经从传统的“三线”和“四高”，逐渐向“一山”和“二河”扩展。

2014年1-4月，北京市别墅、高档公寓投资额为31.78亿元；北京市别墅、高档公寓施工面积431.9万平方米，其中，新开工面积30.9万平方米。2014年1-4月，北京市别墅、高档公寓竣工面积21.3万平方米，销售面积12.9万平方米，其中，现房销售面积6.3万平方米；期房销售面积6.6万平方米。

在土地方面，《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》规定，5年里北京将供应住宅用地9300公顷，其中保障房用地4800公顷，占比超50%，而商品住宅供地缩减25%。根据规划，“十二五”期间，北京城六区除了各产业园供地之外，住宅土地供应将主要集中在朝阳温榆河和垡头(五环以外)，三环内原则上不再新增住宅用地。

2014年1月19日，两个“7万级”高端项目被批入市，预示着“4万元”预售禁令的正式放行。此后，高端住宅项目逐渐进入市场。随着土地供应的稀缺，5环甚至郊县开始被豪宅化。北京的豪宅市场已经脱离版块化的趋势，向环线化发展，越来越多的高端项目出现在5环外，成为市场的主力产品。而随着这一现象的出现，豪宅的5环化趋势已不可逆转，但更加的显现了核心地段的不可复制性和永恒稀缺性。

 第一章 2013年中国豪宅市场发展走势分析 11
第一节 豪宅的相关知识 11
一、豪宅的界定标准 11
二、别墅的定义 11
三、豪宅的内涵 12
四、豪宅的标配 12
五、顶级豪宅的概念与分类 13
第二节 2013年中国别墅市场发展现状分析 13
一、别墅高档公寓开发投资分析 13
二、别墅高档公寓开发施工情况 14
三、别墅高档公寓开发竣工情况 14
四、别墅高档公寓销售情况分析 15
第三节 2013年一线城市豪宅市场发展状况分析 15
一、一线城市豪宅市场变化分析 15
二、上海别墅市场发展状况 16
第二章 2013-2014年北京豪宅产业运行环境分析 18
第一节 2014年中国经济环境分析 18
一、中国GDP增长情况分析 18
二、工业经济发展形势分析 19
三、社会固定资产投资分析 21
四、全社会消费品零售总额 22
五、城乡居民收入增长分析 24
六、居民消费价格变化分析 25
七、对外贸易发展形势分析 26
第二节 2014年北京宏观经济环境分析 27
一、北京GDP增长情况分析 27
二、北京产业结构情况分析 27
三、北京固定资产投资分析 28
四、北京工业发展现状分析 29
五、北京居民收入情况分析 30
第三节 2013年北京豪宅产业政策环境分析 31
一、北京房地产政策分析 31
二、中国豪宅产业政策分析 37
三、《北京豪宅价值标准》 37
第四节 2013年北京豪宅产业社会环境分析 38
一、北京人口环境分析 38
二、中国高净值人群分析 39
第三章 2013年中国豪宅市场营销策略分析 40
第一节 2013年中国别墅营销模式分析 40
一、别墅营销的要素分析 40
二、景观体验打造别墅营销全新模式 42
三、别墅营销模式探讨 43
四、别墅营销方式探讨 47
五、B\W推广模式与别墅营销 48
第二节 2013年别墅跨地域营销的前提分析 49
一、产权的明晰 49
二、“富人区”标签的形成 50
三、产业政策的稳定和交易过程的稳定 50
四、全国性的中介服务体系 51
五、价格信息的公开化和透明化 51
第四章 2013-2014年北京豪宅市场运行态势分析 52
第一节 2013年北京豪宅市场发展概述 52
一、北京豪宅区域分布情况 52
二、北京别墅产品特色分析 53
三、北京别墅市场需求特征 53
四、北京别墅开发重点企业 54
第二节 2013年北京别墅投资建设分析 54
一、北京别墅市场投资分析 54
二、北京别墅施工面积分析 55
三、北京别墅竣工面积分析 55
四、北京别墅销售面积分析 55
第三节 2013年北京别墅市场成交分析 56
一、北京别墅市场成交情况 56
二、北京别墅新增预售情况 57
第四节 2013年北京别墅项目销售排行 57
一、北京别墅项目销售金额排行 57
二、北京别墅项目销售面积排行 58
三、北京别墅项目销售套数排行 58
四、北京别墅项目销售均价排行 59
第五节 2014年北京销售10年仍还未清盘的别墅分析 60
第五章 2013年北京知名豪宅竞争力分析 64
第一节 波特兰花园 64
第二节 碧水庄园 65
第三节 运河岸上的院子 67
第四节 香山清琴 69
第五节 北京?东山墅 70
第六节 丽宫 72
第六章 2013年北京豪宅开发商竞争性财务数据分析 74
第一节 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 74
一、企业基本情况分析 74
二、企业主要业务分析 74
三、企业经营情况分析 75
四、企业经济指标分析 76
五、企业开发项目分析 76
六、企业竞争优势分析 78
第二节 北京万通地产股份有限公司 79
一、企业基本情况分析 79
二、企业主要业务分析 79
三、企业经营情况分析 79
四、企业经济指标分析 80
五、企业开发项目分析 81
六、企业发展战略分析 83
第三节 北京首都开发股份有限公司 83
一、企业基本情况分析 83
二、企业主要业务分析 83
三、企业经营情况分析 84
四、企业经济指标分析 85
五、企业开发项目分析 86
六、企业发展战略分析 87
第四节 京能置业股份有限公司 88
一、企业基本情况分析 88
二、企业主要业务分析 88
三、企业经营情况分析 88
四、企业经济指标分析 89
五、企业开发项目分析 90
六、企业竞争优势分析 90
第五节 北京泰禾房地产开发有限公司 91
一、企业基本情况分析 91
二、企业主要业务分析 91
三、企业经营情况分析 92
四、企业经济指标分析 93
五、企业开发项目分析 93
六、企业竞争优势分析 97
第六节 北京北辰实业股份有限公司 98
一、企业基本情况分析 98
二、企业主要业务分析 99
三、企业经营情况分析 99
四、企业经济指标分析 101
五、企业开发项目分析 101
六、企业竞争优势分析 104
第七节 北京城建投资发展股份有限公司 105
一、企业基本情况分析 105
二、企业主要业务分析 105
三、企业经营情况分析 105
四、企业经济指标分析 106
五、企业开发项目分析 107
六、企业竞争优势分析 110
第八节 北京碧水投资有限公司 111
一、企业基本情况分析 111
二、企业主要业务分析 111
三、企业开发项目分析 112
第七章 2013-2014年北京房地产业发展态势分析 114
第一节 2014年北京房地产投资建设规模分析 114
一、房地产投资金额分析 114
二、房地产施工面积分析 114
三、房地产竣工面积分析 115
四、房地产销售面积分析 115
五、房地产销售金额分析 116
第二节 2013年北京房地产市场成交分析 116
一、北京房企商品住宅销售金额 116
二、北京房企商品住宅销售面积 117
三、北京商品住宅项目成交情况 117
第三节 2013年北京房地产市场价格分析 119
一、北京房地产市场价格分析 119
二、房地产价格波动六大因素 120
三、北京房价上涨原因分析 121
第四节 2013年外资在北京房地产市场的发展形势 122
一、北京楼市吸引大量海外基金投资 122
二、北京房地产外商投资额统计 122
第八章 2013年北京土地市场供需分析 123
第一节 土地市场的相关概念 123
一、城市土地市场供应的概念与特点 123
二、土地市场的特殊性 123
三、房价与土地成本 124
第二节 北京土地市场状况分析 125
一、北京市土地供应情况 125
二、北京土地出让金额 126
三、住宅用地出让情况 127
四、北京土地成交地块 127
五、土地成交热点区域 129
第三节 中国土地政策及其对房地产市场的影响 132
一、我国出台有关土地调控的新政策 132
二、2013年土地调控政策特点分析 133
三、房地产用地调控政策动向及解读 134
四、土地管理制度深层次改革必要性及方向 136
第九章 2013年中国房地产业投资分析 137
第一节 2013年全球房地产行业投资分析 137
一、全球房产市场发展回顾 137
二、全球房地产商投资额分析 138
三、全球房地产重点投资城市 138
四、全球房地产市场形势分析 139
第二节 2013-2014年中国房地产投资分析 140
一、2013年房地产开发景气指数 140
二、2013年房地产开发投资分析 140
三、2014年房地产开发投资分析 141
四、房地产企业房屋施工面积 143
五、房地产企业房屋竣工面积 143
六、中国商品房销售面积分析 144
第十章 2014-2018年北京豪宅发展趋势预测分析 145
第一节 2014-2018年中国别墅地产发展趋势 145
一、别墅开发模式发展趋势 145
二、第一居所类别墅产品发展趋势 145
三、第二居所别墅概念的本质回归趋势 146
四、北京豪宅市场发展趋势 147
五、未来豪宅细化趋势明显 148
第二节 2014-2018年北京别墅设计趋势 149
一、未来别墅设计趋势 149
二、别墅室内设计趋势分析 149
三、别墅品质与设计精度趋势分析 151
第三节 2014-2018年北京顶级豪宅的发展趋势 152
一、绿色住宅将涵盖顶级豪宅 152
二、豪宅将从郊外别墅型转向市区高层型 152
三、未来五年中国度假型酒店将迅猛发展 152
四、北京顶级豪宅买家日趋专业化 153
五、别墅风格真正进入多样化时代 153
六、别墅舒适与艺术相结合趋势 153
第十一章 2014-2018年北京豪宅投资战略咨询分析 155
第一节 2014-2018年北京豪宅市场投资分析 155
一、北京豪宅投资环境分析 155
二、北京豪宅投资风险分析 155
三、北京豪宅投资空间分析 156
第二节 2014-2018年北京部分城区豪宅投资分析 157
一、昌平区别墅市场投资分析 157
二、顺义区别墅市场投资分析 158
三、怀柔区别墅市场投资分析 159

 
图表目录
图表 1  2006-2013年房地产开发企业别墅、高档公寓投资额情况 13
图表 2  2006-2013年房地产开发企业别墅、高档公寓施工面积情况 14
图表 3  2006-2013年房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积情况 14
图表 4  房地产开发企业别墅、高档公寓销售情况 15
图表 5  2012-2013年上海别墅成交面积走势图 17
图表 6  2009-2014年中国国内生产总值及增长变化趋势图 19
图表 7  2012-2014年国内生产总值构成及增长速度统计 19
图表 8  2013-2014年规模以上工业增加值及增长速度趋势图 20
图表 9  2009-2014年中国全社会固定资产投资增长趋势图 22
图表 10  2009-2014年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 23
图表 11  2014年中国主要消费品零售额及增长速度统计 23
图表 12  2009-2014年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 24
图表 13  2008-2013年中国农村居民人均纯收入及增长趋势图 25
图表 14  2013-2014年中国居民消费价格月度变化趋势图 26
图表 15  2009-2014年中国进出口总额增长趋势图 27
图表 16  2009-2014年北京市地区生产总值统计 27
图表 17  2013年北京市产业结构分析图 28
图表 18  2014年北京市产业结构分析图 28
图表 19  2009-2014年北京市全社会固定资产投资额统计 29
图表 20  2009-2014年北京市工业增加值统计 30
图表 21  2009-2014年北京市城镇居民人均可支配收入及实际增速 30
图表 22  2009-2013年北京市农村居民人均纯收入及实际增速 31
图表 23  2013年北京房地产政策情况 32
图表 24  2013年末北京市常住人口及构成情况 38
图表 25  北京豪宅区域分布图 53
图表 26  2009-2014年北京市别墅、高档公寓投资额统计 54
图表 27  2009-2014年北京市别墅、高档公寓施工面积统计 55
图表 28  2009-2014年北京市别墅、高档公寓竣工面积统计 55
图表 29  2009-2014年北京市别墅、高档公寓销售面积统计 56
图表 30  2013年北京别墅市场成交走势图 56
图表 31  2013年北京别墅新增预售证月度走势图 57
图表 32  2013年北京别墅销售金额排行榜 57
图表 33  2013年北京别墅销售面积排行榜 58
图表 34  2013年北京别墅销售套数排行榜 59
图表 35  2013年北京别墅销售均价排行榜 59
图表 36  北京市销售10年仍还未清盘的别墅情况 60
图表 37  北京市园墅现房销售情况 61
图表 38  北京市天鹅堡现房销售情况 62
图表 39  北京市瑞景花苑现房销售情况 63
图表 40  波特兰花园基本信息 64
图表 41  波特兰花园示意图 65
图表 42  北京碧水庄园基本情况 66
图表 43  北京碧水庄园示意图 67
图表 44  运河岸上的院子基本情况 68
图表 45  运河岸上的院子示意图 68
图表 46  香山清琴基本情况 69
图表 47  香山清琴示意图 70
图表 48  北京?东山墅基本情况 71
图表 49  北京?东山墅示意图 71
图表 50  丽宫别墅基本情况 72
图表 51  丽宫别墅示意图 73
图表 52  北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司主要业务情况 74
图表 53  2013年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司分产品情况表 75
图表 54  2013年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司业务结构情况 75
图表 55  2013年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司分地区情况表 75
图表 56  2011-2014年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司收入与利润统计 76
图表 57  2011-2014年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司资产与负债统计 76
图表 58  北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司主要开发项目 76
图表 59  北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司毓秀园别墅区示意图 78
图表 60  2013年北京万通地产股份有限公司分产品情况表 79
图表 61  2013年北京万通地产股份有限公司业务结构情况 80
图表 62  2013年北京万通地产股份有限公司分地区情况表 80
图表 63  2011-2014年北京万通地产股份有限公司收入与利润统计 80
图表 64  2011-2014年北京万通地产股份有限公司资产与负债统计 81
图表 65  北京首都开发股份有限公司主要业务情况 84
图表 66  2013年北京首都开发股份有限公司分产品情况表 85
图表 67  2013年北京首都开发股份有限公司业务结构情况 85
图表 68  2013年北京首都开发股份有限公司分地区情况表 85
图表 69  2011-2014年北京首都开发股份有限公司收入与利润统计 86
图表 70  2011-2014年北京首都开发股份有限公司资产与负债统计 86
图表 71  2013年北京首都开发股份有限公司北京地区主要开发项目情况 86
图表 72  2013年京能置业股份有限公司分行业、分产品情况表 89
图表 73  2013年京能置业股份有限公司分地区情况表 89
图表 74  2011-2014年京能置业股份有限公司收入与利润统计 89
图表 75  2011-2014年京能置业股份有限公司资产与负债统计 89
图表 76  京能置业股份有限公司主要开发项目 90
图表 77  2013年北京泰禾房地产开发有限公司业务结构情况 92
图表 78  2013年北京泰禾房地产开发有限公司分产品情况表 92
图表 79  2013年北京泰禾房地产开发有限公司分地区情况表 93
图表 80  2011-2014年北京泰禾房地产开发有限公司收入与利润统计 93
图表 81  2011-2014年北京泰禾房地产开发有限公司资产与负债统计 93
图表 82  北京泰禾房地产开发有限公司主要开发项目 94
图表 83  北京泰禾房地产开发有限公司中国院子项目 95
图表 84  北京泰禾房地产开发有限公司泰禾红御项目 96
图表 85  北京泰禾房地产开发有限公司泰禾红御项目 96
图表 86  2013年北京北辰实业股份有限公司分行业、分产品情况表 100
图表 87  2013年北京北辰实业股份有限公司业务结构情况 100
图表 88  2013年北京北辰实业股份有限公司分地区情况表 101
图表 89  2011-2014年北京北辰实业股份有限公司收入与利润统计 101
图表 90  2011-2014年北京北辰实业股份有限公司资产与负债统计 101
图表 91  北京北辰实业股份有限公司主要开发项目 102
图表 92  北京北辰实业股份有限公司香山清琴别墅图 102
图表 93  北京北辰实业股份有限公司长河玉墅别墅图 103
图表 94  北京北辰实业股份有限公司长岛澜桥别墅图 104
图表 95  2013年北京城建投资发展股份有限公司分产品情况表 106
图表 96  2013年北京城建投资发展股份有限公司业务结构情况 106
图表 97  2013年北京城建投资发展股份有限公司分地区情况表 106
图表 98  2011-2014年北京城建投资发展股份有限公司收入与利润统计 107
图表 99  2011-2014年北京城建投资发展股份有限公司资产与负债统计 107
图表 100  北京城建投资发展股份有限公司主要开发项目 107
图表 101  北京城建投资发展股份有限公司徜徉集 108
图表 102  北京城建投资发展股份有限公司世华龙樾 109
图表 103  北京城建投资发展股份有限公司顶秀美泉小镇 110
图表 104  北京碧水投资有限公司主要业务情况 112
图表 105  北京碧水投资有限公司碧水庄园项目 112
图表 106  枫墅项目规划情况 113
图表 107  北京碧水投资有限公司枫墅户型 113
图表 108  2010-2014年北京市不同用途房地产开发投资构成统计 114
图表 109  2010-2014年北京市商品房施工面积统计 115
图表 110  2010-2014年北京市商品房竣工面积统计 115
图表 111  2010-2014年北京市商品房销售面积统计 115
图表 112  2010-2013年北京市商品房销售金额统计 116
图表 113  2013年度北京房企商品住宅销售金额排行榜 116
图表 114  2013年度北京房企商品住宅销售面积排行榜 117
图表 115  2013年度北京普通商品住宅销售金额榜 117
图表 116  2013年度北京普通商品住宅销售面积榜 118
图表 117  2013年度北京普通商品住宅销售套数榜 118
图表 118  2013-2014年北京市房地产销售均价月度统计 119
图表 119  2013年北京商品住宅月度平均房价走势图 119
图表 120  2009-2013年北京市房地产业实际利用外商投资情况 122
图表 121  2012-2014年北京市土地供应情况 125
图表 122  2009-2013年北京市土地出让金额统计 127
图表 123  2009-2013年北京住宅用地出让情况 127
图表 124  2013年度北京总价最高住宅地块TOP10 128
图表 125  2013年度北京纯商品住宅楼面价最高TOP5 129
图表 126  2013年北京市昌平土地成交情况 129
图表 127  2013年北京市顺义新城土地成交情况 130
图表 128  2013年北京市亦庄土地成交情况 131
图表 129  2013年北京市房山拱辰街道土地成交情况 131
图表 130  房地产用地调控政策要点及主要内容 134
图表 131  2005-2013年全球房地产商直接投资额统计 138
图表 132  2008-2013年中国房地产开发综合景气指数走势图 140
图表 133  2009-2013年房地产开发企业投资额情况 141
图表 134  2013-2014年中国房地产开发投资增速情况 141
图表 135  2014年不同地区房地产投资额完成情况 142
图表 136  2013-2014年房地产投资分月度情况统计 142
图表 137  2008-2014年房地产开发企业房屋施工面积情况统计 143
图表 138  2011-2014年房地产开发企业房屋施工面积细分产品情况 143
图表 139  2008-2014年房地产开发企业房屋竣工面积情况统计 144
图表 140  2011-2014年房地产开发企业房屋竣工面积细分产品情况 144
图表 141  2008-2014年房地产开发企业商品房销售面积情况 144