2011-2015年中国商业地产市场调查及发展现状分析报告

中国的经济增长一直伴随着快速的城市化。1990年至今，中国城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同样，实际GDP增长近25倍，从1.6万亿元增至39.8万亿元。伴随着民间投资向城市聚集，中产阶级扩大的现象也主要出现在城市。预计到2025年，城市人口将再增加近1倍，这将对城市经济生活产生巨大的影响。城市空间将受到巨大挑战，近10年的发展中，地产行业一直是城市经济的支柱，地产投资占到了全国资本的18.9%。

然而，2010年以来，房地产市场“限”时代来临。在一段时期内对住宅市场，尤其是一二线城市的住宅市场产生了较大的影响。2011年“新国八条”再次重拳出击，限购令扩大到二三线城市，限贷、税收政策继续加码，住宅市场出现了大范围成交迅速冻结的局面。

在这种情况下，商业地产反而由于受调控政策的影响很小，成为了投资避风港。同时，中国住宅地产的投资回报率大概为3%-5%，而商业地产的投资回报率则有6%-8%，二者相差将近一倍。巨大的利益也必将吸引众多的投资前往。自2010年3季度以来，办公楼和商业营业用房的开发投资额、销售额增速明显回升。2010年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别达1807亿元和5599亿元，同比增长31.2%和34.2%；相应的销售额分别达2149亿元和5354亿元，同比增长31.2%和46.3%。与此同时，虽然住宅开发投资额仍保持在32.9%的高位上，销售额的增速则放慢到14.4%。

从开发商拿地的情况来看，2010年至今，主要一二线城市商办用地成交比例明显提升，尤其是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看，2011年1季度投资于写字楼的资金比重较2010年4季度提高了5.61%-8.07%；而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3%-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、长沙、青岛等地的商办用地占比增幅最为巨大，进一步证实了从住宅地产流出的资金正在向办公类商业地产转移。

未来从人口结构来看，对比国外可知，1920年美国的城市人口首超农村人口，2007年世界城市人口首超农村人口，2010年中国的城镇人口首超农村人口。中国已是世界上城市化速度最快的国家。全球超过50万人口的城市中，1/4在中国。中国二线城市的活力，正藏于这185个超过50万人的中国城市中。

从租金前景来看，随着城镇化率和工资水平的不断提高，二三线城市商业地产的物业面积将在未来10年呈爆发式增长。但是同其他国家成熟商业城市相比，即使是中国一线城市的写字楼和商铺，租金仍有较大升值潜力，因此未来租金价格有望进一步提升。显然不同于住宅而言，商业地产未来前景更为广大，属于朝阳行业。

本报告详尽描述了中国商业地产行业运行的环境，重点研究并预测了其下游行业发展以及对商业地产需求变化的长期和短期趋势。针对当前行业发展面临的机遇与威胁，提出了我们对商业地产行业发展的投资及战略建议。本报告以严谨的内容、翔实的数据、直观的图表帮助商业地产企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。我们的主要数据来源于国家统计局、国家信息中心、海关总署、中国房地产业协会等业内权威专业研究机构以及我中心的实地调研。本报告整合了多家权威机构的数据资源和专家资源，从众多数据中提炼出了精当、真正有价值的情报，并结合了行业所处的环境，从理论到实践、宏观与微观等多个角度进行研究分析，其结论和观点力求达到前瞻性、实用性和可行性的统一。这是我中心经过市场调查和数据采集后，由专家小组历时一年时间精心制作而成。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值！

正文目录
第一部分　行业发展现状
第一章　全球房地产市场发展分析
第一节　2009-2010年世界房地产市场分析
第二节　世界房地产对世界经济复苏的重要意义
第三节　中美房地产市场发展对世界的影响分析
第二章 我国房地产市场发展分析
第一节 中国房地产供需分析
第二节2010年房地产市场运行分析
第三节2010年我国大中城市房屋市场销售价格指数
第四节2011年1-5月全国房地产市场运行情况
第五节2011年我国大中城市房屋市场销售价格指数
第六节2011年中国房地产市场发展分析
第七节2011年房地产市场形势分析与影响因素胡
第八节金融危机对中国房地产市场影响分析胡
第三章　全球商业地产行业发展分析
第一节　全球商业地产行业总体概述
第二节　全球商业地产行业前景分析
第三节　主要国家地区商业地产行业发展分析
第四章　中国商业地产行业发展分析
第一节　中国商业地产行业市场现状分析
第二节　商业地产中的城市综合体分析
第三节　中国商业地产行业产品结构分析
第四节　中国商业地产行业发展中存在的问题
第五章 2010年中国商业地产市场分析
第一节 2010年商业地产发展现状
第二节 2010年商业地产市场供需分析
第三节 2011年一季度商业地产市场发展分析
第六章　我国部分地区房地产市场分析
第一节　北京房地产市场分析
第二节　上海房地产市场分析
第三节　广州房地产市场分析
第四节　重庆房地产市场分析
第五节　杭州房地产市场分析
第七章　2010年区域市场分析
第一节　2010年北京商业地产市场分析
第二节　2010年上海商业地产市场分析
第三节　2010年广东省商业地产市场分析
第四节　2010年其他区域商业地产市场分析
第二部分　行业竞争分析
第八章　房地产行业竞争分析
第一节　房地产市场竞争发展历程
第二节　房地产企业竞争力分析
第三节　2010年我国房地产竞争分析
第九章　商业地产行业竞争分析
第一节　2010年商业地产竞争环境分析
第二节　2010年商业地产市场竞争分析
第十章　商业地产企业竞争策略分析
第一节　金融危机下商业地产发展的思路和对策
第二节　房地产企业集团及商业地产战略思考
第十一章 商业地产重点企业竞争分析
第一节 中国国际贸易中心股份有限公司
第二节 保利房地产（集团）股份有限公司
第三节 世茂房地产控股有限公司
第四节 金融街控股股份有限公司
第五节 大连万达集团
第六节 陆家嘴
第七节 soho中国
第八节 长江实业
第九节 铜锣湾
第十节 凯德置业
第十二章　房地产发展趋势与预测
第一节　我国房地产市场走势分析
第二节　房地产业发展趋势与预测
第十三章　中国商业地产行业发展趋势
第一节　中国商业地产行业发展前景
第二节　中国商业地产行业发展趋势
第四部分　行业投资分析
第十四章　房地产业投资分析
第一节　2011年全球房地产业投资分析
第二节　我国房地产业投资分析
第十五章　商业地产行业投资环境分析
第一节　经济发展环境分析
第二节　政策法规环境分析
第三节　行业投资分析
第十六章　商业地产行业投资战略研究
第一节　商业地产行业发展战略研究
第二节　对我国商业地产品牌的战略思考
第三节　商业地产融资创新途径分析

图表目录
图表 1　2010年全球最活跃房地产市场市场交易总额
图表2　2009-2010年70个大中城市房屋销售价格指数变动情况
图表3　全国房地产开发景气指数趋势图
图表4　2011年1月份70个大中城市住宅销售价格指数（一）
图表5　2011年1月份70个大中城市住宅销售价格指数（二）
图表6　2011年1月份70个大中城市住宅销售价格指数（三）
图表 7  2000-2007年商业营业用房投资额及增长率（单位：亿元，%）
图表 8  2000-2007年办公楼投资额及增长率（单位：亿元，%）
图表9　2010年上半年广州市整体住宅供求统计单位：平方米
图表10　2008-2010年金融街控股股份有限公司主要经济指标
图表11　2008-2010年陆家嘴主要经济指标
图表 12　2001-2010年11月全国房地产开发投资完成情况
图表 13　2001-2010年11月全国商品房新开工情况
图表 14　2001-2010年11月全国商品房销售及增长情况
图表15　消费者信心指数和预期指数走势图
图表16　1997年以来工业企业产成品资金占用和GDP变动关系
图表17　中国宏观经济景气先行指数继续下探