2011-2015年中国商业地产市场调研及发展前景分析报告

中国的经济增长一直伴随着快速的城市化。1990年至今，中国城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同样，实际GDP增长近25倍，从1.6万亿元增至39.8万亿元。伴随着民间投资向城市聚集，中产阶级扩大的现象也主要出现在城市。预计到2025年，城市人口将再增加近1倍，这将对城市经济生活产生巨大的影响。城市空间将受到巨大挑战，近10年的发展中，地产行业一直是城市经济的支柱，地产投资占到了全国资本的18.9%。

然而，2010年以来，房地产市场“限”时代来临。在一段时期内对住宅市场，尤其是一二线城市的住宅市场产生了较大的影响。2011年“新国八条”再次重拳出击，限购令扩大到二三线城市，限贷、税收政策继续加码，住宅市场出现了大范围成交迅速冻结的局面。

在这种情况下，商业地产反而由于受调控政策的影响很小，成为了投资避风港。同时，中国住宅地产的投资回报率大概为3%-5%，而商业地产的投资回报率则有6%-8%，二者相差将近一倍。巨大的利益也必将吸引众多的投资前往。自2010年3季度以来，办公楼和商业营业用房的开发投资额、销售额增速明显回升。2010年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别达1807亿元和5599亿元，同比增长31.2%和34.2%；相应的销售额分别达2149亿元和5354亿元，同比增长31.2%和46.3%。与此同时，虽然住宅开发投资额仍保持在32.9%的高位上，销售额的增速则放慢到14.4%。

从开发商拿地的情况来看，2010年至今，主要一二线城市商办用地成交比例明显提升，尤其是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看，2011年1季度投资于写字楼的资金比重较2010年4季度提高了5.61%-8.07%；而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3%-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、长沙、青岛等地的商办用地占比增幅最为巨大，进一步证实了从住宅地产流出的资金正在向办公类商业地产转移。

未来从人口结构来看，对比国外可知，1920年美国的城市人口首超农村人口，2007年世界城市人口首超农村人口，2010年中国的城镇人口首超农村人口。中国已是世界上城市化速度最快的国家。全球超过50万人口的城市中，1/4在中国。中国二线城市的活力，正藏于这185个超过50万人的中国城市中。

从租金前景来看，随着城镇化率和工资水平的不断提高，二三线城市商业地产的物业面积将在未来10年呈爆发式增长。但是同其他国家成熟商业城市相比，即使是中国一线城市的写字楼和商铺，租金仍有较大升值潜力，因此未来租金价格有望进一步提升。显然不同于住宅而言，商业地产未来前景更为广大，属于朝阳行业。

本报告详尽描述了中国商业地产行业运行的环境，重点研究并预测了其下游行业发展以及对商业地产需求变化的长期和短期趋势。针对当前行业发展面临的机遇与威胁，提出了我们对商业地产行业发展的投资及战略建议。本报告以严谨的内容、翔实的数据、直观的图表帮助商业地产企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。我们的主要数据来源于国家统计局、国家信息中心、海关总署、中国房地产业协会等业内权威专业研究机构以及我中心的实地调研。本报告整合了多家权威机构的数据资源和专家资源，从众多数据中提炼出了精当、真正有价值的情报，并结合了行业所处的环境，从理论到实践、宏观与微观等多个角度进行研究分析，其结论和观点力求达到前瞻性、实用性和可行性的统一。这是我中心经过市场调查和数据采集后，由专家小组历时一年时间精心制作而成。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值！

第一部分　中国商业地产深度剖析
第一章　商业地产相关概述
第一节　房地产简述
第二节　商业地产综述
第三节　商业地产运作及销售应把握的原则
第二章 2010-2011年全球房地产业运行状况浅析
第一节 2010-2011年国际房地产业运行环境分析
第二节 2010-2011年世界房地产市场分析
第三节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
第三章　2010-2011年中国房地产市场运行分析
第一节　中国房地产供需分析
第二节　2011年1-5月全国房地产市场运行情况
第三节　2010-2011年我国大中城市房屋市场销售价格指数
第四章　2010-2011年中国商业地产行业运行新形势透析
第一节　2010-2011年中国商业地产行业市场现状分析
第二节　2010-2011年中国商业地产中的城市综合体分析
第三节　2010-2011年中国商业地产发展新格局
第四节　2010-2011年中国商业地产行业发展中存在的问题
第五章　2010-2011年中国商业地产重点区域市场运行动态分析
第一节　2010-2011年北京商业地产市场分析
第二节　2010-2011年上海商业地产市场分析
第三节　2010-2011年其他区域商业地产市场分析
第二部分　中国商业地产竞争力测评
第六章　2010-2011年中国商业地产竞争新格局透析
第一节　2010-2011年中国房地产行业的竞争格局分析
第二节　2010-2011年中国商业地产的竞争分析
第七章　2010-2011年中国商业地产重点企业竞争力对比及关键性财力数据分析
第一节　万科企业股份有限公司
第二节　金地（集团）股份有限公司
第三节　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
第四节　广州珠江实业开发股份有限公司
第五节　天津市房地产发展（集团）股份有限公司
第六节　保利房地产(集团)股份有限公司
第三部分　中国商业地产前瞻
第八章　2011-2015年中国商业地产前景展望与趋势预测
第一节　2011-2015年我国房地产市场趋势势分析
第二节　2011-2015年中国商业地产发展趋势
第九章2010-2011年中国商业地产行业运行环境分析
第一节2010-2011年中国宏观经济环境分析
第二节2010-2011年中国商业地产行业政策环境分析
第三节2010-2011年中国商业地产行业社会环境分析
第十章　2010-2011年中国商业地产行业投资赢利模式分析
第一节　商业地产盈利运营简述
第二节　国内商业地产三大主流盈利模式
第十一章　2011-2015年中国商业地产投资战略分析
第一节　2010-2011年中国商业地产投资概况
第二节　2011-2015年中国商业地产投资机会分析
第三节　2011-2015年中国商铺地产投资风险预警
第四节　投资建议
法律声明

图表目录
图表1　2004-2010年我国房屋销售价格同比增长情况
图表 2　2011年5月国房景气指数持续回升，涨幅减小
图表 3　2011年5月全国房屋新开工面积连续大幅增加
图表 4　2011年5月全国商品房销售面积环比增加10.7%
图表 5　2011年5月房企利用外资最近10个月以来环比首次下跌，跌幅为43.6%
图表6　万科企业股份有限公司主要经济指标
图表7　万科企业股份有限公司盈利指标走势图
图表8　万科企业股份有限公司偿债指标走势图
图表9　万科企业股份有限公司运营指标走势图
图表10　万科企业股份有限公司成长指标走势图
图表11　金地（集团）股份有限公司主要经济指标
图表12　金地（集团）股份有限公司盈利指标走势图
图表13　金地（集团）股份有限公司偿债指标走势图
图表14　金地（集团）股份有限公司运营指标走势图
图表15　金地（集团）股份有限公司成长指标走势图
图表16　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主要经济指标
图表17　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司盈利指标走势图
图表18　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司偿债指标走势图
图表19　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司运营指标走势图
图表20　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司成长指标走势图
图表21　广州珠江实业开发股份有限公司主要经济指标
图表22　广州珠江实业开发股份有限公司盈利指标走势图
图表23　广州珠江实业开发股份有限公司偿债指标走势图
图表24　广州珠江实业开发股份有限公司运营指标走势图
图表25　广州珠江实业开发股份有限公司成长指标走势图
图表26　天津市房地产发展（集团）股份有限公司主要经济指标
图表27　天津市房地产发展（集团）股份有限公司盈利指标走势图
图表28　天津市房地产发展（集团）股份有限公司偿债指标走势图
图表29　天津市房地产发展（集团）股份有限公司运营指标走势图
图表30　天津市房地产发展（集团）股份有限公司成长指标走势图
图表31　保利房地产(集团)股份有限公司主要经济指标
图表32　保利房地产(集团)股份有限公司盈利指标走势图
图表33　保利房地产(集团)股份有限公司偿债指标走势图
图表34　保利房地产(集团)股份有限公司运营指标走势图
图表35　保利房地产(集团)股份有限公司成长指标走势图
图表36　2005-2010年中国GDP总量及增长趋势图
图表37　2010年中国三大产业增加值结构图
图表38　2009-2010年中国CPI、PPI月度走势图
图表39　2005-2010年我国城镇居民可支配收入增长趋势图
图表40　2005-2010年我国农村居民人均纯收入增长趋势图
图表41　2005-2010年中国社会消费品零售总额增长趋势图
图表42　2005-2010年我国全社会固定投资额走势图
图表43　2005-2010年我国城乡固定资产投资额对比图
图表44　2005-2010年我国货物进出口总额走势图
图表45　2005-2010年中国货物进口总额和出口总额走势图
图表 46  2008-2011年央行利率调整统计表
图表47　1978-2009年我国人口出生率、死亡率及自然增长率走势图
图表48　1978-2009年我国总人口数量增长趋势图
图表49　2009年人口数量及其构成
图表50　2005-2010年我国普通高等教育、中等职业教育及普通高中招生人数走势图
图表51　2001-2010年我国广播和电视节目综合人口覆盖率走势图