营改增试点5月1日起全面推开：二手住房满2年免征增值税

财政部网站3月24日同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，营改增试点细则全部落地。

根据试点办法，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产(应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。同时将增值税税率定位0、6%、11%、17%四档。自今年5月1日起开始实施试点的建筑业、房地产业适用税率为11%，金融业、生活服务业适用税率为6%。

今年两会期间，李克强总理在2016年的政府工作报告中就提到，营改增要确保所有行业税负只减不增，全面实施营改增后，全年将减轻企业税负5000亿元。

对于此前大家关注的二手房交易增值税问题，文件明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

此外，对于大家关注的投资业务如何征收增值税，文件规定：直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

同时，文件规定，金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

文件称，金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

【营改增落地开发商税负是增是减？】

明源地产研究院曾对营改增后，建筑业、房地产行业无法取得增值税发票的项目进行研究。

建筑业无法取得发票的项目包括：占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票；总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗。

而房地产业则主要包括：土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票。

目前房地产行业流行“小股操盘”，很多项目联营合作，很多不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。

上海市新闵律师事务所高级合伙人刘福元分析，土地出让金等政府无法出具增值税专用发票的项目，未来有可能会效仿农产品，通过固定税率抵扣的方式抵扣增值税。但其他很多抵扣项目，还是需要取决于公司合作企业能否提供抵扣发票。

对此，明源地产研究院曾建议，企业应该多选用具备一般纳税人资质的合作伙伴。

但对房地产企业来说，选用有资质的供应链企业容易，如何消化高企的成本却是难题。

一旦要求下游供应链企业全额提供增值税专用发票，供应链企业很有可能会提高销售价格，进而增加房企的成本压力。

【二手房营改增落地你将少缴多少税？】

通知显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

对于北上广深四个一线城市，通知要求购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的另作规定，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

对于一线城市的“特殊待遇”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，可通过此类征收率的方式，适当进行市场管控，进而抑制部分投资投机需求。

严跃进表示，对于普通住房，持有2年后进行销售，相应的增值部分可以归房东所有，其实是鼓励改善型购房需求的积极释放。

二手房交易的增值税政策基本平移了之前的营业税政策，但计税方法并非此前传言的(售出价-买进价)×5%。

通知显示，二手房交易应扣缴税额=购买方支付的价款÷(1+税率)×税率。

一套210万元的普通住宅满2年，应纳税额=210÷(1+5%)×5%=10万元；营改增之前的征税额=210×5%=10.5万元。

显而易见，同等条件下的征税条件，营改增后较之前税收成本节约4.76%。