中国楼市分化：热点城市火爆 中小城市难热

三四线样本：中小城市地产难热

2016年春节，在北京月入超万元的程序员李征回到河北秦皇岛老家，但他已经不需要考虑置业问题了，此次回老家，他主要忙了两件事，过年和装修。

“2013年冬天已经买了当时新开的一处楼盘，6500元/平方米，这次回去了解了一下，现在同楼盘新房价格基本与我买时持平。”李征说，他不会再考虑在老家买房了，现在更关心北京的房价走势。

自2月2日不限购城市房贷新政出炉后，各地纷纷研究出台相关房地产政策，楼市去库存方案制定正在加速。

但很多三线城市的去库存前景并不十分明朗，以李征购房经历为例，据他所讲，2013年10月买房时，除在家置业的想法外，也是考虑到市场实际情况。“我的房子位于本市的开发区，面朝海，背靠山，距离市区不超过8公里的路程，地段相当不错。”李征说，6500元每平方米的房价包含着开发商的拿地成本、建筑成本和税费等，这个价格已经基本没有太大下跌空间了。

时隔将近1年半，当时的期房已经变为现房，李征收房后发现，他购买的楼盘以及周边几个新盘的房价的确没有下跌，但也并没有任何上涨。“可能库存量实在是太大了吧，周边都是房子。”李征说。

据当地媒体报道，截至去年12月末，秦皇岛市区已批准上市商品房待售面积为360.04万平方米，同比下降45.79%。其中商品住宅待售面积为297.95万平方米。

李涤非在广西贵港的调研则揭示出另一类情况。当地在2014年初南广高铁正式建成通车前，毗邻高铁站的地块曾出现房价较大幅度的上涨，可如今近两年过去，贵港市区房价变动不大的情况下，高铁站地块却出现了相当程度的回落。据李涤非分析，这应该表明此前热炒高铁站区位优势，使个别项目的价格出现了一定程度的泡沫，而如今开始回归正常的价值中枢。

记者在采访中发现，三四线城市去库存面临着很多超越价格杠杆的复杂因素。

陕西华阴人口27万，依托国家5A级风景名胜区—华山，且紧邻西安，但老家在华阴的张明告诉记者，华阴虽受高铁带动发展较快，但人口基数小，且存在人口外流现象，导致楼市需求不足。他还分析说，由于距省会西安较近，两地房价差异不大，因此导致部分需求流向省会。

特殊样本：资源类城市面临困境

去产能、去库存都列入今年五大重点工作中，当不低的楼市库存撞上城市的去产能之困，房地产成交与房价均面临严峻考验，河北唐山便是一例。

今年随老公回家过年的王枫再次感受到唐山的“楼海”。王枫告诉记者，唐山建成的、没建成的房子太多了。前两年老公曾想买一套每平方米超一万元的新房，幸好当时拦住了他，现在这个楼盘跌到只有7000元了。

“这个城市经济支柱主要靠煤、铁等，贫富差距较大，很难消化那么多房子。”王枫一提到当时劝阻老公的逻辑，脸上不免有些得意。

中指院报告显示，唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而近三年的年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。

该报告同时称，2014-2015年两年间，唐山楼市申领预售证面积合计1680.4万平方米，而销售总面积合计仅624万平方米，不及新上市面积的零头，市场去化压力巨大。

供需巨大缺口直接反应在当地房价与经济量级的不匹配。2015年，唐山人均GDP为80345元，以绝对优势稳坐省内第一把交椅。而住宅均价仅为5912元/平方米，在省内各城市中房价居第五位，甚至较人均GDP水平不足3万元的保定房价低440元/平方米。

中指院分析师刘雪瑞告诉记者，唐山经济结构转型存在短期困难，人口导入能力有限，房地产市场正经历冲高回落，聚集大量库存，若经济结构未能及时转型和调整，不能导入充足的需求来消化市场的强大供应能力，不适宜房企进入和深耕。

对于资源和能源型城市而言，如何导入需求的确是个大难题，山西临汾也面临与唐山类似的情况。

当地人张默告诉记者，整体来看，前些年依靠煤炭产业快速发展带动的房地产业，目前处于供过于求的状态，临汾房价集中在4000~5000元/平方米，农民人均年收入却不足万元，依靠农民进城购房，来消化库存的效果微乎其微。（来源：每日经济新闻，胡健）