2017-2022年深圳市工业地产开发运营及投融资战略研究报告-中商产业研究院

内容概括

工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°24′至22°52′之间。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相连；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。

2016年，深圳市生产总值19492.60亿元，比上年增长9.0%。人均生产总值167411元，增长3.7%。完成固定资产投资额4078.2亿元，比上年增长23.6%。第一产业增加值6.29亿元，下降3.7%；第二产业增加值7700.43亿元，增长7.0%；第三产业增加值11785.88亿元，增长10.4%。2016年，深圳市工业总产值为2.73万亿元，同比增长2.62%。规模以上工业增加值7190.9亿元，比上年增长7.0%。

目前在国内制造业的升级和转移、国家推动重点工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下，深圳工业地产需求持续增长。深圳工业地产的投资价值正在逐步显现。

报告目录

第一章工业地产概述 9

第一节工业地产的基础界定 9

一、工业地产的定义 9
二、工业地产的特性 9
（一）政策主导性 9
（二）区域性分析 10
（三）项目增值性 10
（四）投资回收期长 11
三、工业地产的分类 12
（一）物流仓储 12
（二）工业厂房 13
（三）工业研发楼宇 15

第二节工业地产的开发模式 16

一、工业园区开发模式 16
（一）开发主体 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部条件 17
（四）开发模式流程 17
二、主体企业引导模式 18
（一）开发主体 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部条件 18
（四）开发模式流程 18
三、工业地产商开发模式 19
（一）开发主体 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部条件 19
（四）开发模式流程 19
四、综合开发模式 20
（一）开发主体 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部条件 20
（四）开发模式流程 20

第三节工业地产主要盈利模式 21

一、工业地产出租模式 21
二、工业地产出售模式 21
三、工业地产REITS 22
四、工业地产收入来源 22

第二章深圳市工业地产环境背景分析 23

第一节深圳市宏观经济运行情况 23

一、深圳市GDP增长情况 23
二、深圳市固定资产投资 23
三、深圳市产业结构分析 24
四、深圳市工业发展形势 24

第二节深圳市工业经济运行情况 25

一、深圳市工业经济效益情况 25
（一）深圳市工业增加值分析 25
（二）深圳市工业企业数量分析 25
（三）深圳市工业企业效益分析 26
二、工业发展结构分析 26
（一）按所有制分 26
（二）按轻重工业分 27
（三）按企业规模分 27
三、深圳市工业发展区域布局 27

第三节深圳市地域环境分析 29

一、地理位置 29
二、自然资源 29
三、自然气候 29
四、行政区划 29

第四节深圳市工业基础设施建设 30

一、交通 30
二、供电 30
三、供水 30
四、供气 30
五、排水 31

第五节深圳市工业地产市场政策环境 31

一、房地产政策环境综述 31
二、土地市场政策环境分析 31
三、招商引资优惠政策分析 32

第六节深圳市工业地产行业社会环境分析 34

一、人口数量分析 34
二、消费市场分析 34
三、招商引资情况 35

第三章深圳市重点工业产业现状与产业集群分析 35

第一节深圳市食品行业发展现状分析 35

一、深圳市食品行业发展现状概述 35
二、深圳市食品行业发展规模分析 36
三、深圳市食品行业经济效益情况 36
四、深圳市食品重点企业排名分析 37

第二节深圳市化学原料及化学制品制造业发展现状分析 37

一、深圳市化学原料及化学制品制造业发展规模分析 37
二、深圳市化学原料及化学制品制造业经济效益情况 37
三、深圳市化学原料及化学制品制造业重点企业排名分析 38

第三节深圳市医药行业发展现状分析 38

一、深圳市医药行业发展现状概述 38
二、深圳市医药行业发展规模分析 39
三、深圳市医药行业经济效益情况 39
四、深圳市医药重点企业排名分析 39
五、深圳市医药行业集群分布情况 40

第四节深圳市有色金属冶炼及压延加工业发展现状分析 41

一、深圳市有色金属冶炼及压延加工业发展现状概述 41
二、深圳市有色金属冶炼及压延加工业发展规模分析 41
三、深圳市有色金属冶炼及压延加工业经济效益情况 41
四、深圳市有色金属冶炼及压延加工业重点企业排名分析 42

第五节深圳市设备制造行业发展现状分析 42

一、深圳市设备制造行业发展现状概述 42
二、深圳市设备制造行业发展规模分析 42
三、深圳市设备制造行业经济效益情况 43
四、深圳市设备制造重点企业排名分析 43
五、深圳市设备制造行业集群分布情况 44

第四章 2016-2017年深圳市土地市场分析 46

第一节深圳市城市规划布局 46

第二节深圳市土地供应分析 47

第三节深圳市土地成交分析 47

一、成交地块规划用途 47
二、成交地块用地面积 51
三、成交地块建筑面积 54
四、成交地块的容积率 56
五、成交地块受让单位 59

第四节深圳市土地成交价格 62

一、成交地块的起始价 62
二、成交地块的成交价 65
三、地块的成交楼面价 68

第五章深圳市工业地产二级市场研究 71

第一节深圳市工业地产开发现状 71

一、深圳市工业地产开发总况 71
二、深圳市工业地产发展趋势 71
三、深圳市工业地产开发与运营 71

第二节各类工业厂房建设设计 74

一、单层厂房 74
二、多层厂房 75
三、热加工厂房 76
四、冷加工厂房 76
五、工业厂房建设趋势 77

第三节深圳市标准化厂房分析 78

一、工业厂房投资流程 78
二、标准工业厂房优势 78
三、标准厂房成本核算 78
四、定制工业厂房优势 80

第六章深圳市典型的工业地产项目分析 82

第一节龙华工业园 82

一、园区发展基本情况 82
二、园区配套设施分析 82
三、园区配套特征分析 82

第二节深圳市大工业区 83

一、园区发展基本情况 83
二、园区配套特征分析 83
三、园区项目招商情况 84

第三节宝能科技园 84

一、园区发展基本情况 84
二、园区区位优势分析 85
三、园区建设成果分析 85
四、园区配套设施分析 86

第四节深圳市生物医药创新产业园区 87

一、园区发展基本情况 87
二、园区功能及布局 87
三、园区运作现状分析 87
四、园区配套设施分析 88

第五节南山医疗器械产业园（孵化器） 88

一、园区发展基本情况 88
二、园区区位优势分析 89
三、园区运作现状分析 89

第七章深圳市工业地产开发招商策略分析 90

第一节工业地产成功开发要素 90

一、项目选址 90
二、项目定位 90
三、客户选择 90
四、宣传造势 90
五、产业招商 91
六、服务水平 91

第二节工业地产开发选址策略 91

一、区域环境分析 91
二、开发区环境分析 91
三、产业依托分析 91
四、交通物流区位分析 92
五、企业客户来源分析 92

第三节工业地产开发定位策略 92

一、市场定位的必要 92
二、市场地位的策略 93

第四节工业地产招商引资分析 94

一、招商引资的重要性 94
二、传统招商模式的问题 94
三、招商环境的打造 96
四、选商分析 97

第五节工业地产招商引资方式 97

一、组合营销 97
二、中介招商 100
三、产业招商 100
四、网络招商 102
五、其他招商方式 104

第八章深圳市工业地产融资渠道选择策略 106

第一节房地产投资信托 106

一、房地产信托产品发行规模 106
二、信托公司发行房地产信托情况 107
三、房地产信托余额规模分析 107
四、房地产信托地区分布情况 108

第二节产业投资基金 109

一、中国产业投资基金发展现状 109
二、中国产业投资基金暂行办法 110
三、产业投资基金融资形式分析 114
四、房地产产业投资基金运作分析 114

第三节工业地产企业股权融资 115

一、股权出让融资 115
二、增资扩股融资 115
三、产权交易融资 116
四、杠杆收购融资 117
五、风险投资融资 117
六、投资银行融资 118
七、国内上市融资 118
八、境外上市融资 119
九、买壳上市融资 120

第九章 2017-2022年深圳市工业地产业投资环境及风险 121

第一节 2017-2022年深圳市工业地产行业投资环境分析 121

一、深圳市工业地产投资经济环境分析 121
二、深圳市工业地产投资与影响因素分析 121
三、深圳市工业地产融资新渠道分析 122

第二节 2017-2022年深圳市工业地产投资潜力分析 124

一、工业地产投资价值分析 124
二、工业地产投资回报率分析 124
三、工业地产区域投资热点分析 125

第三节 2017-2022深圳市工业地产投资风险分析 125

一、政策风险 125
二、市场风险 126
三、扩张风险 126
四、经营风险 126

图表目录

图表 1 工业园区开发模式流程 17
图表 2 主体企业引导模式流程 18
图表 3 工业地产商开发模式流程 19
图表 4 综合开发模式流程 21
图表 5 2011-2016年深圳市生产总值增长趋势图 23
图表 6 2011-2016年深圳市固定资产投资额增长趋势图 24
图表 7 2011-2016年深圳市工业总产值统计 24
图表 8 2011-2016年深圳市工业增加值增长趋势图 25
图表 9 2011-2016年深圳市规模以上工业企业数量统计 25
图表 10 2015-2016年深圳市工业经济效益综合指数统计 26
图表 11 2016年深圳市按所有制工业发展结构分析 26
图表 12 2016年深圳市按轻重工业发展结构分析 27
图表 13 2015-2016年深圳市按企业规模分类统计 27
图表 14 2011-2016年深圳市自来水供水总量统计 30
图表 15 2012-2016年深圳市供气总量统计 31
图表 16 2011-2016年深圳市城市排水管道总长度统计 31
图表 17 2012-2016年深圳市人口数量增长趋势图 34
图表 18 2012-2017年深圳市社会消费品零售总额统计 35
图表 19 2012-2016年深圳市招商引资统计 35
图表 20 2012-2016年深圳市食品制造企业数量 36
图表 21 2012-2016年深圳市食品制造主营业务收入统计 36
图表 22 深圳市食品重点企业情况分析 37
图表 23 2012-2016年深圳市化学原料及化学制品制造业企业数量统计 37
图表 24 2012-2016年深圳市化学原料及化学制品制造业主营业务收入统计 38
图表 25 深圳市化学原料及化学制品制造业重点企业情况分析 38
图表 26 2012-2016年深圳市医药制造业企业数量 39
图表 27 2012-2016年深圳市医药制造业主营业务收入统计 39
图表 28 深圳市医药制药业重点企业情况分析 39
图表 29 2012-2016年深圳市有色金属冶炼及压延加工业企业数量 41
图表 30 2012-2016年深圳市有色金属冶炼及压延加工业主营业务收入统计 41
图表 31 深圳市有色金属冶炼及压延加工业重点企业情况分析 42
图表 32 2012-2016年深圳市通用设备制造业企业数量 42
图表 33 2012-2016年深圳市专用设备制造业企业数量 43
图表 34 2012-2016年深圳市通用设备制造业主营业务收入统计 43
图表 35 2012-2016年深圳市专用设备制造业主营业务收入统计 43
图表 36 深圳市通用设备制造业重点企业情况分析 44
图表 37 深圳市专用设备制造业重点企业情况分析 44
图表 38 2016-2017年深圳市成交地块规划用途 47
图表 39 2016-2017年深圳市成交地块用地面积 51
图表 40 2016-2017年深圳市成交地块建筑面积 54
图表 41 2016-2017年深圳市成交地块容积率 56
图表 42 2016-2017年深圳市成交地块受让单位 59
图表 43 2016-2017年深圳市成交地块起始价格 62
图表 44 2016-2017年深圳市成交地块成交价格 65
图表 45 2016-2017年深圳市成交地块楼面价 68
图表 46 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 79
图表 47 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 79
图表 48 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 79
图表 49 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 79
图表 50 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 80
图表 51 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 80
图表 52 宝能科技园地理位置图 85
图表 53 2016年房地产集合信托月度发行规模变化趋势图 106
图表 54 2016年信托公司房地产信托发行规模排名Top10 107
图表 55 2013-2017年房地产信托资金余额统计 108
图表 56 2016年房地产信托项目主要分布区域 108
图表 57 2016年房地产信托项目主要分布城市 109
图表 58 《政府出资产业投资基金管理暂行办法》建立绩效评价体系具体规定 112
图表 59 深圳市工业地产投资与价格的影响因素 121

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