2018-2022年中国物业管理行业发展前景及投融资战略研究报告-中商产业研究院

内容概括

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物业管理的业务可分为四类：（1）基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；（2）专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；（3）特色业务类：包括特约服务和便民服务；（4）经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。2013年末，物业管理企业10.5万个，比2008年末增加4.66万家，增长79.8%，高于全国法人单位数量52.9%的增长速度。物业服务企业从业人员达411.6万人，比2008年末增加161.5万人，增长63.9%，高于全国从业人员数量30.4%的增长速度。物业服务企业总资产为13667.7亿元，比2008年增长119%，分别低于房地产开发企业（474567.4亿元）227.6%和房地产中介服务企业（5489.5亿元）160%的增长速度。2014年，物业管理行业年营业收入为3539.7亿元，其中北京市、广东省以及上海市是中国物业管理最发达的地区。我国物业管理目前在管和可管面积已超过了140亿平方米，而且增量在不断放大，庞大的物业管理产业规模为物业管理的产业化提供了基础。物业管理的产业化是指将物业管理资源商品化，把物业管理作为一种“商品”来生产和消费，通过物业管理的市场化、专业化、品牌化、企业体系化、活动系统化等方式，以达到物业管理的规模化经营和管理，可有效整合物业管理的上下游资源，使物业管理的产业形成了一条更长和更广泛的生产链。利用此生产链，深化了物业管理的内涵，拓展了物业管理服务方式和手段，实施多角化经营，以物业管理服务为核心辐射，使上下游的资源得到优化配置、充分有效利用，从而实现物业管理的优化配置，提高整个产业的现代化管理水平，产生更好的社会效益，经济效益和环境效益。预计到2020年，中国物业管理营业收入将超过5600亿元。

报告目录

第一章物业管理发展概述 17

第一节物业管理的定义 17

一、物业管理的定义 17
二、物业管理的起源 17
三、物业管理的原则 18
四、物业管理的特性 19

第二节物业管理的作用 21

一、物业管理的主要类型 21
二、物业管理与传统管理的区别 23
三、物业管理在社会经济中的作用 24

第三节物业管理运行机制 26

一、物业管理市场价格机制 26
二、物业管理市场供求机制 29
三、物业管理市场竞争机制 31
四、物业管理运行机制的功能 34

第二章中国物业管理行业发展分析 35

第一节中国宏观经济发展环境分析 35

一、中国GDP增长情况分析 35
二、工业经济发展形势分析 36
三、社会固定资产投资分析 38
四、全社会消费品零售总额 39
五、城乡居民收入增长分析 40
六、居民消费价格变化分析 41
七、对外贸易发展形势分析 42

第二节物业管理行业政策分析 42

一、《物业管理条例》解读 42
二、物业管理监管政策分析 44
（一）物业管理市场主体的监管 44
（二）物业管理市场客体的监管 44
（三）物业管理市场价格的监管 45
（四）物业管理市场竞争的监管 46
（五）物业管理市场供求的监管 46
（六）物业管理市场竞争的监管 46

第三节物业管理社会环境分析 47

一、人口环境分析 47
二、城镇化率分析 48
三、家庭人均居住支出分析 48

第三章国际物业管理行业发展分析 50

第一节国外物业管理的发展概述 50

一、国外物业管理的特点分析 50
二、国外物业管理的特色分析 50
三、国外物业管理的成功之道 53
四、国外住宅小区的物业管理 56

第二节美国物业管理行业分析 58

一、美国物业管理机构设置 58
二、美国物业管理服务特点 59
三、美国物业管理服务模式 59
四、美国物业管理人才激励 60

第三节新加坡物业管理行业分析 62

一、新加坡物业管理机构 62
二、新加坡物业管理范围 62
三、新加坡物业管理特点 63
四、新加坡物业管理内容 63

第四节香港物业管理行业分析 65

一、香港物业管理法律 65
二、香港物业管理内容 66
三、香港物业管理培训 72

第四章中国房地产行业发展现状分析 75

第一节中国房地产行业主要经济指标 75

一、房地产开发景气指数 75
二、土地开发及购置情况 75
三、房地产市场供给结构 76
四、房地产开发投资情况 77
五、房地产开发资金来源 79
六、中国房地产建筑面积 80
七、中国房地产销售情况 81

第二节中国房地产行业政策分析 83

一、房地产行业基本政策分析 83
（一）《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》 83
（二）《节约集约利用土地规定》 84
（三）《不动产登记暂行条例》 86
（四）李克强：中国房地产市场的需求是刚性的 86
（五）《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》 86
（六）《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》 87
二、房地产市场调控政策分析 87
（一）积极支持居民家庭合理的住房贷款需求 87
（二）《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》 88
（三）《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 88
（四）央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 90
（五）《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》 90
（六）《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 91
三、房地产业中长期发展目标 93

第三节房地产市场竞争分析 94

一、房地产市场竞争格局分析 94
二、房地产上市公司总体状况 94
三、房地产企业竞争策略分析 96

第五章中国物业管理市场发展分析 98

第一节物业管理市场发展概况 98

一、物业管理市场现状分析 98
二、物业管理行业市场规模 99
三、物业管理行业发展特点 100
四、物业管理发展推动因素 102

第二节物业管理百强企业分析 103

一、物业管理百强企业排名情况分析 103
二、物业管理百强企业经营规模分析 104
三、物业管理百强企业经营绩效分析 109
四、物业管理百强企业服务品质分析 113
五、物业管理百强企业发展潜力分析 118
六、物业管理百强企业社会贡献分析 122

第三节物业管理市场开发策略 124

一、物业管理商业模式创新策略 124
二、物业管理企业经营策略分析 126
三、物业管理企业经营策略选择 129
四、中小物业管理企业经营策略 130

第六章物业管理细分业态管理模式分析 134

第一节住宅物业管理市场分析 134

一、住宅开发投资额分析 134
二、住宅新开工面积分析 134
三、住宅销售面积分析 135
四、住宅销售额分析 135
五、住宅销售价格分析 136
六、住宅物业管理分析 136
七、别墅物业管理分析 137
（一）别墅物业环境特点 137
（二）别墅物业治安特性 137
（三）别墅物业服务要点 138

第二节商业物业管理市场分析 139

一、商业地产开发投资额分析 139
二、商业地产新开工面积分析 140
三、商业地产销售面积分析 140
四、商业地产销售额分析 141
五、商业地产销售价格分析 141
六、商业地产不同业态管理特点 142
（一）写字楼物业管理的特点 142
（二）购物中心物业管理特点 143
（三）休闲会所物业管理特点 144
（四）公寓酒店物业管理特点 145

第三节工业物业管理市场分析 146

一、工业物业管理业态特征 146
（一）工业厂房物业管理 146
（二）研发中心物业管理 146
（三）医药园区物业管理 147
二、工业物业管理的特点 148
三、工业物业管理的难点 149
四、工业物业管理的思路 150
五、工业物业管理组织结构设计 152
六、工业物业管理运营策略分析 153
（一）工业物业管理的前期介入 153
（二）工业物业管理的接管验收 154
（三）工业物业管理日常管理策略 154

第四节公共建筑物业管理市场分析 157

一、政府机关物业管理分析 157
（一）政府机关物业管理模式 157
（二）政府机关物业管理特点 158
（三）政府机关物业管理要素 160
二、医院物业管理分析 161
（一）医院物业管理模式 161
（二）医院物业管理特点 163
（三）医院物业管理内容 164
三、学校物业管理分析 165
（一）学校物业管理模式 165
（二）学校物业管理特点 168
（三）学校物业管理内容 169

第七章中国物业管理行业招投标分析 172

第一节物业管理招投标综述 172

一、物业管理招投标的概念 172
二、物业管理招投标的意义 172
三、物业管理招标的特点 173
四、物业管理招投标的原则 174

第二节物业管理招标分析 176

一、物业管理招标的组织机构 176
二、物业管理招标的范围 179
三、物业管理招标的方式 181
四、物业管理招标的内容 184

第三节物业管理投标分析 186

一、物业管理投标的组织机构 186
二、物业管理投标的流程 187
三、物业管理投标策略 190

第八章中国重点城市物业管理行业发展分析 192

第一节深圳市物业管理发展分析 192

一、深圳市房地产市场发展分析 192
（一）房地产开发投资金额 192
（二）深圳市住宅市场分析 192
（三）深圳市商业地产分析 193
（四）深圳写字楼市场分析 194
二、深圳物业管理发展特点分析 195
三、深圳物业管理收费标准分析 196
四、深圳物业管理行业发展成就 197
五、深圳物业管理满意度调查分析 198
六、深圳物业管理“十二五”规划 200

第二节北京市物业管理发展分析 203

一、北京市房地产市场发展分析 203
（一）房地产开发投资金额 203
（二）房地产施竣工面积分析 204
（三）房地产销售情况分析 204
二、北京物业管理营业收入分析 205
三、北京物业管理行业竞争分析 205
四、北京物业管理重点企业统计 206
五、北京物业管理收费标准分析 207
六、北京物业管理“十二五”规划 210

第三节上海市物业管理发展分析 211

一、上海市房地产市场发展分析 211
（一）房地产开发投资金额 211
（二）房地产施竣工面积分析 211
（三）房地产销售情况分析 212
二、上海物业管理经营状况分析 212
三、上海物业管理收费标准分析 213
四、上海物业管理行业招投标分析 214
五、上海物业管理满意度调查分析 214
六、上海物业管理企业竞争现状分析 215

第四节广州市物业管理发展分析 216

一、广州市房地产市场发展分析 216
（一）房地产开发投资金额 216
（二）房地产施竣工面积分析 216
（三）房地产销售情况分析 217
二、广州物业管理发展现状分析 217
三、广州物业管理收费政策分析 218
四、广州物业管理收费情况分析 219
五、广州物业管理发展策略分析 221

第九章中国物业管理重点企业发展现状分析 223

第一节深圳市万科物业服务有限公司 223

一、企业基本情况分析 223
二、企业业务开拓历程 223
三、企业主要业绩分析 224
四、企业服务优势及特色 226
五、企业经营模式分析 235
六、企业最新发展动态 240

第二节中海物业管理有限公司 240

一、企业基本情况分析 240
二、企业发展历程分析 241
三、企业产品与服务分析 243
四、企业优势与特色分析 245
五、企业发展前景分析 246
六、企业最新发展动态 248

第三节长城物业集团股份有限公司 249

一、企业基本情况分析 249
二、企业战略地位及制定 250
三、企业战略实施分析 251
四、企业战略绩效管理 252
五、企业服务特色分析 253
六、企业最新发展动态 258

第四节中航物业管理有限公司 258

一、企业基本情况分析 258
二、企业主要经营范围 259
三、企业管理模式分析 260
四、企业经营项目分析 261
五、企业最新发展动态 264

第五节浙江绿城物业管理有限公司 265

一、企业基本情况分析 265
二、企业发展历程分析 266
三、企业经营模式分析 267
四、企业服务特色分析 269
五、企业最新发展动态 271

第六节深圳市金地物业管理有限公司 271

一、企业基本情况分析 271
二、企业业务情况分析 272
三、企业经营格局分析 275
四、企业服务特色分析 275
五、企业经营优势分析 278
六、企业最新发展动态 280

第七节上海陆家嘴物业管理有限公司 280

一、企业基本情况分析 280
二、企业主要经营范围 281
三、企业当前项目分析 282
四、企业发展战略分析 286
五、企业最新发展动态 287

第八节上海明华物业公司 287

一、企业基本情况分析 287
二、企业组织架构分析 288
三、企业主要经营范围 288
四、企业经营策略分析 292
五、企业最新发展动态 294

第九节北京市均豪物业管理有限责任公司 294

一、企业基本情况分析 294
二、企业产品及服务分析 295
三、企业业务类型分析 297
四、企业最新发展动态 298

第十节北京首欣物业管理有限责任公司 298

一、企业基本情况分析 298
二、企业发展现状分析 299
三、企业组织架构分析 300
四、企业服务项目范围 301
五、企业最新发展动态 303

第十一节上海东湖物业管理公司 303

一、企业基本情况分析 303
二、企业组织架构分析 304
三、企业服务项目分析 304
四、企业经营策略分析 306
五、企业最新发展动态 307

第十二节深圳市龙城物业管理有限公司 308

一、企业基本情况分析 308
二、企业发展历程分析 309
三、企业服务内容分析 310
四、企业项目类型分析 312
五、企业最新发展动态 313

第十三节北京凯莱物业管理有限公司 313

一、企业基本情况分析 313
二、企业经营项目分析 314
三、企业经营策略分析 318
四、企业最新发展动态 319

第十四节深圳市万厦居业有限公司 319

一、企业基本情况分析 319
二、企业组织架构分析 320
三、企业服务项目情况 320
四、企业经营服务分析 322
五、企业合作模式分析 323
六、企业最新发展动态 324

第十五节上海科瑞物业管理发展有限公司 325

一、企业基本情况分析 325
二、企业组织架构分析 325
三、企业经营项目分析 327
四、企业最新发展动态 327

第十六节北京亿方物业管理有限责任公司 328

一、企业基本情况分析 328
二、企业经营业绩分析 328
三、企业管理特色分析 328
四、企业组织架构分析 329
五、企业经营情况分析 330
六、企业特色服务分析 334

第十七节深圳市卓越物业管理有限公司 334

一、企业基本情况分析 334
二、企业发展历程分析 335
三、企业项目类型分析 336
四、企业服务特色分析 337
五、企业合作模式分析 337
六、企业最新发展动态 338

第十八节国贸物业酒店管理有限公司 339

一、企业基本情况分析 339
二、企业经营情况分析 339
三、企业经营项目分析 340
四、企业管理模式分析 342
五、企业经营优势分析 343
六、企业最新发展动态 343

第十九节广州广电物业管理有限公司 344

一、企业基本情况分析 344
二、企业发展历程分析 344
三、企业经营情况分析 345
四、企业特色服务分析 345
五、企业项目案例分析 346
六、企业最新发展动态 347

第二十节上海上房物业管理有限公司 347

一、企业基本情况分析 347
二、企业经营优势分析 347
三、企业产品情况分析 349
五、企业项目案例分析 351
六、企业最新发展动态 351

第二十一节北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 352

一、企业基本情况分析 352
二、企业经营范围分析 352
三、企业服务项目情况 353
四、企业最新发展动态 355

第二十二节深圳市赛格物业管理有限公司 355

一、企业基本情况分析 355
二、企业组织架构分析 356
三、企业产品与服务分析 356
四、企业最新发展动态 357

第二十三节深圳市鹏基物业管理有限公司 357

一、企业基本情况分析 357
二、企业组织构架分析 358
三、企业项目情况分析 358
四、企业发展战略分析 359
五、企业最新发展动态 361

第二十四节深业集团（深圳）物业管理有限公司 361

一、企业基本情况分析 361
二、企业经典物业分析 361
三、企业服务特色分析 361
四、企业最新发展动态 362

第二十五节广东中奥物业管理有限公司 363

一、企业基本情况分析 363
二、企业发展历程分析 363
三、企业经营范围分析 365
四、企业最新发展动态 366

第二十六节广州珠江物业酒店管理有限公司 367

一、企业基本情况分析 367
二、企业组织架构分析 367
三、企业在管项目分析 368
四、企业专业服务公司 369
五、企业最新发展动态 370

第二十七节重庆金科物业管理有限公司 371

一、企业基本情况分析 371
二、企业组织架构分析 371
三、企业发展优势分析 372
四、企业发展战略分析 373
五、企业最新发展动态 373

第二十八节宁波银亿物业管理有限公司 374

一、企业基本情况分析 374
二、企业组织结构分析 374
三、企业发展历程分析 374
四、企业成功案例分析 375

第二十九节长江三峡实业有限公司 375

一、企业基本情况分析 375
二、企业服务项目分析 376
三、企业组织架构分析 378
四、企业最新发展动态 379

第三十节重庆隆鑫物业管理有限公司 380

一、企业基本情况分析 380
二、企业品牌建设分析 380
三、企业竞争力及特色 381
四、企业最新发展动态 384

第十章物业管理行业发展趋势及前景分析 386

第一节物业管理发展趋势分析 386

一、住宅物业发展趋势分析 386
二、商业物业发展趋势分析 387
三、物业管理信息化趋势分析 387

第二节物业管理行业前景分析 390

一、物业管理行业扩展分析 390
二、物业顾问服务前景广阔 391
三、物业管理行业发展方向 394

第三节物业管理发展策略分析 397

一、物业管理面临的问题 397
二、物业管理企业费用扩展策略 399
三、物业管理服务品质提升策略 403

第四节 2018-2022年物业管理行业前景预测 406

第十一章中国物业管理企业投融资及IPO上市策略指导 412

第一节物业管理企业融资渠道与选择分析 412

一、物业管理企业融资方法与渠道简析 412
二、利用股权融资谋划企业发展机遇 414
三、利用政府杠杆拓展企业融资渠道 418
四、适度债权融资配置自身资本结构 419
五、关注民间资本和外资的投资动向 420

第二节物业管理企业境内IPO上市目的及条件 421

一、物业管理企业境内上市主要目的 421
二、物业管理企业上市需满足的条件 422
（一）企业境内主板IPO主要条件 422
（二）企业境内中小板IPO主要条件 423
（三）企业境内创业板IPO主要条件 424
三、企业改制上市中的关键问题 425

第三节物业管理企业IPO上市的相关准备 426

一、企业该不该上市 426
二、企业应何时上市 426
三、企业应何地上市 427
四、企业上市前准备 427
（一）企业上市前综合评估 427
（二）企业的内部规范重组 427
（三）选择并配合中介机构 428
（四）应如何选择中介机构 428

第四节物业管理企业IPO上市的规划实施 428

一、上市费用规划和团队组建 428
二、尽职调查及问题解决方案 432
三、改制重组需关注重点问题 435
四、企业上市辅导及注意事项 438
五、上市申报材料制作及要求 440
六、网上路演推介及询价发行 441

第五节企业IPO上市审核工作流程 443

一、企业IPO上市基本审核流程 443
二、企业IPO上市具体审核环节 443
三、与发行审核流程相关的事项 446

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