2017-2022年中国购物中心运营前景及投融资战略研究报告-中商产业研究院

内容概括

20世纪80年代中后期北京、上海等一些大城市开始出现对购物中心的探索与萌芽。2001-2004年期间，国内每年购物中心的新增体量基本上是100-200家之间；而2012-2015年这个区间是300-400家之间。也就是说，从2010年到2015年，中国新增的购物中心的增长率达到了893%。这样的速度在一个新兴市场国家是不多见的。近十年来国内购物中心发展迅速，其大体量、业态全、环境好，可满足一站式购物需求的特征吸引了众多客流。根据中购联数据，全国购物中心在2012年开始突破3000家，达到3814家，新增购物中心数量超过400家，新增购物中心总体量达到850万平方米。中国目前有超过80%的购物中心都在一二线城市，不少一二线城市购物中心人均面积超过2平方米。虽然在这些城市的某些板块还存在购物中心的空白点，但这样的空白点毕竟已经不多了。随着开发热潮的不断高涨，商业地产开发商不再只衷情一二线城市的商业项目开发，而是开始向三四线城市挖掘商机。在2014至2016年间，全球在建购物中心面积最高的20个城市中，中国城市占据了13席，其中上海、成都和深圳位列全球三甲，其在建面积分别高达330万平方米、320万平方米和260万平方米。中国连锁经营协会发布的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，中国购物中心正以每年开业近400-500家的速度高速增长。预计到2025年，全国还会有约7000家购物中心建成开业，届时中国大陆的购物中心或将超过1万家。

报告目录

第一章购物中心行业发展综述 11

第一节购物中心的定义与分类 11

一、购物中心的定义 11
（一）国际购物中心协会的定义 11
（二）美国购物中心协会的定义 11
（三）日本购物中心协会的定义 11
（四）中国商务部的定义 11
二、购物中心的分类 12
（一）国内外的划分标准 12
（二）建筑综合体分类 13

第二节购物中心的特点 14

一、购物中心的空间特点 14
二、购物中心的运营特点 14

第三节大型购物中心相关概述 15

一、大型购物中心含义分析 15
二、大型购物中心特点分析 16

第四节世界购物中心发展情况 17

一、世界购物中心的兴起及原因 17
二、世界购物中心演变历程综述 19
三、典型世界大型购物中心模式解析 22
（一）城市郊区发展模式 23
（二）城市市区发展模式 23
（三）两种模式相互融合 24

第二章中国购物中心关联产业发展分析 25

第一节中国房地产业发展分析 25

一、房地产开发景气指数 25
二、土地开发及购置情况 25
三、房地产开发投资情况 26
四、房地产开发资金来源 27
五、商品房建筑面积情况 28
六、商品房销售情况分析 29

第二节中国零售业发展分析 30

一、中国零售业发展规模分析 30
二、百家零售企业零售额分析 31
三、十大零售企业并购案例分析 33
四、主要大型百货、超市开关店统计 35
五、中国零售业节假日市场分析 38
（一）国庆黄金周零售业市场情况 38
（二）春节黄金周零售业市场情况 38
六、中国零售业发展建议 39

第三节中国社会消费现状分析 39

一、中国GDP增长情况分析 39
二、中国人口总量与结构 40
三、全社会消费品零售总额 42
四、城乡居民收入增长分析 43
五、城乡居民消费情况分析 45
（一）城乡居民消费支出情况 45
（二）农村居民消费特点分析 46
六、居民消费信心指数分析 46

第三章中国购物中心发展分析 48

第一节购物中心在中国的发展历程 48

一、雏形阶段（20世纪80年代末） 48
二、形成阶段（20世纪90年代） 48
三、高速发展阶段（21世纪10年代初） 48

第二节中国购物中心发展现状分析 49

一、中国购物中心发展规模分析 49
二、中国购物中心业态组成分析 50
（一）购物中心业态构成情况 50
（二）购物中心零售业态分析 51
（三）购物中心餐饮业态分析 52
（四）购物中心娱乐休闲业态 52
三、购物中心发展的推动因素 53
（一）城镇化和服务业发展 53
（二）商业地产开发的推动 54
（三）非功能性消费的增长 57
四、购物中心发展面临的挑战 58
五、中国购物中心投资模式分析 60
六、中国购物中心开发投资情况 60
七、中国购物中心品牌建设情况 62
（一）国际品牌进入内地的主要路径 62
（二）内地购物中心品牌国际化程度 62
（三）内地购物中心连锁品牌集中度 63
八、中国百货、购物中心单店销售情况 64
九、中国购物中心投资运营十强企业 65

第三节主要城市购物中心发展现状分析 66

一、一线城市购物中心发展现状分析 66
（一）上海 66
（二）北京 70
（三）广州 73
（四）深圳 75
二、二线城市购物中心发展现状分析 77
（一）二线城市零售物业租金水平持续低迷 77
（二）二线重点城市购物中心开发赶超一线 78
三、三四线城市购物中心发展现状分析 80
（一）三四线城市购物中心开发程度较落后 80
（二）三线城市快时尚品牌占比正逼近一线 81

第四节中国购物中心的发展方向分析 83

一、购物中心功能定位 83
二、购物中心运营因素 84
（一）消费者角度上的运营因素 84
（二）商户角度上的运营因素 84
（三）开发商角度上的运营因素 85
三、购物中心的拓展方向 86
（一）旅游文化元素成拓展新方向 86
（二）融合商业与艺术的购物中心 88
（三）开发商倾向拓展二三线城市 89
四、购物中心O2O平台的搭建 90
（一）网络购物与商场购物的对比 90
（二）搭建购物中心O2O平台的四大目的 93
（三）购物中心O2O建设运营的三大难题 93
（四）购物中心O2O模式的四大核心点 94
（五）购物中心O2O平台搭建案例分析 97
五、品牌商户未来发展趋势 102

第五节消费者购物中心购物体验分析 103

一、消费者在购物中心的行为分析 103
二、影响消费者满意度的因素分析 104
（一）商户类型 104
（二）交通便利度 105
（三）购物消费体验 105

第六节中国购物中心零售业将现并购潮 105

第四章中国购物中心运营状况解析 107

第一节中国购物中心定位分析 107

一、休闲娱乐型定位 107
二、主题购物型定位 108
三、生活邻里型定位 108

第二节购物中心经营模式分析 108

一、纯销售模式 109
二、租售并举模式 109
三、纯物业经营模式 110

第三节购物中心投资收益分析 110

一、盈利模式选择 110
二、投资成本构成 111
三、各业态租金 112
四、投资回报率 113
（一）商业经营 113
（二）品牌输出 114
五、购物中心开发和运营的三大陷阱 114

第四节购物中心开发分析 116

一、购物中心开发流程 116
（一）总体概述 116
（二）调研与论证 117
（三）立项与决策 117
（四）选址与选型 117
（五）规划与设计 118
（六）融资与招商 120
二、购物中心开发可行性 120
（一）可行性分析的内容 120
（二）总体策划设计要点 122
（三）营销策划要点 125
（四）大型购物中心物业管理 127
三、购物中心开发策略 128

第五节购物中心的业态组合方法 130

一、商圈研究 130
二、业态分类 130
三、租户权重 130
四、业态配比 130
五、分区布局 131
六、租约与期限 131
七、品牌建设 132

第六节购物中心连锁品牌商户调研分析 132

一、商户业态分布 132
二、商户经营模式选择 133
三、商户未来开店计划 133
四、商户开店场所分析 134
五、商户选择购物中心的考虑因素 135
六、商户对购物中心的评价与期许 135
七、购物中心营销策略对促进销售的作用 136

第五章中国购物中心竞争格局分析 137

第一节购物中心的发展周期研究 137

一、购物中心的经济周期 137
二、购物中心的成长性与波动性 138
三、购物中心的成熟度 139

第二节购物中心竞争格局综述 139

一、购物中心集中度分析 139
二、购物中心的竞争程度 139
三、购物中心城市竞争力 139

第三节大型购物中心企业竞争状况 141

一、领导企业的市场力量 141
二、追随企业的竞争力 141

第四节外资购物中心在华布局情况 142

一、大型购物中心的SWOT分析 142
二、大型购物中心国际竞争者分析 143
（一）百盛 143
（二）永旺 143
（三）英特宜家 144
（四）沃尔玛 144
（五）家乐福 145
三、澳大利亚购物中心发展模式的启示 146

第六章中国购物中心成功案例分析 151

第一节太古汇购物中心 151

一、购物中心基本情况分析 151
二、购物中心所在商圈竞争 151
三、传统高端消费习性分析 151
四、传统高端消费市场竞争 152

第二节北京西单大悦城 153

一、购物中心基本情况分析 153
二、购物中心组织布局分析 154
三、购物中心品牌引进分析 154
四、购物中心流程设计分析 155

第三节北京世纪金源购物中心 156

一、购物中心基本情况分析 156
二、购物中心整体规划分析 156
三、购物中心市场定位分析 156
四、购物中心经营情况分析 157

第四节深圳华润中心

?万象城 157
一、购物中心基本情况分析 157
二、购物中心竞争优势分析 157
三、购物中心主力店铺分析 158
四、购物中心物业管理分析 158

第五节北京燕莎奥特莱斯 159

一、购物中心基本情况分析 159
二、购物中心经营理念分析 159
三、购物中心业态布局分析 159
四、购物中心品牌引入分析 160

第六节上海奥特莱斯 160

一、购物中心基本情况分析 160
二、购物中心配套设施情况 160
三、购物中心品牌布局分析 161
四、购物中心建筑布局分析 161

第七章中国购物中心投资运营企业分析 163

第一节大连万达商业地产股份有限公司 163

一、企业基本情况介绍 163
二、企业主营业务分析 163
三、购物中心运营分析 163
四、企业经营情况分析 168
五、企业发展战略分析 168

第二节凯德商用产业有限公司 169

一、企业基本情况介绍 169
二、购物中心业务模式 169
三、购物中心运营分析 170
四、企业经营情况分析 171
五、企业最新发展动态 172

第三节华润置地有限公司 173

一、企业基本情况介绍 173
二、企业业务模式分析 173
三、购物中心运营分析 174
四、企业经营情况分析 174
五、企业发展战略分析 175

第四节上海世茂股份有限公司 176

一、企业基本情况介绍 176
二、购物中心运营分析 176
三、企业经营情况分析 178
四、企业发展目标分析 179

第五节中粮地产（集团）股份有限公司 179

一、企业基本情况介绍 179
二、购物中心运营分析 180
三、企业经营情况分析 180
四、企业发展战略分析 182

第六节上海百联集团股份有限公司 183

一、企业基本情况介绍 183
二、购物中心运营分析 183
三、企业经营情况分析 184
四、企业竞争优势分析 185

第七节恒隆地产有限公司 186

一、企业基本情况介绍 186
二、购物中心运营分析 187
三、企业经营情况分析 187
四、企业竞争优势分析 188

第八节茂业国际控股有限公司 190

一、企业基本情况介绍 190
二、购物中心网络分布 190
三、企业经营情况分析 192
四、企业发展战略分析 194

第九节天虹商场股份有限公司 194

一、企业基本情况介绍 194
二、购物中心运营分析 194
三、企业经营情况分析 195
四、企业发展战略分析 197

第十节深圳市益田集团股份有限公司 198

一、企业基本情况介绍 198
二、企业组织架构分析 198
三、购物中心运营分析 200
四、企业发展战略分析 200

第十一节阳光新业地产股份有限公司 201

一、企业基本情况介绍 201
二、购物中心运营情况 201
三、企业经营情况分析 202
四、企业未来发展展望 204

第十二节武汉南国置业股份有限公司 205

一、企业基本情况介绍 205
二、购物中心运营情况 205
三、企业经营情况分析 206
四、企业发展经营策略 207

第八章中国购物中心建设投融资与招商分析 209

第一节购物中心的投融资分析 209

一、购物中心的投资特点 209
二、购物中心建设的融资渠道 209
（一）银行贷款 209
（二）项目融资 210
（三）分拆上市 210
（四）买壳上市 210
（五）典当融资 211
（六）金融租赁 211
（七）房地产信托 212
（八）发行企业债 212
（九）投资担保融资 212
（十）民间私募基金 213
（十一）海外私募基金 213

第二节购物中心的招商分析 213

一、购物中心招商指导原则 213
二、购物中心招商的类型 216
（一）招商顺序 216
（二）商家开店模式 218
（三）招商策略 219
（四）商家招商的用途 219
（五）商家租金的计算方式 220
三、购物中心招商的基础 220
（一）主力店招商工作的基础 220
（二）其他招商工作的基础 221
四、购物中心招商推进计划 221
（一）开发前期 222
（二）开发期（开发至开业前6-9个月） 222
（三）开业（开业前6-9个月） 222
（四）开业后及远期 223

第九章 2017-2022年中国购物中心发展前景与策略建议 224

第一节 2017-2022年中国购物中心发展前景分析 224

一、2017-2022年中国购物中心发展环境预测 224
（一）中国房地产市场展望分析 224
（二）中国商业地产发展前景分析 227
二、2017-2022年中国购物中心发展规模预测 229
三、购物中心体量与业态发展趋势 230

第二节 2017-2022年中国购物中心发展趋势分析 232

一、产业发展与经济和社会发展紧密相连 232
二、融合、变异实现大型购物中心的创新 233
三、购物中心正步入小型化时代 233
四、泛购物中心将成发展趋势 234
五、区域型购物中心或成主流 234
六、“体验式消费”正日益兴起 235

第三节 2017-2022年中国购物中心投资建设风险分析 235

一、自然风险 235
二、政策风险 236
三、社会风险 236
四、经济风险 238
五、技术风险 239
六、内部决策与管理风险 239

第四节 2017-2022年中国购物中心投资建议 240

一、大型购物中心的前期规划设计 240
二、量身打造大型购物中心 241
三、人力资源战略 241
四、大型购物中心的公共关系 241

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