10
一、棚户区改造的形成 10
二、棚户区改造的范围 10
三、棚户区改造的要求 10
四、棚户区改造的进程 11

 12
一、棚户区改造的政策 12
二、棚户区改造的意义 12
三、棚户区改造的目标 12
四、棚户区改造的挑战 13
五、棚户区改造的措施 13

 14
一、北京市区域经济发展水平 14
二、北京市固定资产投资 14
三、北京市产业结构分析 15
四、工业经济运行情况 16
五、城乡居民收支水平 17

 18
一、地理位置 18
二、自然环境 19
三、生态景观 19
四、资源分布 19

 21
一、房地产土地政策 21
（一）土地市场调控政策最新动向及解读 21
（二）全国房地产市场调控政策最新动向及解读 23
（三）北京市房地产市场调控政策最新动向及解读 27
（三）土地管理制度深层次改革必要性及方向 41
二、房地产限购政策 42
（一）新“国四条”与新“国十条” 42
（二）新“国五条”限购政策出台 43
（三）新“国八条”房地产限购政策 44
（四）住建部公布新增限购城市五项标准 45
三、保障性住房政策 46
（一）保障性住房主要政策 46
（二）关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知 46
（三）国务院关于加快棚户区改造工作的意见 49
四、北京市城市更新政策及规划 50
（一）关于加强北京旧城保护和改善居民住房工作有关问题的通知 50
（二）北京市加快城市危旧房改造实施办法 53
（三）关于进一步加快城市危旧房改造若干问题的报告 57
（四）北京市旧城区改建房屋征收实施意见 59
（五）北京市旧城区改造的相关政策法规 63

 65
一、人口数量分析 65
二、消费市场分析 66
三、招商引资情况 67
四、居民住房情况 68

 69
一、土地总体布局 69
二、工业用地布局 71
三、商业用地布局 75
四、住宅用地布局 75
五、公共用地布局 76

 78
一、土地推出情况 78
二、土地推出分布 78

 82
一、土地成交状况 82
二、土地成交分布 82

 94
一、土地基准地价 94
二、土地标定地价 94
三、土地交易地价 95
四、土地拍卖地价 95

 95

 97

 97
一、房地产供应状况 97
（一）房地产施工面积分析 97
（二）房地产竣工面积分析 98
二、商品房销售情况 98
（一）房地产销售面积分析 98
（二）房地产销售金额分析 99
三、房地产成交分析 99
（一）住宅成交情况 99
（二）商业营业用房成交情况 100
（三）写字楼成交情况 100
四、二手房市场分析 100

 102

工程建设情况 104
一、保障房项目情况 104
二、保障房开工情况 106
三、公租房供应规模 107
四、限价房供应规模 107
五、经适房供应规模 108
六、定向安置房供应规模 109

 111
一、北京市城市发展现状 111
二、北京市城镇化水平 112
三、北京城市更新的主要运作模式 113
（一）“大规模改造”模式 113
（二）“院落微循环改造”模式 113
（三）“政府组织拔危楼”模式 114
（四）“街巷胡同整治”模式 114
（五）“居民自主小规模改造”模式 114
四、北京市城市更新进展 115

 115
一、北京市棚户区改造规划 115
二、北京市棚户区改造规模 117
三、北京市棚户区改造优惠政策 118
（一）资金 118
（二）土地 119
（三）税收 119
（四）安置补偿 119
四、北京市棚户区改造进展 120

 121
一、棚户区改造给房企带来的利好 121
二、北京市棚户区改造近期发展目标 121
三、北京市棚户区改造启动重点项目 122

 122

 123
一、棚户区改造三种运作模式 123
二、发挥政府主导的特殊作用 123
三、采用市场化运作的新途径 125

 127
一、棚户区改造的土地利用运作机制 127
（一）政府运作模式 127
（二）企业运作模式 128
（三）混合主体模式 128
二、棚户区改造项目的社会评价机制 128
三、棚户区改造与住房保障的联动机制 130

 133
一、建立综合支持系统应遵循的原则 133
二、建立综合支持系统的核心内容 134

 140
一、补偿方式分析 140
（一）货币补偿 140
（二）产权调换 140
二、安置方式分析 141
（一）就地安置 141
（二）异地安置 141

公共设施开发运营模式 141
一、工程项目融资代建制 141
二、村民投资参股经营模式 141
三、PFI (私人主动融资) 142
四、分阶段的建设时序控制 143

 144
一、对房地产市场供给的影响 144
二、对房地产市场需求的影响 144
三、对房地产价格走势的影响 145

 145
一、拆迁安置难点 145
二、商业运作难点 146
三、规划设计风险大 146
四、融资难点 146

 147
一、政府的作用 147
二、开发商的角色 149
三、被拆迁人的配合 150

 151
一、棚户区改造项目价值链条 151
二、棚户区改造土地运营阶段 152
（一）前期准备 152
（二）拆迁实施 153
（三）开发实施 154

 156
一、区域发展配合整体规划 156
二、打造城市形象，创立区域品牌 156
三、保留传统文化，传承历史文明 156
四、市场为导向，建设新商业中心 156
五、整合多种资源，促进旅游业发展 156

 157
一、定位依据 157
二、战略定位 160
三、定位描述 161
四、实现方式 161
五、效益评估 162

 162
一、定位思路 162
二、形象因素 162
三、定位阐述 163

 163
一、区域特色原则 163
二、适当多样化原则 164
三、相对集中原则 164
四、互补发展原则 164

 164
一、可发展的功能与产业 164
（一）城市功能设置 164
（二）产业设置 165
二、功能与产业配置 166
（一）基础功能 166
（二）核心功能 166
（三）相关功能 166

 167
一、棚户区改造背景 167
二、棚户区改造规划及规模 167
三、棚户区改造现状分析 167
四、棚户区改造效益分析 168

 168
一、棚户区改造背景 168
二、棚户区改造规划及规模 168
三、棚户区改造现状分析 169

 169
一、棚户区改造背景 169
二、棚户区改造规划及规模 169
三、棚户区改造现状分析 170
四、棚户区改造模式分析 170

 170
一、棚户区改造背景 170
二、棚户区改造规划及规模 170
三、棚户区改造现状分析 171
四、棚户区改造模式分析 171

 171
一、通州老城区棚户区改造 171
二、丰台区东铁营棚户区改造 172
三、北京西二环棚户区改造 172

 174
一、北京市棚户区改造类型 174
二、北京市棚户区改造难题 174

 175
一、政府回购模式 175
二、市场化运作模式 175
三、REITs模式 175
四、政府引导性发展投资基金模式 176
五、私募债模式 176

 176
一、建立并完善金融支持棚户区改造工作机制 176
二、加大财政支持力度 176
三、积极拓宽融资渠道 177
四、建立棚户区改造资金的风险控制机制 177

 178
一、总体策略 178
二、策略具体分解 178
（一）规划为本、配套先行 178
（二）改善环境、以地招商 178
（三）外引内联、项目促建 179
（四）动开发、板块出世 179
三、招商操作要点 179

 180
一、总体形象策略 180
二、商业概念包装建议 180
三、现场包装建议 181
四、项目宣传及推广 182

 183
一、招商项目设定 183
二、招商方式设定 183
（一）传统招商引资方式 183
（二）现代主要招商引资方式 184
（三）本项目主要的招商方式 184
三、招商政策措施设定 185
四、招商形象展示设定 185
五、招商引资计划 186
（一）招商客户目标锁定 186
（二）招商区域目标锁定 186
（三）招商引资步骤 186

 187
一、招商引资政府角色扮演的问题 187
二、“政策优惠”不如诚信服务 188
三、招商引资要有所选择 188
四、关注引资新变化 189
 

图表 1  中国棚户区改造进程示意图 11
图表 2  2009-2014年北京市地区生产总值统计 14
图表 3  2009-2014年北京市全社会固定资产投资额统计 15
图表 4  2013年北京市产业结构分析图 15
图表 5  2014年北京市产业结构分析图 16
图表 6  2009-2014年北京市工业增加值统计 16
图表 7  2013-2014年北京市规模以上工业增加值增速趋势图 17
图表 8  2009-2014年北京市城镇居民人均可支配收入及实际增速 18
图表 9  2009-2014年北京市农村居民人均纯收入及实际增速 18
图表 10  房地产用地调控政策要点及主要内容 25
图表 11  2013年北京房地产政策情况表 28
图表 12  房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容 43
图表 13  “新国八条”主要内容 45
图表 14  2013-2014年发布的主要保障性住房政策 46
图表 15  2009-2013年北京市人口数量统计 65
图表 16  2013年末北京市常住人口及构成情况 66
图表 17  2009-2014年北京市社会消费品零售总额统计 66
图表 18  2011-2013年北京市城镇和农村居民住房面积情况统计 68
图表 19  2010-2014年北京市土地推出情况统计 78
图表 20  2013-2014年北京市土地推出情况统计 79
图表 21  2010-2014年北京市住宅用土地推出情况统计 79
图表 22  2010-2014年北京市综合用地推出情况统计 80
图表 23  2010-2014年北京市商业/办公用地推出情况统计 80
图表 24  2010-2014年北京市工业用地推出情况统计 81
图表 25  2010-2014年北京市住宅+综合用地推出情况统计 81
图表 26  2012-2014年北京市其它用地推出情况统计 82
图表 27  2010-2014年北京市土地成交情况统计 82
图表 28  2014年北京市土地成交分布情况表 83
图表 29  2010-2014年北京市不同用途房地产开发投资构成统计 97
图表 30  2010-2014年北京市商品房施工面积统计 98
图表 31  2010-2014年北京市商品房竣工面积统计 98
图表 32  2010-2014年北京市商品房销售面积统计 99
图表 33  2010-2013年北京市商品房销售金额统计 99
图表 34  2010-2014年北京市住宅销售面积统计 99
图表 35  2010-2014年北京市商业营业用房销售面积统计 100
图表 36  2010-2014年北京市写字楼销售面积统计 100
图表 37  2014年北京市二手房均价走势图 101
图表 38  2014年北京二手房户型搜索占比结构图 101
图表 39  2014年北京二手房面积搜索占比情况 101
图表 40  2014年北京市最具潜力的二手楼盘情况表 102
图表 41  2013-2014年北京市房地产销售均价月度统计 102
图表 42  2013年北京商品住宅月度平均房价走势图 103
图表 43  2014年北京市城八区房价走势图 103
图表 44  2014年北京市近郊区房价走势图 104
图表 45  2014年北京市远郊区房价走势图 104
图表 46  2014年北京市保障性住房供地项目情况表 106
图表 47  2011-2014年北京市公租房用地计划供应规模情况 107
图表 48  2014年北京市各区县公租房用地计划供应规模情况 107
图表 49  2011-2014年北京市限价房用地计划供应规模情况 108
图表 50  2014年北京市各区县限价房用地计划供应规模情况 108
图表 51  2011-2014年北京市经适房用地计划供应规模情况 108
图表 52  2014年北京市各区县经适房用地计划供应规模情况 109
图表 53  2011-2014年北京市定向安置房用地计划供应规模情况 109
图表 54  2014年北京市各区县定向安置房用地计划供应规模情况 109
图表 55  2011-2013年北京市城镇化率情况统计 112
图表 56  棚户区改造项目价值链示意图 152
图表 57  棚户区改造土地运营前期准备阶段内容情况表 152
图表 58  前期准备工作流程示意图 153
图表 59  棚户区改造土地运营拆迁实施阶段内容情况表 153
图表 60  拆迁实施阶段工作流程示意图 154
图表 61  棚户区改造土地运营开发实施阶段内容情况表 154
图表 62  开发实施阶段工作流程示意图 155