1、项目综述

1.1 项目背景

株洲市位于湖南省东部，湘江中下游，是全国首批重点建设的工业城市之一，也是全国综合竞争力百强城市，排湖南省第二。株洲是长株潭城市群三大核心之一，是长株潭两型社会建设综合配套改革试验区的一部分。2015年，株洲市入选国家新型城镇化综合试点市，根据国家新型城镇化综合试点要求，株洲市人民政府制定了《株洲市国家新型城镇化综合试点工作方案》（2015～2020年），提出以长株潭一体化为契机，加快实施向东向南发展战略，中心城区努力构建以株醴都市区为核心，以“北联、东拓、南进”为发展导向的“一体三极”空间布局。北联——积极融入长株潭都市区，重点建设云龙新城；东拓——加快株醴融城进程，建设东部新城；南进——加快株洲县撤县设区（渌口区）步伐，建设南部新城。2018年6月19日，国务院正式批复同意撤销株洲县，设立株洲市渌口区。

在此背景下，渌口区提出与株洲市区“无缝融城”方案，通过市区规划同编、交通同网、基础同标、设施同建、环境同治在基础设施建设、产业项目定位、城市管理方式上与市区主动对接，实现全面“无缝融城”。湘江流域（渌口区段）东岸是融城发展的重要载体，沿江贯通渌口区（老城区）及南洲新区，对促进株洲市及渌口区“南向”发展，串联“两江三岸”，具有重大战略意义。本项目建设符合渌口区城市发展的客观要求，是建设沿江风光带渌口区段的需要。项目建成后将大幅改善区域的居住环境、生态环境及市政基础配套设施条件，为片区发展缔造良好的投资环境，对拉动相关产业的发展，促进地区经济发展和对外招商引资起到积极的推动作用。

1.2 项目概要

2、建设地点

项目建设地点位于株洲市渌口区城区以北，北起沿江路（惠天然交界处），南至渌江北岸，西靠湘江。

3、投资优势

3.1 经济发展带动

渌口区是株洲市“一核一圈一廊”发展规划的重要组成部分，居长沙、株洲、湘潭（金三角）城市群南缘，社会、经济、技术均与长、株、潭城市群有着十分密切的联系，广泛接受其市场、技术、资金、信息、人才的辐射和影响，地理位置得天独厚。近年来，渌口区着力提高经济质量和效益，努力稳增长、抓改革、强基础、促转型、惠民生，全县经济发展呈现平稳较快增长的良好态势。2017年,全区地区生产总值136亿元,同比增长8%，2018年地区生产总值增长7.9%，固定资产投资增长8.1%，社会消费品零售总额增长10.1%。完成一般公共预算收入13.2亿元，其中税收11亿元，税比83.3%，较2017年同期提高17.3个百分点，创近10年来新高。经济社会保持健康快速发展势头，区域综合竞争实力逐步增强。

湘江流域（渌口区段）东岸作为衔接渌口区南北发展片区的重要节点，在区域经济迅速增长的大背景下，其战略地位将日益凸显。本项目建成后可与周边老城区及南洲新区商业与住宅用地进行有效衔接，改良城市生态，在扩大城市建成区面积的基础上，促进人口集聚、商业集聚和产业集聚，增强城市功能和辐射带动能力，从而使项目区域内土地商业价值得到有效的释放。

3.2 升值空间较大

本项目建设区域为渌口区段湘江风光带的重要组成部分。渌口区段湘江风光带北起建宁大桥、南至杭电枢纽、西靠湘江，总规划面积1467.74公顷。是渌口区与市区融城的核心项目，规划总体形成“一带二廊五轴六区”，其中六区包括枫溪乡情山片区、伏波多彩溪片区、石沩生态园片区、千载渌湘岸片区、渌湘人文江片区、活力水岸城片区六大片区。本次建设范围为石沩生态园片区、千载渌湘岸片区两大片区。通过规划整合，规划区将成为由“私人定制度假、养生养老、文化创意、体育休闲和品质人居”五大产业集群组成的“绿色产业聚集区”。渌口区段湘江风光带的整体规划布局将对本项目建设起到很好的支撑作用。项目建成后将促进该区域土地开发，区域内可供开发的商住用地共计约1060.51亩，未来随着土地开发运营的持续推进，将带来巨大的土地增值效益。

2016年，中共株洲县委提出打造“三区一中心”，把自身定位为株洲“城市功能拓展区”和株洲“城市副中心”，株洲之南的战略地位越来越突出。“十三五”期间，全县发展的主要思路是：抢抓撤县设区重大机遇，加速融城、加快发展，打造“三区一中心”，奋力谱写经济更繁荣、城乡更宜居、人民更幸福、社会更文明的发展新篇章。“三区一中心”，就是把株洲县作为株洲市的南部新城区来重新定位，着力打造株洲市城市功能拓展区、主导产业配套区、休闲宜居生态区，力争建成株洲城市副中心。

2018年，渌口区顺利实现撤县设区。为加快推进县域经济向城市经济转型，渌口区政府提出以规划、产业、基础设施、公共服务、环境治理“五个一体化”为重点，逐步推进经济社会发展各项工作与中心城区同标同步、互动融合。加快推进湘江东岸风光带、南洲生态新城、青龙湾、紫涵湖、梅子湖片区建设，以大片区开发统筹推进城区“北融、南进、东扩”。本项目基础设施建设有利于改善区域的招商引资环境，有利于加快渌口区城乡一体化建设步伐和促进渌口区社会经济的发展，区委、区政府高度重视，为本项目的顺利推进提供了强有力的保障。

3.4 建设条件较好

1）材料供应：本项目区内石料资源丰富，沿湘江的丘陵地区主要为泥灰岩、粉砂岩、砂砾岩及钙质砂岩，两岸河川宽谷地区主要为砂卵石和角砾岩，现有多处人工砂料场和天然中、粗砂料场。县域内还有大型石料场，能够满足本项目建设的要求。

2）运输条件：项目沿线有多条国道、省道、县道，如320国道、313省道、京港澳高速公路、长株高速、醴潭高速公路等，这些道路为项目施工运输提供了便利条件。

3）用水用电：本项目沿线地表水和地下水均很丰富，水质纯净，对混凝土没有侵蚀性，可直接作为工程用水。周边地区电力充足，用电方便，施工时与当地政府和有关部门协商即可解决。

3）地质灾害：项目区域位于地壳相对稳定区块，属地壳变化平缓的稳定区，项目区内破坏性地震少，对项目建设的危害程度不大。

3.5区位交通优越

区位：渌口区位于湖南省中部偏东，湘江中游，东临醴陵市、攸县，南连衡东县，西接湘潭县，地处湖南发展重心京广高铁经济带中部，长株潭城市群南缘，是株洲市“一核一圈一廊”发展规划的重要组成部分。是中部地区通往广东沿海的必经之地，享有“湘东明珠”的美誉。

交通：境内已形成“七纵五横”和湘江航运的水陆立体式交通网络格局。京广铁路、武广高铁、京港澳高速公路、S211、湘江大道、渌枫大道、湘江风光带东岸道路纵贯南北；G60醴楼高速、S333和谐大道、S339网朱公路、S331芷渌公路、S330东城大道联通东西，湘江航运两千吨级船舶可通江达海。10分钟可到长株潭城际铁路株洲南站，15分钟可到京珠高速和武广高铁株洲西站，30分钟可到沪昆高铁株洲东站，50分钟可达长沙黄花国际机场。

4、产业政策

实施湘江流域（渌口区段）东岸综合治理项目建设，符合渌口区城市发展的客观要求，可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，对改良城市生态、改善群众生活具有重大意义，对推进城市提质、推动发展提速具有重要影响。本项目建设与株洲市及当地现行政策和社会发展战略是完全相符的。

株洲市政策：2016年株洲市委、市政府发布《株洲市国民经济和社会发展第十三个五年规划》，《规划》指出，“十三五”期间，株洲市将构建“一核一圈一廊”的发展空间布局，即“中心城区核心增长极”、“株醴都市圈”、“醴炎县域经济走廊”。中心城区包括天元区、石峰区、荷塘区、芦淞区、云龙示范区以及株洲县县城，将以“东拓、南进、北联、西提”为发展导向。“南进”即以湘江为轴，建设天易科技城和株洲县南洲新区，不断扩充城市新空间。

渌口区政策：为落实株洲市相关文件精神，渌口区专门出台了《株洲县城市总体规划（2001-2020）》，《规划》要求，形成“一主三副两轴四区”的县域空间结构。“一主”—中心主城区。“三副”—淦田镇、朱亭镇、龙船镇。“两轴”—依托省道S211的城镇发展轴和依托湘江大道形成的复合城镇发展轴。“四区”—规划区（县城）、淦田片区、朱亭片区、龙船片区。向北发展伏波片区，加强与株洲市区的融合；向南建设南洲新区，承载中心城市功能外溢，服务南部县域，向东建设梅子湖片区，提升城市环境品质。

5、开发方案

5.1 开发模式

项目拟采用以企业为主导的片区开发模式，即由市场化招标产生的企业对项目片区开发进行操作。企业受业主单位委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包，使项目片区达到“三通一平”或市场要求的建设条件。企业在总价合同条件下，对其所承包工程的质量、安全、费用和进度进行负责。政府通过收取片区内最终土地使用者相应的费用（即新增的财税收入，包括土地出让金和税收）用来全面覆盖项目投资方的成本及收益，锁定项目的内循环，达到“自平衡”。

5.2建设内容

本项目规划用地面积3942.04亩，主要建设内容为道路及水利工程、景观绿化工程、配套路网工程及公共配套设施、土地整理等，具体如下：

道路及水利工程：总长约6.6公里，涵盖沿江路、渌水二桥连接线及配套水利综合治理三大工程。建设内容包括土石方工程、路基路面工程、给排水工程、交叉工程、照明工程、水利综合治理工程、景观工程及附属设施工程。

1）沿江路（惠天然交界处-渌江北岸）。北起惠天然交界处，南至渌江北岸，城市主干道，标准横断面宽30米，双向6车道，全长约4.8公里。

2）渌水二桥连接线（不含匝道）。城市次干道，标准横断面宽20米，双向4车道，全长约1.8公里。

3）水利综合治理工程。建设主要包括堤防加高培厚、河岸及堤防护岸护坡、排涝泵站、穿堤建筑物除险加固及更新改造等。

景观绿化工程：用地面积约682亩，涵盖石沩生态园片区、千载渌湘岸片区。

1）石沩生态园片区。景观工程占地面积710.49亩，重点打造大石沩公园和活水公园两大主题公园，建设内容包括活水生态区、康体活动区、水净化处理工程等。

2）千载渌湘岸片区。景观工程占地面积408.97亩，结合铁路防护带，重点打造集运动、休闲于一体的体育公园，建设内容包括彩色塑胶跑道、室外运动场、极限运动场、攀岩墙、体育雕塑、儿童运动区等。

配套路网工程及公共配套设施：涵盖项目规划范围内城市道路网及各种公共性、服务性基础设施。主要包括规划六路、横一路、横七路等19条道路，总长约11.9公里。

土地整理：该工程对沿江路沿线的住宅、商业及公用设施用地进行土地整理（三通一平），总占地面积为1061.51亩，其中住宅用地810.44亩，商业用地250.07亩。

6、项目市场前景

6.1 宏观市场分析

近年来，在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，片区开发迎来市场化蜕变良机。从近些年片区开发业务的发展情况来看，“政府主导、市场化运作”趋势明显。

不少企业及投资机构开始在片区开发市场布局，进入企业呈递增趋势。调查显示，具备较强实力且具有良好运作模式的投资企业将更受政府青睐，有机会取得更多的市场份额，并以此树立企业品牌。目前，业内竞争者主要包括各级政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑类企业，如中国中铁、中南建设等；房地产及其他综合类企业，如北京城建、天房发展等。市场呈现出较为明显的地域特征。片区开发企业通过拆迁、土地平整等将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，最后通过招拍挂出让后获得收益。“政府主导、市场化运作”的片区开发模式可为政府节约资金投入，并为企业创造可观的经济效益，具有较好的市场前景。

6.2企业角度分析

在当前宏观市场背景下，参与片区开发对于企业的意义重大：第一，具有稳定的利润，如果是分期结算，实际上片区开发施工周期比较短，一般收取8%的费用背后的利润率并不低，若考虑财务杠杆效应则更高，在许多地方还能参与土地出让净收益的分成；第二，片区开发也可以弥补企业在楼市萧条期房地产开发业务的不足，维持企业收入的稳定，使企业能度过楼市周期；第三，借助片区开发可以建立更紧密的政府关系，进入片区开发意味着政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对机率大，为企业进入二级土地开发市场奠定基础。

7、经济分析

7.1 投资估算

1、道路及水利工程、景观绿化工程建设费用

依据控规与设计概算，需投入成本为146960.2万元。如下表（单位：万元）：

道路及水利工程、景观绿化工程建设费用

2、配套路网工程建设费用

工程造价按同类别道路测算，土地报批费用按10万元/亩计算，征地拆迁费用按45万元/亩计算，需投入成本为47417.24万元。如下表（单位：万元）：

配套路网工程建设费用

3、公共配套设施费用

项目区域内公共配套设施建设占地约231.57亩，预计建设成本约为120万元/亩，合计公共设施建设费用为27788.4万元。

4、京广铁路沿线防护林

在项目区域内京广铁路沿线建设防护绿化带（伏波段与主城区段），打造铁路特色景观，总造价约8000万元。

5、可出让用地土地报批与征拆费用

项目控规范围内可出让用地共计1060.51亩，考虑到部分地块为国有土地，土地报批费用按10万元/亩计算，征地拆迁费用按45万元/亩计算，需投入成本为58328.05万元。

则项目总投资为288493.89万元。

7.2 收入分析

本项目规划用地面积3942.04亩，依据控制性规划，范围内可供出让的商业用地约250.07亩,住宅用地约810.44亩。

1、商业用地出让价按360万/亩暂估，预计可实现出让收益90025.2万元。

2、住宅用地出让价按320万/亩暂估，预计可实现出让收益259340.8万元。

综上所述，本项目预计土地出让收益为349366万元，可覆盖本项目基础设施建设支出成本。因此，本项目财务盈利能力可满足要求。

招商联系电话：18610884067（微信号相同）