（六）房地产市场波动较大，楼市调控政策效应初显

2016年，上海市房地产市场波动较大。一季度，在全国房地产去库存的背景下，全市房地产市场量价齐升。上海贯彻“因城施策”的调控政策，率先在3月份出台“沪九条”调控政策，市场有所降温。但随着市场再度偏热，10月和11月相继出台了“沪六条”政策和差别化住房信贷政策。四季度，政策效应开始显现，预期趋于平稳，成交量有所回落。

房地产开发投资保持平稳，住宅新开工面积和竣工面积有所下降。2016年，上海市房地产开发投资3709亿元，比上年增长6.9%，增速较上年回落1.3个百分点。全年住宅新开工面积有所下降，商办新开工面积较快增长。受前几年新开工面积下降影响，商品房竣工面积同比下降。2016年，全市商品房竣工面积比上年下降3.6%，其中住宅竣工面积比上年下降3.5%。

住房价格环比指数波动较大，整体呈现M型。一季度，新建商品住宅价格和二手住宅价格环比涨幅逐月扩大。二季度，“沪九条”后环比涨幅逐月回落。三季度，随着住房成交量放大，环比涨幅再度攀升，其中8月份新建商品住宅环比价格上涨5.2%，创历年新高。随着“沪六条”出台，房价涨幅明显回落，10月份新建商品住宅价格和二手住宅价格环比涨幅分别回落至0.5%和0.3%，11、12月份环比涨幅由涨转跌，房价过快上涨势头得到遏制（见图15）。

个人住房贷款较快增长。2016年末，上海市中外资商业银行房地产贷款余额超过1.7万亿，同比增长19.4%，低于同期全国增速7.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为11487亿元，同比增长41%，增速比上年同期提高18个百分点。

三、预测与展望

2016年，受世界经济复苏弱于预期，以及全国经济回升基础仍不稳固等因素的影响，上海市经济运行总体平稳但仍面临诸多困难。从国际看，世界经济仍处于缓慢复苏进程中。发达国家结构性改革进展总体迟缓，美国经济复苏有所加快，欧元区复苏基础尚待巩固，日本经济低迷，部分新兴经济体实体经济面临更多挑战。国际金融市场风险隐患增多，全球贸易摩擦有可能会大幅增加。从国内看，目前我国经济正处在结构调整的关键阶段，传统产业去库存、去产能任务依然艰巨，经济增长的新动力还不足以完全对冲传统动力下降的影响，区域和行业走势持续分化，实体经济困难较多，企业盈利能力较弱，部分老企业和地区困难不断加深。同时，我们也要看到，我国经济运行缓中趋稳，不少指标出现了积极变化。产业和需求结构继续优化，新动能快速成长，“三去一降一补”成效初显，民生状况持续改善等。

从上海看，全市经济基础仍有待夯实，经济结构转型升级任重道远，实体经济发展仍然存在较多困难。工业回升基础不牢、增长动力不足，新兴产业仍处于培育壮大期，先进制造业发展势头仍不稳固，产业发展能力和核心竞争力有待提升。受国际市场需求疲弱、贸易摩擦加剧等因素影响，外贸出口下行压力依然较大。同时，房市股市波动对经济稳定运行的影响较大。另一方面，上海经济发展中的有利因素也在逐渐增多，目前全市财政、就业和消费形势较好，工业企业利润、固定资产投资和工业品价格都有不同程度的改善，改革开放和结构调整积极效应持续显现。自贸试验区建设取得重要进展，形成了一批可复制、可推广的制度创新成果，率先改革开放效应显现。科创中心建设也将进一步激发全社会创新创业活力。

总体来看，2017年上海市信贷增长仍将面临诸多约束。第一，过去几年，中国的稳健货币政策在操作中偏于宽松，金融杠杆率持续上升，中央已经决定实施稳健中性的货币政策，将更加强调货币信贷的松紧适度，更加强调信贷投放的稳定性。第二，2016年信贷的快速增长主要源于个人住房贷款的大幅投放，考虑到目前市场需求已相对透支，加上政府坚持房地产调控政策方向不变，预计楼市将趋于平稳，个人住房贷款增量也将有所下降。第三，受产能过剩、需求不足等因素影响，目前企业的投资和融资意愿普遍不强，倾向于减少提款或转向价格更低的直接融资。第四，地方债置换将继续进行，政府融资平台项目将提前还款或减少提款，释放的信贷规模难以全部转化成贷款发放。同时，我们也应看到促进贷款增长的有利因素。在人民银行货币政策引导下，贷款投放的结构不断优化，随着市场利率的上升，部分企业有从其他高利率融资方式转回贷款融资的迹象，有从海外融资转回国内融资的迹象。上海市的一些旧区改造项目、市政基础设施建设项目等融资需求有望加速释放；推进科创中心建设也令新产业新业态相关贷款快速增长。综合考虑各方因素，2017年全市信贷投放可能与2016年基本持平。

根据当前的政策环境和经济金融运行情况，2017年上海市各金融机构要认真做好以下各项工作：一是落实好稳健中性的货币政策，切实做好各项调控工作。二是继续做好房地产金融调控，落实好差别化住房信贷政策。三是落实好利率市场化改革各项措施。四是加强对上海科创中心和供给侧结构性改革的金融支持。五是加强金融风险研判和预警，切实防范化解金融风险。