（五）房地产市场分化，服务业发展加速

1.房地产市场出现明显分化2016年，辽宁省房地产市场在经历第2季度短暂复苏后，出现分化态势。

（1）房地产市场总体低迷，但重点城市房地产交易明显回暖。2016年，辽宁省商品房销售面积3712万平方米，同比下降5.2%。沈阳、大连新建商品房销售面积分别为1184万平方米和707万平方米，同比增速分别为11.2%和11%，增速分别提高40.1个、25.6个百分点。主要城市商品住宅价格持续小幅攀升。根据全国70个大中城市房价指数，沈阳、大连，丹东、锦州四城市房价总体呈上涨趋势，6月份以后上涨势头有所减弱（见图15）。横向对比看，辽宁四城市房价上涨幅度小于国内同类城市水平。

（2）房地产施工与新开工面积降幅收窄，但城市间新开工情况差异较大。2016年，辽宁省房地产施工面积2636万平方米，同比下降10%，降幅同比收窄14.2个百分点。新开工面积3734万平方米，同比下降20.6%，降幅同比收窄22.1个百分点。分城市看，沈阳、大连新开工面积同比分别下降15.1%、2.2%；部分三四线城市如丹东、抚顺、葫芦岛、营口则分别增长18.7%、9.5%、7.2%和5.9%。

（3）房地产开发投资大幅下降，房产开发贷款萎缩，但个人住房贷款快速增长，有助“去库存”。2016年辽宁省房地产开发投资2095亿元，同比下降41.1%，降幅自年初以来逐渐扩大。因房地产企业开工动能不足，加之金融部门继续对房地产行业融资持审慎态度，2016年4月份以来辽宁省房产开发贷款（不含保障房开发贷款，以下同）持续萎缩。2016年末，房产开发贷款余额1491亿元，比年初减少132亿元。相反，个人住房贷款增长较快。2016年末，辽宁省个人住房贷款余额4732亿元，比年初增加754亿元，同比多增327亿元，增速达19.0%，同比提高6.9个百分点。贷款向个人住房贷款集中主要有以下原因：一是2015年以来，人民银行联合有关部门三次对差别化住房信贷政策进行调整，支持居民家庭首次、首套及改善型住房需求；二是受辽宁经济持续低迷影响，企业经营压力较大，商业银行转而青睐个人业务特别是个人住房贷款业务。三是人民银行补充抵押贷款（PSL）助推地方政府保障性安居工程建设。2016年，辽宁省金融机构利用PSL发放棚户区改造贷款433.3亿元，占全省保障房贷款发放额的99%。

2.服务业加快发展

（1）辽宁省服务业持续保持良好发展势头。一是总量不断提高。服务业增加值增速连续五年高于GDP增速，增加值占地区生产总值比重从2010年的37.1%提高到2016年的51.6%，创历史新高。二是重点领域亮点频出。产业金融服务体系建设进展明显，新增金融机构110户，推出信贷创新产品86个，新增综合融资8180亿元。建成24个大宗商品现货电子商务运营平台。邮政服务实现“一村一站”。旅游业、文化产业总收入分别增长12%和20%。三是服务业发展规划进一步明确。2016年9月3日，辽宁省印发了《辽宁省人民政府关于推进服务业供给侧结构性改革的实施意见》，着力补齐服务业发展短板，提高服务业供给体系质量和效率，推动形成多层次、高质量的服务业供给体系。

（2）金融发展有力地支持了服务业的发展。一是金融总量持续扩大，对服务业增长的贡献突出。截至2016年末，金融业增加值占服务业增加值比重达14.5%，高于上年0.4个百分点。二是金融对服务业的支持力度不断加大。截至2016年末，辽宁省金融机构服务业贷款余额16738亿元，占全部贷款余额的45.9%。

（3）辽宁省服务业仍需“补短板”。一是服务业发展质量有待提升。多数服务行业品种单调、手段落后，信息技术产品等高科技手段在服务业领域的应用仍然较少、水平较低。农村服务业基础比较薄弱。二是服务业企业“小、散、弱”现象有待改善。目前服务业缺少支撑行业发展的创新型、领军型企业和知名品牌。三是个别领域行政审批、准入限制、资格认证仍较多。

三、预测与展望

2017年，辽宁经济增速预计有所反弹。一方面，积极因素日益凝聚合力：简政放权等鼓励创业、创新的体制机制改革措施将不断推进；打造国际化营商环境效果会逐步显现；消费需求有望保持相对稳定增长；出口有所恢复；“扩流入”措施有利于稳定外商直接投资。另一方面，不确定因素仍然较多：传统主导产业产能过剩问题虽将依然存在，但产业竞争力仍待提高，企业总体杠杆率较高，经营负担较重；受国际形势及出口产品结构性因素影响，出口仍有一定压力。

2017年，金融管理部门将执行稳健中性的货币政策，实现货币信贷和社会融资规模适度增长，注重风险防范，守住不发生系统性金融风险底线。同时，将积极支持辽宁抓住自贸区建设等新机遇，献计献策并引导和创新金融支持；着力优化信贷结构，加大对精准扶贫、“三农”、小微企业、制造强国建设等领域支持力度；引导金融机构“区别对待、有扶有控”，从产能过剩领域有序退出；指导、激励和约束金融机构合理使用资金，防止“脱实向虚”。