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房企大佬为何集体缺席富豪榜？他们“钱”途渺茫

来源：克而瑞发布日期：2017-05-11 15:56

房地产房价

曾经的「三驾马车」

如今只剩「独轮车」

银监会出手，银行的钱不再是想贷就能贷。

2017 年年初，上海银监向江苏银行上海分行开出 400 余万元的行政处罚，因其给予一家置业有限公司融资，用以支付土地出让金。这是源自于 2003 年央行的一道通知，即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中规定了商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。这个通知下发后的十几年间，这一现象「屡禁不止」，而银监在年初通过行政处罚严厉打击这一行为，意在震慑房企和银行业，收紧房企通过银行渠道的融资。

本年 4 月，银监会再次发文《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》，其中再次强调了防范房地产领域风险，分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控及加强房地产抵押品管理等要求。

另外，基金业协会发文中限制的「委托贷款」模式也与银行有一定关联。

委托贷款是指委托人提供合法来源的资金转入委托银行一般委存账户，委托银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。这项业务在去年年末还是房企为数不多畅通的融资渠道，如去年 12 月华夏幸福向兴业财务管理申请不超过 30 亿元的可续期委托贷款。

发债渠道收紧，发债再也不敢任性了。

2016 年第四季度开始，房企发债的融资渠道被收紧，交易所对房企施行分类监管提高房企的发债门槛，并要求所募集资金要用于现有项目的建设而非拿地。

在这一背景下，2016 年末至 2017 年第一季度，房企发债规模骤减。以华夏幸福和阳光城为例，其发债都集中在 2016 年四季度以前，而后再无发债行为。进入 2017 年， A 股上市房企没有一家成功发行公司债，仅有寥寥几家公告了定向增发计划。

根据几家房企分析员公开发表的信息显示，相较于银行开发贷，房企显然更倾向于发行用途更为宽泛的公司债，房企信用等级较强时，公司债利率一度可以低至 2%-3% 。

而海外发债的渠道也不太顺利，虽然根据克而瑞研究中心的数据显示，今年 3 月单月房企海外发债和票据达 302.28 亿元，约占当月总发行量的 74.95% 。但美元走强和加息，人民币币值下挫使得房企无论是发行美元或是港币债券，都要承担不小的汇兑损失和较高的付息水平；而境内外汇管制的加强，也使得房企很难将境内的资金汇出，需要通过发外债来借新还旧。数据显示，中资房企尚未偿还的美元债券超过 800 亿美元，其中约 150 亿于 2017 年到期，因此海外发债所融资金也很少能用于房企本身的项目建设上来。

而近日市场上一直有传闻说交易所将放开房企发债，但实际是交易所出台了有关房企发债的最新指导意见，允许非房地产开发板块营业收入比例超过30%的房企申报发债，但需专款专用，设立专户监管，也就是说，房企为房地产开发业务通过债券融资，仍受限制。