1998年，全国终止福利分房，此时住房买卖真正成为产业!此后，中国楼市迎来黄金十年。但2003年开始，房地产发展过热引起争论!在楼市进入白银时代后，地产调控成为经年话题。楼市10年调控，合肥到底经历了什么?

*这张表格统计了从2008年以来历年合肥限购限贷政策执行情况。绿色框内为限购执行最为宽松时期，红色框内为限购执行最严格时期，其余颜色限购程度介于中间。

1998年-2005年 房地产成为经济发展支柱产业

1998年住房改革制度落实到地方，投资的大势随之席卷全国。全国对房地产的开发投资完成额约2118亿元，在其后的10年间，这个数字飞速增长近10倍。

2003年，房地产行业更首度被认为“国民经济发展的支柱产业”之一。由于城市土地的稀缺性，房屋价格被持续推高。此时合肥房地产还处于起步阶段平均房价才2341元/㎡。

2008年金融危机爆发 楼价腰斩

在全球金融危机的背景下，中国楼市出现了10年大拐点，量价齐跌。为进一步鼓励普通商品住房消费，国务院办公厅12月21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。4万亿出台之后，加上地方政府配套工程一共大约有20万亿，房价才止跌企稳，最后逐步创出新高。

2007年时候，合肥市区房价仅有3344.6元/平米，当年卖房超过7.5万套，到了2008年受到“降息、利率7折和税费减免”利好政策影响，房价涨幅高达13%，只是成交量受到上市量影响，当年只卖了6.7万套房源，这种只是“假性低迷”，因为到2009年时，均价持续走高跨入“4”字头，成交量也突破1.1万套，并且这一记录到目前仍未打破，也是近十年内销量最多的一年。

在2008年和2009年购房政策持续宽松的基础上，合肥楼市库存在不断下降，房价开始逐步抬升。2009年下半年，合肥房价开始出现首轮暴涨!

2009年-2010年迎来首次限贷政策 房价下调

2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款。4月17日，新国十条出台，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。自此，各地限购政策纷纷出台，以及上海和重庆房地产税试点。这被号称是史上最严的房地产调控政策。

合肥在2010年收紧了房贷政策，但未执行限购。年初库存持续下探至阶段性最低点，房价在年中涨到阶段性最高位，此后库存上升，房价回调，停住了上涨步伐。

2011年-2013年执行限购政策 房价保持稳定

2011年重启限购，一直到2013年都严格执行。

2012年，国务院发出通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。2012年初在调控政策之下，合肥楼市悲观情绪蔓延。

2011年-2013年，三年中合肥库存居高不下，2011年开始增加，直到在2012年达到最顶峰，2013年下降。这3年中，合肥房价一直维持在稳定水平。

2014-2015年 政府救市、限购取消大力去库存

2014年8月开始，全国70个大中城市新建商品住宅价格，同比增速开始出现负数。2014年9月30日央行出台房贷新政，“930”房贷新政是之前信贷政策的全面松绑。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰。

2014年合肥限购取消，合肥库存维持同一水平，房价持续稳步上涨。

2015年-2016年6月，限购限贷政策达到阶段性最宽松，合肥库存急剧降低，合肥房价加速跳涨。

2016年春节政策救市 史上最强涨价大幕开启

上升中的库存无疑是2015年房地产市场的一个热议点。中央多次提出要化解房地产库存，提出“鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格”。2016年春节前，央行下调首套房首付比例，非限购城市首套首付最低两成。2016年春节过后，全国楼市进入新一轮疯涨，合肥各家楼盘在售价格一天一涨，更有甚者一小时一涨，一次又一次刷新涨价记录!创造了史上最强涨价潮，不少楼盘一年时间涨幅超过100%。

合肥楼市逐渐陷入涨价的狂欢中。

在房价极速上涨的同时，销量不断刷新，2016全年量价齐升，可谓合肥楼市的爆发年。2016合肥房价全年的涨幅等于过去10年的涨幅!

最后来一张合肥14年房价走势图压压!!

楼市调控的真相

纵观合肥楼市10年调控，不难发现楼市调控呈现出周期性，即逢3年一波调控。在这个周期范围内遵循着这个模式：房价暴涨——调控收紧——房价下跌——调控放开——房价暴涨——调控收紧——房价下跌……，每一轮调控放开都会迎来价格上涨，但是调控10年，房价却翻了几番。合肥的房价越调越涨，小编猛然发觉，这么多年在合肥走过最长的路就是楼市调控的套路。

如今，2017年，调控收紧的周期又来了，这一年开发商基本会横盘，涨价肯定是涨不上去了，毕竟政府都在限价。但是，当限购限贷取消之后呢?会不会又迎来新一轮暴涨，可以看到的是，一旦政策放松，肯定还会上涨。

这一次合肥房价飙升这么多，房价涨幅更是前所未有。所以这次的调控也是前所未有!目前密集调控政策出台的各大城市，几乎可以看到整个国家层面调控的决心。

“房子是用来住的,不是用来炒的”截止目前已有40余城或地区出台楼市调控政策。除热点城市之外，部分三四线城市也开始未雨绸缪，从住房公积金政策下手，进行楼市调控。

中国楼市有着自身特色：是政策主导的楼市。如果调控一直持续呢?万一调控结束后，库存去掉后，接下来会不会是房产税?

那么到底要不要买房?

看看这两年合肥的土拍情况，一切都应该明白了。只要资金链别太紧张，政府每次打压楼市的时候都是房价相对稳定的阶段，可能都是上车的好时机!

2017年2月，合肥土拍成交1223亩，揽金117.6亿!

2017年3月，合肥土拍成交1213.18亩，揽金80.04亿元!

2月与3月，仅仅相差了10亩，但总金额下降了32%。

随着土地限价，年后地王项目开始减少。地价决定房价，地王屡现必定催高房价，要想保证楼市的稳定，地价必然是很关键的，所以政府在这一块严格管控。2017年开年后，合肥土地限价，基本未出现高溢价率的地王!

在这种的情况下，不同买房身份的人，该怎么买房呢?

※对于刚需：如果是刚需，抓紧时间上车。等跌价是不可能了，看看去年的地王，还一大半没上市呢!

※对于投资客：本次调控与之前10年完全不同，十分罕见。在全国去库存楼市量价齐升后，地方政府接二连三出台调控措施，如打地鼠一般按压热点城市，多管齐下，控制房价过快上涨，入市投资需谨慎。

对于2017下半年，业内人士看法大不同

下一轮涨势会更加凶猛

在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。

一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。

房产税正在出来的路上

第一步“拍地王，拉房价”，消灭一线城市周边的库存，第二步“调控限购限贷”，引一线城市之水解全国四五线城市之渴!

一旦“去库存”成功，就会迎来了“去库存”的目的——“去库存”只是手段，目的是“房产税”!

对的，现在终于看明白了吧，醉翁之意不在酒，“房产税”才是最终的归宿。不过也没什么可怕的，因为“房产税”是早晚的事，想想，土地都卖光了，政府靠啥吃饭，肯定是靠存量房的“房产税”嘛。