2016年可谓是物流地产的顶峰之年，无论是以普洛斯、宇培、盖世理，为代表的物流地产老兵，还是以菜鸟、四通一达为代表的新秀，都纷纷开始拿地，而且国内商业地产巨头对物流地产的兴趣日益浓厚。针对物流园区近年来大跃进式的开发劲头，本文作者表示：现在盲目建仓的企业注意了，过去的供应链是存货驱动市场，未来将是C2B模式主导供应链,渠道的库存会大量减少，因此未来的物流园区会大大的减少存货的仓储功能,更多物流园区将变成快速的运转中心。

2016年是物流地产的顶峰，普洛斯、嘉民、安博、易商、宝湾、维龙、宇培、丰树、盖世理、平安不动产、深国际........这些物流地产行业的老兵，新丁，攻城掠地，在全国一二线城市搭建起了一张物流基础设施网络的网络。

加上菜鸟，四通一达顺丰等企业，万科、平安不动产、绿地、万通、合生等多家企业宣布进军物流地产行业，开展物流地产业务。一时间，这个一直以来由外资企业强势主导的蓝海市场开始涌入滚滚资本大潮，物流地产业从未这样的喧闹。

物流地产旺盛的市场需求和稳定的收益吸引了大量资金的，加之人民币的通胀因素，工业地产就被视为资产避险的救命稻草，基金财团，国企央企，利用雄厚的财力快速囤积土地，大量的物流地产项目上马。

物流园区大跃进式的开发，会产生一系列问题：

1、对园区收益预估过高

对园区收益预估过高，最初的可研报告，和地区仓储价格分析，都未曾考虑大跃进带来的冲击力，在2017年落成园区面积达到顶峰后，再加上经济进入新常态，客户数量在减少，仓库面积在增加，客户现在的农民仓价格限定了高标仓的价格空间。

空仓率在各大企业的报表中显现的一览无遗，园区过剩，竞争压力会使得仓租价格大幅下滑，可研报告中的收益率已不可能实现。

2、各地的龙头企业跟风建设

在各地都有一些原有的行业龙头企业，看到物流地产如此狂热，拿地盖库成为争先恐后的潮流。

当地的物流巨鳄们手中有着良好的当地资源，大部分企业在城市中心的仓储用地面临着变迁，由于本身的运营的需要，规划一个更大，更好，更优的园区成为这些企业领导者的工作重心。如在钢材贸易的龙头企业中储股份，几乎每一个城市都规划了新的园区。

3、招商运营无策略，人才缺乏

盖好库，总要出租吧，招商运营无策略，人才缺乏。

快递、机电、快速消费品、日化、零担、服装、医药、钢铁、建材、冷链....不同的行业对仓库有着不同的具体要求，无法定位是仓储营销遇到的最大难题。

由于目标客户的不明晰，月台高度、内置还是外置，仓库高度，动力电压，隔热板、采光带都形成了选择性困难。

4目标客户选择性增大、使得谈判空间越来越窄

在一个城市大客户为数屈指可数，超过1万平方的需求的，无非是那几个特定企业，家电类海尔、快消品类宝洁、电商类京东，苏宁国美、四通一达.......

所以只要你盖一个园区，首先就是找他们，找的人多了，那么报价就会越来越低，条件就会越来越优惠，免租期无限延长，因为你不妥协，别人就会抢了你的客户。

从物流地产的商业模式来看，包括融资、选址拿地、开发建设、招商运营和资本退出几个阶段。其中低成本融资能力、 拿地选址能力及退出渠道是衡量一家物流地产商竞争力的重要指标。