苏州市

苏州是江苏省的第二大城市，土地总面积为8,488平方公里，人口为1070万人。苏州被视为是江苏省的两个新一线城市之一，长期被列为华东地区的科技、商业和文化中心。苏州政府优先发展创新及可持续经济。2017年，其名义国内生产总值达至17320亿元，而实际国内生产总值增长率为7.0%。城镇居民的人均可支配收入于2017年增长至58,806元，2013-2017年间的复合年增长率为9.3%。稳定的经济发展已提升苏州本地居民的生活水准。

苏州政府的目标为平均实际国内生产总值增长率7%、城镇化率80%及超过十三五规划期内国内生产总值增长的城镇居民人均可支配收入增长率。再者，政府亦公布基建将作进一步改善及引进人才流入计划。基于政府目标，预测人口、名义国内生产总值、人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、固定资产投资、城镇化可支配收入增长率于往後年度将为上升趋势。

另外，苏州房地产投资及住宅物业投资总额大幅增加，2013-2017年间及2013-2017年间的复合年增长率分别为11.8%及15.9%。降低第二套住宅首期付款的政府政策导致于2015年售出的住宅物业总建筑面积大幅上升。在需求日益增加下，住宅物业的平均价格于2013年至2017年稳定增加，复合年增长率为12.9%。

为尚未缴足过往购买的住宅物业贷款的居民推出住房公积金资金贷款限制，以降低房地产市场投机。因此预期苏州的已出售住宅物业的建筑面积及住宅物业平均价格将按温和步伐增长。然而，推广长三角内协调及使经济条件繁荣导致苏州维持领先投资地位。预期房地产投资及住宅市场房地产投资总额于往后年度继续日益增加。

数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理

无锡市

无锡是位于江苏省南部的一个地级市，2017年，人口达6.6百万人，东部与苏州接壤，并且形成了苏锡常都市圈的一部分。由于产业发展强劲，无锡的名义国内生产总值经历了持续的增长，从2013年的8,070亿元增加至2017年的10,510亿元，复合年增长率为6.8%。2017年城镇居民的人均可支配收入达到52,659元，2013-2017年间的复合年增长率为8.2%。

无锡政府的目标为截至十三五规划期末平均实际国内生产总值增长率7.5%、名义国内生产总值及居民收入较2010年倍增、城镇化可支配收入增长率持续上升、透过促进基建发展加深地区协调。因此，预期名义国内生产总值、人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、固定资产投资及城镇化可支配收入增长率于往後年度稳定增加。无锡人口维持平稳，而无锡城镇人口预期按政府设定的上升城镇化可支配收入增长率增加。

无锡的房地产投资总额于2013年至2017年波动，同时自2016年起呈现上升趋势，导致于2013年至2017年的整体复合年增长率为1.6%。由于现有存货及土地供应有限，住宅物业市场投资于2015年及2016年轻微下滑。受惠于政府鼓励棚户区改造的措举，已售住宅物业的总建筑面积已于近年经历好转，由2013年的7.8百万平方米增加至2017年的10.2百万平方米。监于需求增加，2013年至2017年间，住宅物业平均价格从每平方米7,451元增加至每平方米10,580元，复合年增长率为9.2%。

旨在稳定房地产市场的温和规管于无锡现正生效，例如，住宅物业的拥有权无法于取得所有权证後2年内转让。限制转让交易可能会将部分房屋需求从二手住宅物业转移至新建住宅物业，这可能导致房地产投资及投资于住宅物业市场温和增长。近年，政府亦推广重建无锡的棚户区，进一步刺激居民的住房需求，很可能支持已出售住宅物业增长及住宅物业平均价格。

数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理

总的来说，江苏省近期竞争激烈，并预期将在未来持续。于住宅物业市场相对成熟的城市（例如南京及苏州），优越地点的土地供应一直稀少，导致发展商之间就土地投标竞争激烈及土地价格大幅增加。因此，高效资金来源及充足资本成为新市场参与者的入行门槛。政府政策及法规可能导致住宅物业市场内竞争进一步加剧，形成发展商扩充其市场份额的另一门槛。

为维持其业务增长，物业发展商与彼此竞争以扩充其於需求强劲的发展中城市的业务。经济发展较先进的城市（例如南京、苏州及无锡）的住宅物业发展市场高度分散，并一般受政府法规及政策所限。然而，其仍受到上述多个市场推动因素所支持，例如，稳定经济发展、城镇居民的购买力、加速城镇化、棚户区改造以及大都市群发展。因此，长三角地区的住宅物业发展市场增长潜力庞大。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年江苏省房地产物业行业前景分析及投资研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。