六、债务重组

这是一种巧妙的融资方式，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

七、永续债

银根紧缩的环境下，被称为“债券里的股票”的永续债开始活跃，受到企业追捧。由于永续债不设还款期限，同时可不计入公司债务，企业可在进行高额融资的同时规避负债率被拉高的风险；对于投资者来说，利息较高的永续债可为其提供长期而稳定的现金收益，堪称双赢。

八、园区PPP

园区PPP是基于产业园区这种公共服务产品的政企合伙模式，其本质仍然是一种融资手段。

PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。其典型的结构为：

政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司（SPV）签定特许合同（SPV一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司），由SPV负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使SPV能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。

如果政府和产业地产商能够灵活运营PPP模式，双方能够从这种融资模式中大为获益。

九、售后回租式融资租赁

售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金，加速资金周转。

售后回租可选择的标的租赁物范围广，比如可以将土地一级开发的地下管廊等设施进行评估出售给投资公司，约定期限回购，并按年息比例支付租金。

十、REITs

即房地产信托投资基金。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

在海外市场，REITs产品几乎一半的规模都投向工业地产，尤其是物流仓储。从本质上，产业地产最核心的部分应该是收租性物业，但在国内还远远未到这种成熟的阶段，这也跟现实的金融环境不支持有很大关系。近年来，市场逐渐成熟，已经有万科前海企业公馆这种产业园区类REITs产品的发行，进行了一定的创新性探索。

国内产业地产虽然发展了较多的融资模式，但基本以债权融资为主。债权融资均需要在固定的时间点还本付息，这势必将在某个时间点对项目产生较大的资金压力，与产业地产长期持有，稳定经营的发展模式不匹配。

 更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。