年初，自如获得40亿元的A轮融资。在长租公寓行业，这是规模最大的一笔融资，被称为“自如的成人礼”，彼时，政策支持，资本追逐，媒体追捧。

仅仅7个月后，自如被推向风口浪尖。

时任我爱我家的副总裁胡景晖称，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为扩大规模，以高于正常价格的20%到40%争抢房源，破坏了房屋租赁市场。更在其后的媒体发布会上称，“我的另一大罪状是说长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害，这个一点也没错。”

一瞬间，舆论哗然，而被质疑最多的是自如发行的ABS。

租金变贷款

正值租房旺季，房租上涨，一些自如租客选择了自如分期的方式来支付房租，减轻房租压力。以月租3000元为例，选择自如分期的租客，需承担6.27%的租房手续费率，享受年服务费7折优惠，首付款较少，这一业务的背后会有哪些秘密？

选择自如分期的租客，在签订《租房合同》的同时，还需要签订一份《贷款合同》。《贷款合同》中明确标明：“本合同项下贷款期限为11个月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准，甲方同意乙方委托第三方支付机构/银行以资金代付的方式将本合同项下的贷款本金数额于贷款之日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指定账户。”

换句话说，选择自如分期的租客贷款一年租金，并将租金一次性付给自如。

自如如何通过ABS赚钱

2017年8月15日，自如发行了国内首单租房市场消费分期类ABS——“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“，该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%。

2017年7月，证监会、住建部等九部委刚刚在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”。

在市场上发行的自如ABS产品未受到太多质疑，从资本市场的运行来看，自如的模式也并无不妥。

ABS是资本市场常见的融资手段，简单来讲，将未来获得的收益，通过某种方式，现在取出来。根据ABS流程来看，自如通过旗下金融公司放贷给租户，租户与自如形成债权债务关系，自如将债权打包注入给SPV，SPV发行证券募资，自如从SPV获得所募资金，补充旗下金融公司继续放贷。由于租金是一种被认为是比较安全稳定的支出，因此该类ABS的回报率和安全性得到一定保证。

同时，该ABS经过权威评级，有自如本身对投资者进行兜底，同时减缓租户交房租压力，并能满足房东需求，看起来是多赢的举措。

截止到2018年8月，自如已发放价值超10亿的资产证券。长租公寓品牌中，发放ABS的也不单是自如一家。

既然看起来是多赢的举措，那为什么会出现众多质疑？

不妨先来看看自如主要的盈利方式。

如果自如不是行业领先的租房平台，恐怕不会背负舆论压力。自如发放ABS，以租房分期消费贷款为底层资产，其发行模式为框架式，该模式除了一次核准，多次发行的特点外，另一特点是在未来一定期限内，有充足基础资产来支持储架的规模。

简单讲，需要不断扩大底层资产规模。再通俗点说，即不断扩充房源。自如借助ABS融资，形成资金池，拿投资者的钱跑马圈地，扩充房源。实际上，在每个垂直领域，无论是百团大战的美团，还是滴滴Uber之争，资本总在上演同样的故事，抢夺市场，获得定价权，行业洗牌，出现独角兽。

而在长租市场，房东成为争夺的对象，简单粗暴的方式即为自如用高价抢夺房源。

同时，自如发行ABS的成本相对较高。据搜狐报道，目前行业内ABS平均利率在5%-6%之间，自如ABS利率相对较高，加上中信证券增信、托管及承销的费用，最终自如付出的利率估计接近10%。

7月份数据显示，全国城市住宅租金大幅上涨，北京7月房租同比涨21.89%、上海同比涨16.46%、深圳同比涨29.68%；二线城市成都同比涨30.98%、合肥同比涨24.04%、宁波同比涨19.92%……除了受季节调控，不难想到资本的助推作用。

资本围剿的长租市场

资本市场对于长租领域的青睐，在2017年达到顶峰。数据显示，2016年，中国的流动人口达到了2.45亿，占总人口的18%。而其中仅北上广深四城流动人口高达3000万。

庞大的流动人口数量使得长租领域颇受青睐。以自如为例，2011年至今，自如累计服务120万租客。2016年9月，自如管理25万间房屋，房屋资产超过3000亿元，不到两年的时间，自如的业绩翻倍，为20万业主管理50多万间房源，管理资产价值超过6000亿元。

其他公寓的管理规模也在持续扩大，据统计，目前市场上拥有大约166多万套长租公寓，其中，自如和相寓以50万间房间和40万间房间，处于领先地位。但随着资本持续进入，各大公寓运营商你追我赶，自如不得不采用更为激进的方式进行扩张。

同样，自2017年以来，不少长租公寓运营商拿到融资，2018年1月份，自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投，成为迄今为止，长租领域最大的一笔融资金额。而6月份，在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。由老虎环球基金（TigerGlobal）领投。

资本讲究回报率，也无怪乎长租公寓运营商各出奇招，攻占租房领域，比如已经“爆仓”的杭州长租公寓鼎家过度放债最终使得资金链短链。中原地产首席分析师张大伟分析认为：“各类型租赁企业都有挪用租金建立资金池的现象。而这容易出现爆仓风险，这也是违规违法的行为。”

金融专家黄立冲在接受腾讯财经《棱镜》栏目采访时认为，多数的长租公寓作为二房东，没有物业产权，用租金收益发行ABS，相较于物业资产型ABS，不确定性更高。但自如总经理熊林在之前接受采访时曾表示，自如收益能够覆盖ABS发行成本和承诺的本息收益。

目前来看，自如“爆仓”的风险较小，但资本进入长租公寓市场，拉高房租，增加租房成本，潜在的社会问题将被放大。继“买不起房”言论持续发酵后，“租不起房”或成城市新殇。

8月17日，北京市住建委明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。