三、他山之石：寻相关领域标杆企业，探资本投资背后逻辑

1.立足物业服务本源，固本强基，龙头地位和业绩高增长驱动高估值

从国际资本市场情况来看，龙头上市物业服务企业均享受较高的估值，以北美最大的住宅物业服务企业First Service为例，创立于1988年，专注于向北美的住宅和商业客户提供房地产服务。公司定位于提供“一站式服务”，除传统基础物管职能外，还提供如银行、保险、租售和能源方案等增值服务及社区衍生服务。截至2017年底，公司已经管理了8000多个社区，服务超过160万住户，在北美物业管理市场份额近8%。

（1）营业收入23年持续增长，年复合增长率19.02%

成立至今，First Service的营业收入连续多年保持强劲上涨的发展趋势，2017年营业收入达到17.05亿美元，过去23年（1995-2017年）收入实现了19.02%的年复合增长率，而2013-2017年的年复合增长率也保持在13.21%。

（2）围绕房子本身做好服务，实现房屋资产保值增值

First Service主要围绕房子保养、美容及房屋功能等开展增值服务，提供一站式解决方案，服务范围不仅涵盖住宅内外部，如衣柜和地板设计、外墙粉刷和玻璃清洁、供热通风系统等服务，还包括房屋安全检查、保险、消防等服务内容，目前旗下共拥有8大行业内具有较高影响力的增值服务品牌。

（3）估值是国内最高估值企业2倍，国内企业仍有较大成长空间

2013-2017年，公司市值增长5.00倍，年均复合增长率达到56.49%，远高于营业收入和息税折旧摊销前利润的年均复合增速，充分体现了经营业绩的稳健增长和盈利能力的持续提升对于企业估值的有力助推作用。

2. 围绕人和空间提供服务，巨大想象空间激发估值潜能

我们选取生活圈媒体龙头分众传媒和社交型生活服务平台Yelp两家标杆企业，这两家企业分别在社区空间和社群社交方面有成功经验和模式，且其模式较贴合物业服务企业。通过深入分析其商业模式，为物业服务企业未来在拓展社区新型服务方面带来一些想象和启发。

（1）瞄准空间价值，布局社区经营，释放价值潜力

分众传媒是中国最大的生活空间媒体网络公司，成立于2003年，专注于楼宇媒体广告业务，主要产品为楼宇媒体、影院银幕广告媒体和终端卖场媒体等，覆盖城市主流消费人群的工作、生活、娱乐和消费场景，并相互整合构建生活圈媒体网络生态，目前已形成覆盖约300多个城市、4亿人口的生活圈媒体网络。

l  楼宇媒体业务构筑核心壁垒，助力企业坐享1435亿“天价”估值

2017年公司楼宇媒体业务贡献收入93.83亿元，占总营收的比重达78.10%，楼宇媒体业务的毛利率贡献自2014-2017年持续稳定在73%以上水平，并呈现继续上升的趋势。

（2）利用社群交易，开展社区服务，挖掘价值蓝海

公司2004年创办于美国旧金山，2012年3月在纽交所上市，目前市值36.81亿美元。

截至2017年底，Yelp的单月独立访客数量已经达到1.7亿，超过美国人口总数的一半，较2005年（25.3万）增长超过670倍，累计评论数突破1.48亿条，且目前仍然保持22%以上的高增速水平。

l  从点评网站到本地电商平台转型，广阔发展前景可期

从收入结构来看，销售广告收入是Yelp收入的主要来源，2017年公司营业收入突破8.46亿美元，同比增长19.02%，其中广告收入为7.71亿美元，同比增长19.91%，在总营收中的占比超9成。盈利方面，近年来公司盈利规模提升显著，2017年息税折旧摊销前利润1.56亿美元，较2016年增长30.39%。

3. 物业服务企业未来发展之道：基于物业平台，打造“1+N”多元布局

进入新时代，随着居民新消费模式的升级，业主对美好生活的需求多样化，物业服务企业应顺势抓住这一重要机遇，基于自身平台，实施“1+N”的多元化产业发展模式。其中，“1”就是物业管理本身，物业服务企业的本业就是提供物业服务，首先应该不忘初心，坚持做好基础服务；“N”是在物业服务企业这个平台上嫁接、孵化1到2种增值服务。对于多数物业服务企业而言，在布局社区增值服务时，无需做到“大而全”，更重要的是将1到2种增值服务做好、做精、做到极致，找到成熟的盈利模式才是发展之道。

资本市场关注的焦点将为企业甚至行业未来发展方向提供指引，企业需努力提升资源整合能力、战略布局能力和创新发展能力，才能处理好在与资本市场融合过程中可能出现的问题，真正做到游刃有余，在资本市场光荣绽放。

[1] 采用相关性系数计算公式得出，其中r为相关性系数，Cov(X,Y)为X与Y的协方差，Var[X]为X的方差，Var[Y]为Y的方差。

[2] 营业收入数据指的是企业2017年的营业收入，市值、市盈率数据为2018年5月25日收盘数据。