2.2工业房地产资产

工业物业虽不及写字楼及豪宅项目受人关注，但就回报而论，也是具有良好回报的投资渠道。从投资方式看，外资主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业物业市场。

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其中房地产基金和房地产开发商合作，主要是通过发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行REITS的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。

2.3商业房地产资产

传统的商业地产开发，容易形成结构和功能单一的存量商业用房，而随着建筑和规划技术、商务理念的不断升级，以及市场需求的越来越多元化，原有的很多商业地产已无法适应市场需求。因此在时代的发展与革新下，商业地产业态“混搭多变”成新趋势，并且更注重消费者体验。

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相对于传统商业以零售为主的业态组合形式，如今的商场更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。围绕餐饮、健康、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进了招商品牌和运营重心，已经成为了商业地产商的共识。企业不断追求增加更时尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商业元素，以吸引更多人流。因而，商业综合体成为了商业地产发展的主流，创新的产品模式通过综合多种业态包括购物中心、办公、住宅、酒店、休闲娱乐等实现资源的整合与产品的增值。与单纯的住宅相比，商业综合体提供的是一站式全能生活，丰富的业态比一般物业具备更多增值模式。

现今，传统枯燥、压抑且封闭隔绝的办公模式难以满足市场的个性化需求，而灵活多样的办公空间更受到消费者的青睐。而且国内一二线房产空置率高，普通写字楼租金对于初创团队或中小微企业来说又难以负荷，因此，创新的联合办公空间形式出现恰恰能满足弥补市场供给的空缺并激活市场活力，如SOHO3Q、一展空间、优客工场等。

但在商业地产快速发展的过程中需要注意到的是，商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖强度比住宅大。以往国内的商业地产的融资模式较为单一，过于依赖传统的模式，不利于规模扩张。因此为了减少资金的沉淀、保障充裕的现金流，轻资产成为了商业地产资本运作的创新模式，其中主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发等途径。

售后回租是商业地产常用的一种融资方式。房地产企业通过售后回租的方式能以固定资产稳定现金流，并且能够拓宽融资渠道，能更好地解决企业在开发中资金不足问题。但是这种售后回租的方式也存在着争议，如部分企业信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，容易引发法律纠纷。

以REITs为代表的资产证券化模式成为地产金融创新的主流之一。对于开发商来说，这不仅是一种融资渠道，使得企业得以规模化，同时这也是化解当前商业地产高库存的有效途径。公司通过将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入，缩短了商业地产的投资回报周期，提高了商业地产的资产周转率，有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力，实现商业地产轻资产经营模式。

但由于我国尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为类REITs产品。虽然随着近几年国内不断有类REITs产品的发行尝试，我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。

商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，但又比REITs具有较高的灵活性，可以说是REITs的升级版。

而商业信托允许将开发中的物业及待开发的物业打入资产包并交由专门机构投资管理，并且也没有必须将租金收入的90%以上分配给投资的规定。同时这一融资方式还可以留下部分发行收入，在项目早期收入较低时用于对投资人的支付收益回报。因此，商业信托是开发商用以在资本市场上融资，收购或发展物业十分合适的工具。

三、投资物业创新与发展的展望

1、线上线下的深度融合

随着互联网经济时代的来临，以往单纯的线下或线下运作模式明显受到时间空间等限制影响销售效果，而通过线上线下的深度融合，能够打通销售渠道并积累用户流量。不少传统开发商或线下拥有门店和全国服务网络的公司都在积极加强线上业务，建立自身的互联网开发团队，在巩固传统线下优势的同时，更多强调连接客户，提升体验。与此同时，线上拥有流量的公司普遍开始尝试进行线下布局，更多强调服务能力，实现线上交易能力与线下服务能力的融合。

通过线上线下渠道的融通，能够增强用户体验，同时在延伸消费场景打造全产业链，构建资产管理产品服务生态圈。

2、多元化的资本合作

投资物业的创新和发展，离不开与金融行业的紧密结合。房地产拥有大量的存量资产，结合金融手段可创新产品模式，盘活存量资产并在此过程中扩宽投资渠道，实现物业价值和投资回报提升，创造新的利润增长点。同时，可加强多元化的资本合作，如投资机构、民间资本等参与其中，分散投资风险并加强现金流，以实现房地产企业的规模化稳定增长。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2017-2022年中国房地产市场前景调查及投资机会研究报告》。