二、房地产投资物业管理与创新模式透析

房地产资产管理是指资产所有人以其有形的房地产资产委托专业机构进行管理，以实现资产所有人所期望的资产增值目标的行为，其中可包括资产管理、组合投资管理、物业管理和设施管理的行为。

1、市场参与主体多元化

房地产资产管理的最重要目的就是通过对存量物业的投资，将运营良好的资产打包成金融产品，通过市场的交易和交换，获得更大的利益，实现房地产资产的最大化。而在此过程中，市场参与主体多元化，主要有房地产开发企业、房地产资产管理公司、物业管理公司、投资公司、金融资产管理公司、信托公司等。

各参与主体在房地产资产管理市场中发挥的作用有所不同，但并非独立存在，而是相互渗透、相互结合的。

资料整理：观点指数

2、房地产投资管理的创新商业模式

在房地产资产管理中，通过将不同的房地产业态结合金融手段，创新产品的开发及商业运作模式，实现资产的增值和利益最优化。根据产品的使用功能，可以把房地产资产管理分为住宅房地产资产、工业房地产资产、商业房地产资产和公共房地产资产等类别。

2.1住宅房地产资产

一手新房市场的黯淡，带来的是二手房交易市场以及租赁市场的火爆。这既得益于市场政策的红利，同时也归结于市场消费结构的升级。2016年国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变，包括改善租房市场有效供给、扩大租房市场有效需求，有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径。同时，房价日益高涨，人口流动频繁等多重因素，都促使消费者愈发青睐租赁市场。

而其中，长租公寓市场更是成为了租赁市场细分行业的主力。长租公寓以其标准化的运营、稳定的平台，盘活了闲置的存量市场，并且灵活的产品组合为消费者提供更高性价比的租住选择，是传统租赁市场商业模式的革新。

长租公寓可以分为两种经营模式，分别是集中式和分散式。集中式长租公寓运用的是较为传统的商业地产运作模式，通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作获取整栋物业，通过精细化的设计、改造及装修后出租。但商业改造由于多为一次性较大规模的投入，所需时间和费用多，因此会比分布式长租公寓较晚进入物业运营与管理。集中式公寓关键是通过低价获取物业，经过精细开发后出租，获得长期稳定的收入。由于受制于市区黄金地段的高租金，房源紧俏，所以集中式长租公寓多分布在近郊位置。典型的集中式长租公寓有YOU+青年公寓、魔方公寓等。

分散式长租公寓则指的是企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式，典型企业包括蘑菇公寓、自如友家等。

资料整理：国泰君安证券研究、观点指数

长租公寓的优点还在于它解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点。在以往租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中，容易面临房源质量参差不齐、房源信息虚假、租房服务不足等问题，而长租公寓通过直接对租客出租并实现标准化运营管理，结合线上线下的通道加强用户体验，并提供增值服务等方式，很好地解决大部分问题。

然而，长租公寓虽然以互联网的思维优化了传统租房领域的诸多痛点，但是在前期投入的资金规模较大，并且容易受到出租效果的影响，租金回收周期长。在行业快速发展的同时，长租公寓的重资产发展模式也面临着极大的风险。因此，通过采用金融手段走轻资产路径，发展租赁资产证券化，有助于租赁市场的稳定持续发展。

资料整理：观点指数

长租公寓通过与金融化工具的结合，衍生出了股权融资、ABS资产证券化、类REITS模式、众筹等多种投融资方式，扩宽资金渠道，盘活存量资产。其中，魔方生活服务集团成为中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，发行总金额为3.5亿元。该项目的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入，这是基于企业对于未来房间的收益进行打包，将应收账款可能产生的收益，用债的方式发放给企业。

另外，因为连锁公寓的高物业成本、低经营收入、难以快速规模化的特点，在国外，做连锁公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，离开REITs模式的公寓运营者难成气候。但由于税收和法规方面的限制，目前中国还没有严格意义上的REITs，现有的产品大多是私募性质的债券、资产支持证券等类REITs产品，但随着公寓市场的发展，类REITs将成为资本主流。如魔方金服作为存量物业综合金融服务商，已战略签约100多家知名品牌长租公寓、酒店、创客空间，以资本运作的方式盘活了存量资产。构建“互联网+金融+房地产”的商业模式，以结构化的产品设计打通外部大规模、低成本机构资金，并通过发行项目产业基金及设立行业股权类投资基金为公寓行业持续稳定发展助力。