一、需求因素：分为存量人口和流动人口
存量人口指标分析主要是常住人口与户籍人口，工作人口与常住人口的比值以及小学生在校人数增速。
常住人口一般视为潜在购房需求，工作人口视为购房的经济实力，常住人口与户籍人口，工作人口与常住人口的比值越大购房需求越大。研报中还罕见运用了小学生人数分析人口，一般来说，小学生人数由教育局以数人头方式统计，受政绩干扰程度低，可信度高，小学生人数越高，说明潜在的人口增加越快。
二、供给因素：分为库存土地和增量土地
库存土地主要是分为狭义的库存，即商品房待售面积；还有广义的库存，即商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）。
土地供给主要是土地购置面积与当地人口的比例，库存土地越多，土地供给越大，那么房子上涨动力越弱。
三、金融因素
1、信贷：M2同比增速越高，房价越容易上涨；个人住房贷款余额同比增速越高，房子越有可能上涨。
2、利率水平：2014年到2016年底，贷款利率总体下行，说明低利率在上一轮房子上涨中起了关键作用。
3、投机需求：房价与收入的比值越大，说明当地的投机需求越大。
四、房地产调控力度：包括限购、限贷、限售、房企拿地、棚户区改造、房贷利率等。
综上4点，最终筛选出了15个“绩优股”城市，和15个“潜力股”城市。
那么我们怎么看待兴业证券这份报告呢？对于15个“绩优股”城市已经是历史，我们不去分析了。我们着重看15个“潜力股”城市，也即报告认为的15个潜力城市。
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