5、资源能力向产业嫁接的转变

早期我国文旅地产开发的主流模式为自然资源驱动型与主题产品驱动型两类。前者依托于滨海、湖泊、温泉、山地等自然资源，打造亲水、生态、山地等旅游度假、康养项目，以高星级酒店驱动，辅以销售型物业，如酒店公寓、别墅等产品，精装交付、酒店托管为主。

后者则通过人造资源作为项目引擎聚集人气，搭建价值平台，通过销售型物业回现促进旅游项目的滚动开发。

这两种模式均依赖住宅销售，且项目因单一主题易被复制，若没有多样化的盈利模式，容易陷入竞争的红海。随着投资客趋于理性，整个市场几乎都会遇到发展瓶颈，有价无市。

未来，产业驱动模式有较为广阔的发展前景，其具有规模大、周期长、收益高等特点，具有较强的可持续发展能力。目前此类模式在国内较为少见。

产业驱动模式，实质是以旅游为主导，根据地缘特色与可及资源，整合农业、文化、运动、会议会展、医疗健康等相关产业，形成泛旅游产业链格局，复合引擎铸造项目独特吸引核，提升整个区域价值，实现项目运营或销售的获利。通常分为四大类型：会议会展类、养老健康产业类、休闲农业类及产业新城类。由于旅游休闲产业的综合性强、产业链长，具有强大关联带动效应，它在与其他关联产业融合的过程中，可实现产业价值链重构，融合后的产业群体形成新的经济增长点，如旅游休闲产业与医疗业融合形成养生/健康产业。

6、单体规模呈现两极化趋势

从2014-15年的数据对比来看，占地规模在50万平方米以上的文旅地产项目占比，从14年的10%提高到15年的17%，而在5万平方米以内的极小型文旅地产项目占比均维持在25%以上。我们预测，未来文旅地产将向两极化——“极大”和“极小”两个方向发展。

“极大型”文旅地产项目向度假区的方向发展，例如于2016年开业的上海迪士尼度假区和广东长隆集团的珠海横琴长隆国际海洋度假区。其空间规模增大并不单纯反应建筑体量，更多的是反应产品层次的丰富度，通常含有酒店、零售、餐饮、娱乐等成熟的产业链配套。这是由于，一方面，随着消费者旅游度假需求的多元化，特色化、个性化的新型配套服务的关注度急速上升。调查显示，49%的意向旅游地产置业者最为关注的是餐饮配套。此外，购物、医疗健康和运动配套的关注度也比较高，分别为35%、27%和27%。游客到度假区游玩，通常规划3天到一周的行程。因此，开发商需要在扩大其开发项目体量的基础下，在产品组合方面，不断创新的产品形态及结构以满足消费者多元化的度假需求。另一方面，政府对文旅地产项目的诸多配套要求，也使得开发商必须有更多的土地来平衡收益。

上海田子坊

“极小型”文旅地产项目一般分为两类，一种是根据现代需求重新诠释传统文化，如上海新天地田子坊、成都宽窄巷子，另一种是完全通过创意打造一个前所未有的，富有时尚气息的旅游产品，如上海田子坊、北京798等。此类“极小型”项目往往定位精准，深耕主题文化，能更好地满足近距离市场对于碎片化时间的休闲体验需求。未来，每个城市或将都有小型文旅地产项目，辐射一小时以内的近距离市场。