3、文旅地产逐渐回归旅游本质

随着在线旅游、分时度假等模式兴起，未来将会出现更多的度假方式可供选择，消费方式与需求也随之发生变化，很多人不再愿意拿钱去买度假房。三亚、云南、巽寮湾等区域的文旅地产项目均遭遇销售缓慢后续缺乏人气的问题，给开发商带来很大的资金压力。“以地产形式短线套取暴利”的发展模式正式宣告终结。

未来，文旅地产将回归旅游本质，主要开发模式有两种。一种是将旅游做到极致，通过旅游带动房地产价值的提升以及旅游本身实现良好的自我盈利能力。例如万达的长白山国际旅游度假区、深圳的东部华侨城等;另一种为旅游演艺模式，通过特色旅游带动模式，如《宋城千古情》与《印象西湖》系列。此类模式关键点在于如何通过文化挖掘、创新形式、运用新颖的手法给游客产生震撼性的视觉享受，对于企业的综合能力要求很高。而对于众多中小旅游地产开发企业来说，最好要按照一个“小而美”的方式去做突破，多把时间花在前期内容创新上，就像裸心谷一样，用品味和氛围赢得市场的追捧。

4、盈利模式由“单一”向“多元化”的转变

文旅地产从初期的资源与规模竞争到如今的产品及运营能力的竞争，相应的盈利模式也在逐渐发生变化，过去，企业盈利主要来源于地产销售，后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重。而未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，开发企业势必要找到新的盈利模式。

案例链接

乌镇：文化小镇+资本运作模式

旅游和商业等经营性物业作为核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由特色旅游为引擎带动区域土地成为投资热点，盘整做大资产上市。

1.戏剧节——吸引艺术客群及年轻客群

自2010年起，乌镇开始向文化小镇转型。乌镇以办戏剧节为入口，2013年至今已举办四届。每年持续10数天的戏剧节，会邀请世界各地最顶尖舞台艺术戏剧团体演出。每年戏剧节期间，80%的游客为戏剧节来乌镇，且游客年龄段明显呈现年轻化，客群为来自全国大专院校、艺术机构及其他喜欢戏剧艺术爱好者。这些丰富时尚的节日、演出等不但使乌镇成为大众游客的聚集地，更使它得到专业客群、小众人群的青睐。

2.世界互联网大会——媒体关注度提升5.6倍

过去是传承江南水乡文化的古老小镇，未来将是嵌入互联网文化的摩登小镇，而过去与未来的时代碰撞正是乌镇的魅力所在。2014年，世界互联网大会宣布永久落户乌镇，每年一届持续举办。2016年11月16-18日，第三届世界互联网大会举办期间，乌镇的媒体关注指数在当月的485条提升至2700条左右。文化加科技的驱动，带动整个乌镇的商业和产业。2016年全年，乌镇总接待游客量达到685万人次，营业收入超过10亿元。从乌镇近5年始终保持着80%以上毛利率，并且远高于旅行社、会展等传统旅游业务，且高于酒店、房地产等高回报率业态。

3.资本运作模式——大资产上市

对比整个乌镇和西栅景区的收入构成，乌镇整体以门票收入为主要收入，占比达到45%，西栅的酒店和餐饮类商业地产运营收入占到总收入的61%。2009年IDG资本入股乌镇，助推了中青旅于2010年在香港成功上市，待IDG于去年卖出其股份时成功实现8.4倍的收益。

莫干山裸心谷：产权出售+商业运营模式

以莫干山规模最大的精品酒店“裸心谷”为例，分为出售别墅和酒店两个部分，其中别墅投资1.37亿，出售收入2.43亿，税后净利润实现9600万;酒店部分初始投资1.5亿，2012年酒店收入6500万，2013年收入7300万，静态回收期为4.95年，相比传统酒店8-12年的回收期和10%的收益率，可谓相当可观。如果把出售物业与酒店结合看，则在短短2-3年内就实现了投资的回笼。

迪士尼：区域综合开发+IP产业链模式

迪斯尼品牌具有完备的产业链布局——媒体网络、主题公园及度假村、影视娱乐、衍生消费品以及互动交互五大业务板块。为迪士尼的IP构建了可以流转、增值的生态版图。

这五大产业链中，影视娱乐具有IP内容原创和授权创造价值的功能;主题公园将IP内容具象为体验型产品;消费衍生品为商品的授权经营、出版和零售，将IP进一步渗透消费者的生活;互动娱乐是基于IP进行衍生品的开发和授权;媒体网络是IP的传播渠道端。

由此迪士尼构建出独有的“内容+渠道+衍生品”的轮次收入模式赢利模式，只要创造出独有的IP，通过向其他版块授权IP的使用权，便可重复变现，创造出数倍的价值。从迪斯尼的收入分析，影视娱乐占比不高。其实这一部分主要是流量入口，通过创造出优质IP给迪斯尼不断带来新的观众和粉丝，然后通过线上的媒体网络和线下的迪斯尼乐园以及衍生消费品来依次变现。

总而言之，未来从开发土地、建设住宅，到经营旅游物业和商业物业，乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式，使得企业可以取得综合性、跨领域复合效益。