长租公寓产业链

中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源——设计装修——营销签约——日常运营管理——后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括1）获得房源后装修设计；2）运营过程中大数据系统的应用；3）日常运营过程中的附加服务：例如租金贷款、家具租赁等。

长租公寓全产业链条的盈利点总结如下：

1、获得房源：获得房源的方式和企业选择轻资产还是重资产息息相关。如果是重资产模式，前期需要大量资金收购或建造楼盘，则需要股权融资辅助。如果以轻资产模式获得房源，企业只需要和机构或个人签订租赁合同，约定租赁的期限和租赁期间租金涨幅标准。

和其他房地产业态相同，长租公寓的地理区位非常重要。目前中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。区位的选择很大程度上决定了出房时需求的多少。在确定地理位臵合适的基础上，企业其次会考虑楼房改造难易程度等。在获取合适的房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。

2、设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，一方面可以增加租赁需求减少空臵率，一方面可以给企业带来一定的租金溢价空间。

3、附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘租户的各项需求，例如提供家具租赁、租金贷款、客户由租客转为购房者时享受合作方家具购买优惠等。附加服务需要长租公寓企业广而深的合作脉络，充分利用合作伙伴的资源优势吸引租客。如果长租公寓企业自身业务完善，可以直接提供附加服务，则长租公寓企业可以在附加服务上在获取一定的收益。

4、系统平台：系统平台在长租公寓的运营中扮演重要角色。完善的平台系统可以大大节约长租公寓运营期间的人工成本。一个成熟的网络平台系统，可以做到前端产品设计1、网签形成电子合同、租赁期间保修等和客户维持高频互动并及时反馈客户各类需求。也可以做到后端客户数据信息搜集用于未来产品改善和财务数据整理等。全链条网络平台在可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。然而，系统平台的搭建非一蹴而就，需要前期资本投入和研发。已经拥有较成熟的长租公寓企业在成本端较竞争者具备先发优势。

5、租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。发行租约证券化首先需要底层资产的租约房间数达到一定量级，以分散租客租约到期的空臵率风险。由于租约证券化抵押的是租约上签订的未来现金，而不是资产，因此租约证券化的审批可能会更严格，需要房东确权、二房东经营资格和历史经营情况、租客身份和租约细则等方面的信息。