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三四线的购房杠杆
已经飙升至74%
政策风险若隐若现
过去，三四线库存巨大。早在2012年，中指院的一次调查发现，部分三四线库存消化时间在6年以上，比如营口、南通、烟台、佛山等地！
不过，随着这波行情起来，配合国人“买涨不买跌”的心理，即便像唐山这类城市烂尾多年的楼盘都迅速卖光光。
可是，在收入没有显着增加的情况下，如此暴涨的价格下还有这么大的成交量，必然意味着购房杠杆的急剧飙升。
三四线城市购房者的钱是怎么来的呢？兴业证券调研证明3.47万亿是货币加的杠杆，只有1.25万亿是老百姓自己掏腰包，杠杆比例是74%。除了 0.56 万亿货币化安置的补贴，剩下3.04 万亿是老百姓以后要自己慢慢还的。值得注意的是，这里的三四线是指除去 30 个核心城市之外的全国数据，环一二线的杠杆比例只会更高，因为其他地方的购房者，刚需和改善的居多，而环一二线的三四线城市，投资客比例要高得多。
三四线居民 2016购房资金来源分拆（亿元）
数据来源：wind、兴业证券研究所
即便将二手房交易（占比约15%）的因素考虑进去，依然有 3.47 万亿是货币加的杠杆，杠杆比例为 62% ，并不比一二线的资金杠杆率低。
来源：Wind资讯、明源地产研究院
杠杆之所以会这么高是因为太量的三四线居民用了较低的首付比例，兴业证券估算三四线接近20%购房者低于三成首付，这些购房者的违约率大幅度高于首付比例高的购房者，关于这点，稍微对美国次贷危机有点了解的人都不会陌生，这里不再赘述。
一二线城市的房子，金融属性是很强的，这意味着很容易变现，而三四线的要变现却要难得多。带来的结果就是，虽然去了库存，但是金融杠杆的风险却加大了。
控制系统性金融风险，是当下管理层十分重视的事情。
这就不排除这些城市会限购，事实上已经有不少城市早就这么干了。对于房企来说这比一二线的限购限贷限卖和限价更为可怕。
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