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投资客退潮而本地需求透支，土地存量过大且地市降温
市场短期跌入冰点
首先，合肥市场火热吸纳大量投资需求。特别是近一年政府搬迁、地铁通车以及国家新区的落地，投资、投机群体快速涌入，滨湖区尤为明显，在一系列利好之下，根据不完全统计，去年区域内部分项目投资客占比甚至超过50%。然而在政策迅猛严苛之下，滨湖区房价一路下滑，2017年5月住宅均价为1.59万元/平方米，较去年12月下滑9%。实际上，投资客对政策更为敏感，出逃更快，去年部分媒体也曾报道合肥炒房团去长沙“炒房“新闻。
其次，部分区域住宅存量、土地存量均较大。虽然去年合肥市场整体销售火热，呈现供不应求的态势，但部分区域存量较大、土地较多的格局并未改变，尤其是新站区、高新区、滨湖区住宅存量在9区中靠前。政策一经调整，销售停滞，库存效应显现，市场预期迅速下降，观望情绪持续增加，二手房成交也一路下滑。另外，未来潜在入市的土地库存也将缓解市场供求关系，进一步降低房价攀高的动力。
此外，去年火热态势下需求过渡透支、外溢至部分郊县，以及土地市场降温等均是导致合肥市场迅速转冷的原因之一。
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住宅市场仍将持续低迷
抓准利好窗口期，关注土地供应量
综上所述，在短期政策持续高压之下，合肥住房市场仍将持续相对低位运行。“量跌价滞”后市场必将迎来价格进一步下滑，但幅度不会太大。下半年的焦点也仍将集中在周边长丰县、肥西县等。
长期来看，我们认为仍可对合肥楼市看高一线。首先，作为安徽省的省会，经济发展、人口流入等指标向好；其次，作为长三角城市群的副中心城市，接下来一系列规划上利好仍将持续，例如国家新区的落地等；最后，从合肥目前的房价来看，在二线核心城市中仍处价值“洼地”。
值得注意的是，合肥目前潜在库存较高，根据2011年以来土地成交建筑面积和商品房成交面积之差粗略估算，消化周期已超过20个月。因此，未来土地供应调整走向将是合肥楼市能否再度腾飞的关键。
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