借人、控资源、学经验

三管齐下完成从0到1的突破

要从零开始做精装修，房企必选要将这三个问题逐一解决，总体上来看，应该是人力先行、建立资源把控标准、项目管理抓关键节点。

一、人力先行

精装修涉及到的工程单位多，项目管理相对复杂，房企本身必须要承担起统筹管理的责任，甲方强管理对于精装修工程的顺利进行是最重要的核心。前面提到失败的深圳房企，事实上就是没有做好这一点，甲方没经验，外包给乙方，过程中又缺少有效干预和监管，以至于过了大半年，工程样板做出来效果不理想，才发现积重难返。再来从头找问题和重新调整，时间和人力成本都难以承担。

精装修工程对项目管理的要求高，就必须要有专业对口的人才，对于零经验的房企来说，首要工作就是挖人。之前明源君给大家分享过一个案例，苏南旭辉在刚准备做豪宅的时候，地还没拿，就先从几个著名房企，把行业内做精装修豪宅很牛的一些人都挖来了。接着，苏南旭辉让可能参与豪宅项目的所有人出去参观学习，然后互相交流。还成立了旭辉鲁班学院，请做过精装修的专家讲课，请最牛的施工企业讲课。

除了从外部高薪聘用有项目经验的人才之外，零经验的房企也可以考虑进行人力和管理的外包。目前很多在精装修方面经验丰富的大型房企，例如绿城，会提供代建服务，输出成熟的管理经验。跟着专业的人干一次，边看边学，也是尽快提升的一个途径。

二、建立资源把控标准

做批量精装修，需要多方资源的引入。房企要对众多的总分包单位进行审核、对材料的供应渠道和品质进行把控。在这个把控过程中，房企要逐渐建立自己的标准：到底通过什么方式来判断一个施工单位是否符合要求，如何才能保证施工材料品质过关、成本最优。

1、施工单位审核

精装修标段划分需考虑的问题比建安总包的标段划分复杂，在对施工单位进行审核时，除了一般的企业资质、工期、项目管理能力等常规因素外，还要摸清精装修总包项目管理人员组织架构、管理人员能力水平判断、劳务分包标段划分、承包模式、工人地域来源等相关信息。同时，对于施工单位管理人员的人数和能力要从严要求，可以通过实体样板间的实施来进行摸底。

2、确定合理的材料供应方式

精装修工程材料供应众多，各种供应方式都有明显的优缺点，直接影响到对材料成本和品质的控制。一般来说，甲供的供应方式，甲方对材料的控制力强，又能有效降成本，乙供则刚好相反。因此，一些房企会选择大宗的材料、对装修质量影响重大的材料采取甲供的方式，非主要材料、总价不高或对装修成果观感不产生直接影响的材料采用乙供方式。

万达某精装项目工程供应方式

但是对于从零开始做精装修的房企来说，乙供有非常大的优势就是操作容易、权责明晰，房企的管理抓手相对更简单。对于精装修初学者而言，管理风险相对较小。而对于乙供方式带来的，甲方对材料控制力差的问题，可以用其他的方式去规避：

? 做好材料质量控制工作，避免乙方使用劣质材料影响工程质量。

在材料进场时，甲方、监理、精装单位共同验货。验收内容包括：是否有色差、厚度是否符合要求、是否破损断裂、防护剂涂刷是否到位，背筋等保护措施是否到位，要有严格的品质把控。

设计封样的材料现场必须留存，以便比对进场的材料是否满足设计效果要求。进场材料必须提供合格证、检测报告等资料存档，所有材料必须满足设计要求、质量要求、国家相应的环保要求等等，并且现场项目部及监理检验合格后方能进行施工，否则必须清场。

? 对部分材料采取甲指乙供的供应方式。指定材料品牌、规格、供应商和材料单脚，并且提前对材料商进行招标、询价，确保获得可靠的材料供应商和优惠价格。增强对材料品质的控制力。