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郑州出台限价令VS郑州融创降价卖房郑州楼市要变天吗？

来源：中商产业研究院发布日期：2017-06-28 15:30

房地产房价

融创降价为回笼资金

在2016年行情突飞猛进的情况下，融创做了两件事情：一是项目并购飙进，二是集中火力做高端产品开发。当中还穿插了乐视并购。实际上，融创并购了乐视的地产事业群。

入股乐视后，融创股票大跌，可以说在资本市场上没取得什么便宜。当下房企融资渠道灰色部分正在消失，因此上市房企的现金流其实是一道明面上的算术题。融创步伐过大，必然经历一个严重消耗了现金流的阶段。

融创2015年、2016年现金流、融资、土地储备各方面均已产生变化。2015年融创土地储备中通过并购获得的土地占比已经高达2/3，剩余的1/3是通过公开招拍挂获得。当年有2/3土储来自四个核心城市，其余城市仅有1/3。到了2016年，融创土地储备高达7291万平方米，分布于44个城市，重点在武汉、郑州、济南、西安等二线城市。其中接近70%土地储备都是通过并购获得；30%左右是通过招拍挂市场。

城市布局扩大的同时，融创的现金流也在变化。从2015年财报与2016年财报对比可见，不断收并购的融创现金流却在上涨，2015年，融创账面现金余额有270.58亿，2014年为250.41亿。2016年变成了698亿元。

郑州楼市将趋于冷静

“融创采取一次性全款+低价模式，也是在严格调控形式下，开发商在营销上的一次突破性创新，也许这一做法接下来或将会有更多开发商效仿。”一位业内人士称，此次象湖壹号开盘价格，给郑州房市带来的冲击是巨大的，未来一段时间很多购房者会以象湖壹号价格做参考。同时，融创此次按备案价正规售房的标杆作用巨大，对规范郑州房地产的秩序意义重大，起了个好头。

仅仅一天之后，北区刚需大盘和昌林与城开盘，在周边均价16000元/㎡的行情下，小高层均价11000元/㎡的开盘给了北区居高不下的房价致命一击。和象湖壹号不同的是，这次不用全款。如果说象湖壹号的开盘正式打响了郑州房价回落的第一枪，那么继象湖壹号之后，接踵而来的林与城则打响了郑州房价回落的第二枪。

针对林与城开盘情况，一业内人士称，林与城的开盘价再次定义了北区新的房价，从此林与城的价格也会和象湖壹号对白沙的意义一样，成为衡量北区项目性价比的一把尺子。如果以这把尺子来衡量整个郑州房地产市场，也许任何一个项目的价值就有了新的标准。

一个事实是，在限购的严控之下，全款购房，以及捆绑销售并不能百试百灵，以石家庄这个楼盘为例，该项目虽然低开，但当日去化不及4成。

值得一提的是，大部分二三线城市前期调控政策是留有空间的，仍有调控升级的可能。如果限制购买三套及以上，再次提高二套首付比例，同时实行住房限售的话，那么市场去化难度将更大。此次郑州就出台了限价令，策调控周期与货币紧缩周期叠加，周期可能远比想象的要长。房企出台对应政策才行。