被错配的经营逻辑

行业玩家对社区增值服务的浓厚兴趣来自其盈利能力。绕开了大量的人力，增值服务具有低成本、高毛利的特点。

综合多家上市公司的财报或正在排队上市的公司招股书，目前而言，万科物业的营收盘子最大。2016年，万科集团营收为2404.8亿元，同比增长23%。其中，万科物业的营收为42.6亿元，同比增长43.42%，增速高于集团整体。不过，利润约为9.4亿元，毛利率为17.22%，同比降低0.17%，亦低于集团整体水平。

管理规模远高于万科物业的彩生活收入和利润表现不如万科物业。彩生活年报数据显示，2016年，彩生活的收入由2015年的8.276亿元增加62.2%至13.42亿元，其中物业管理的收入为10.59亿元，工程服务为1.26亿元，增值服务为1.48亿元，同比增幅分别为81%、-7%、48%，增值服务占总营收的比例有所增加。

值得注意的是，彩生活2016年毛利同比增加28.9%至5.86亿元，但毛利率却由2015年的54.9%减少11.3个百分点至2016年的43.6%。彩生活财务总监刘畅解释，“2016年，大量的新增管理面积都是以包干制收费的，包干制的毛利率低于酬金制，会把毛利率往下压。”

同期，2016年度，中海物业的营收上升0.7%至25.63亿港元，毛利同比增加21.3%至6.363亿港元，毛利率由2015年度的20.6%上升至24.8%。

中海物业在年报中指出，公司毛利率上升的原因主要分为三点，一是酬金制的物业面积上升，二是公司的成本控制，三是增值服务收益占总收益比例上升。

中海物业认为，多元化的增值服务发展空间，为企业提供新的利润增长点，面对庞大社区人口的消费能力，公司今后将致力于持续开发多样化的增值服务。中海物业的业务发展思路来自于彩生活的启发，并代表了目前行业内多数公司的发展方向。

然而，当大多数资本和眼球共同放在增值服务的培育和开拓上时，行业本身的发展便令人担忧。

中国物业管理协会理事会会长沈建忠这样评价物管行业，可以借助于资本力量但又不能被资本迷惑。因其认为，物业管理本质上仍是服务行业。

世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事吴沂城告诉第一财经，“物业管理的本质应该是为业主资产的保值增值提供服务，是一个长期性目标。物业管理应该跟其他商业公司不一样，内核性质跟公共事务的收费形态应该有相似形态。但目前部分物业公司不是从业主角度出发，而是追求企业利润的最大化，通过在资本市场讲故事，在短期内刺激股价上涨。”

吴沂城认为，目前而言，物业公司的发展模式和物业管理的本质存在逻辑错配的问题，这也是导致物业管理行业乱象丛生的深层原因。“造成乱象的原因是多方面的，除了物业公司本身的问题，还有业主的消费观念问题，此外，也因为目前国家对行业定性不清晰，规则不全而导致。”

在加入万科物业战投的博裕资本董事总经理周奇看来，物业管理服务市场空间巨大，行业集中度较低，未来有很大的整合机会。但问题的关键依然是，物业公司如何在口碑和利润之间、服务和控制成本之间，找到巧妙的平衡点。

易居中国CEO丁祖昱认为，物业公司最近被推到风口浪尖，这几年也是物业上市的高峰时刻，特别遗憾的事情是，物业公司没有在上市之后改变经营理念，变得更为现代、公开、透明。物业公司是公共服务公司，服务所有的有产者，物业公司要想得到一席之地，必然要提高公司的物业服务水平，才能创造公司更大的经济效益。