三、四线城市开启调控热潮与“限售”措施成本轮调控最大不同

本轮调控政策现已跨越三个阶段，第一阶段起始于2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令，随后苏州、南京重启限购，开启了热点城市调控的大幕；第二阶段，2016年国庆期间22城密集出台调控新政，一时之间将房地产调控推升至无以复加的地步；第三阶段也就是今年上半年以北京为“排头兵”，各线城市房地产调控政策轮番上阵，一、二线城市跟进出台甚至升级调控，三四线城市也加入调控的队伍，这在历次调控周期尚属首次。

上半年，限购、限贷城市持续扩容。其中，一线城市最为严苛，非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套，认房又认贷，二套非普通住房首付比例超70%；二线城市调控政策持续深入，青岛、长沙等市相继重启限购，杭州、厦门等市进一步升级调控，核心城市周边的三四线城市也纷纷出台紧缩调控措施，尤其值得一提的是“限售“成为新的杀手锏。

34个三四线城市相继限购，政策力度较为温和。上半年，一线城市限购政策主要集中在商住公寓市场，北京率先将商办类项目纳入限购范围，开启热点城市整治商住公寓的热潮。广州进一步升级限购令，限购标准向其他一线城市看齐，非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套，本地户籍单身人士限购1套。二线城市限购不断加码，青岛、海口、宁波等市重启限购，杭州、南京、成都等市更是升级限购，主要集中在以下几个方面：

其一，限购区域持续扩容，将远郊区域纳入限购范围；

其二，提高非本地户籍家庭社保缴存年限，普遍要求连续缴满2年；

其三，本地户籍单身、离异人士执行限购等不一而足。

与此同时，房地产调控政策渐由一二线城市向三四线城市扩散，尤以核心城市周边的三四线城市为代表，东莞、佛山、珠海等热点三四线城市持续加码调控。雄安新区获批后，河北省晋升为房地产投资热门区域，市场热度显著提升，省内多个三四线城市纷纷出台限购令。截止目前，已有34个三四线城市相继限购，主要集中在河北、广东、浙江等省份。就政策内容而言，多数三四线城市调控政策仍较为温和，施行分区域、分户籍、分面积段限购，限购仅限于主城区、非本市户籍居民家庭（甚至是居民）、中小套型。

各线城市限贷政策力度递减，一线认房又认贷，三四线认房不认贷。上半年，一线城市全面收紧信贷，北京和广州相继加码限贷，着力提升非普通住宅首付比例，目前一线城市全部认房又认贷，二套非普通住房首付比例超70%。并且，房贷利率均有不同比例的提升，譬如北京全面取消首套房贷利率优惠，二套房贷利率在基准利率基础上上浮20%。

二线城市中新晋限贷城市政策力度相较温和，青岛、宁波等市首套房首付比例30%，二套房首付40%，政策本意还是积极支持居民自住以及改善性需求。杭州、天津等市限贷政策继续升级，执行认房又认贷，二套房首付升至60%，在打击投资、投机性需求的同时，难免会误伤部分改善性需求。三四线城市限贷政策较为温和，普遍执行认房不认贷，首套房首付不高于30%，二套房首付不高于50%。

多数三四线城市收紧公积金贷款，尤以常州、句容等市为代表，譬如常州二套房公积金贷款首付比例从30%提高到50%。值得一提的是，雄安新区获批后，核心区非本市户籍家庭从严限贷，霸州市、文安县非本市户籍首套房首付比例参照本市户籍二套标准执行，首付不低于50%。

热点一、二线城市从严“限价”，多数三四线城市尚未“限价”。一线城市限价政策执行最为坚决，预售证审批愈加严苛，高售价以及房价涨幅较大项目很难拿到新的预售证。受限价政策影响，一线城市新增供应量降至历史低位，即使是在传统的销售旺季，供应量依旧维持在较低水平。因热点二线城市房价始终存在着较大的上涨压力，限价政策执行愈加严格，南京、杭州、厦门等市预售证审批趋严，譬如南京已暂停下发售价在4.5万/平方米以上的项目预售证，新增供应量均大幅回落。核心城市周边的三四线城市也在积极落实限价政策，或多或少对楼市供应、成交造成负面影响。不过，更多三四线城市并不受限价政策影响，盐城、徐州等市受益于房地产市场明显转暖，房价均出现了过快上涨的局面。

32城相继发布“限售“令，冻结交易成为抑制投机需求的杀手锏。”限售“政策成为本轮调控一大亮点，政策本意在于积极支持自住性需求，着力打压投资、投机性需求，以便维稳房地产市场。3月份，北京首开先河出台限售政策，随后厦门、福州、杭州等市跟进落地限售令，海南更是在全省范围内施行限售新政。整体而言，限售政策力度不一，除保定白沟新城和海口限售周期长达5年之外，其余城市限售周期基本维持在2-3年。

目前，一线城市限售政策表里不一，上海、深圳尚未跟进下发限售令，北京限售仅针对企业购买的商品住房，居民并不受限售政策影响。截止目前，12个二线城市相继出台限售令。其中，南京最为严苛，购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房3年内不得转让。多数二线城市分区域限售，即限售仅限于主城区以及限购区域，远郊以及非限购区域并不受限售政策影响。限售的三四线城市主要集中在河北、海南以及核心城市周边的三四线城市，投资、投机性需求大量进场，房价上涨过快成为这类三四线城市限售的重要因素。多数三四线城市分类施行限售，以便提高政策的针对性及有效性。譬如，无锡、东莞、常州等二手房成交活跃的三四线城市，均将二手房纳入限售范围。