2017上半年房地产市场总结展望:三四线城市政策向左市场向右
来源:克而瑞地产研究 发布日期:2017-06-26 09:27
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三、四线城市开启调控热潮与“限售”措施成本轮调控最大不同

本轮调控政策现已跨越三个阶段,第一阶段起始于2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令,随后苏州、南京重启限购,开启了热点城市调控的大幕;第二阶段,2016年国庆期间22城密集出台调控新政,一时之间将房地产调控推升至无以复加的地步;第三阶段也就是今年上半年以北京为“排头兵”,各线城市房地产调控政策轮番上阵,一、二线城市跟进出台甚至升级调控,三四线城市也加入调控的队伍,这在历次调控周期尚属首次。

上半年,限购、限贷城市持续扩容。其中,一线城市最为严苛,非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套,认房又认贷,二套非普通住房首付比例超70%;二线城市调控政策持续深入,青岛、长沙等市相继重启限购,杭州、厦门等市进一步升级调控,核心城市周边的三四线城市也纷纷出台紧缩调控措施,尤其值得一提的是“限售“成为新的杀手锏。

34个三四线城市相继限购,政策力度较为温和。上半年,一线城市限购政策主要集中在商住公寓市场,北京率先将商办类项目纳入限购范围,开启热点城市整治商住公寓的热潮。广州进一步升级限购令,限购标准向其他一线城市看齐,非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套,本地户籍单身人士限购1套。二线城市限购不断加码,青岛、海口、宁波等市重启限购,杭州、南京、成都等市更是升级限购,主要集中在以下几个方面:

其一,限购区域持续扩容,将远郊区域纳入限购范围;

其二,提高非本地户籍家庭社保缴存年限,普遍要求连续缴满2年;

其三,本地户籍单身、离异人士执行限购等不一而足。

与此同时,房地产调控政策渐由一二线城市向三四线城市扩散,尤以核心城市周边的三四线城市为代表,东莞、佛山、珠海等热点三四线城市持续加码调控。雄安新区获批后,河北省晋升为房地产投资热门区域,市场热度显著提升,省内多个三四线城市纷纷出台限购令。截止目前,已有34个三四线城市相继限购,主要集中在河北、广东、浙江等省份。就政策内容而言,多数三四线城市调控政策仍较为温和,施行分区域、分户籍、分面积段限购,限购仅限于主城区、非本市户籍居民家庭(甚至是居民)、中小套型。

各线城市限贷政策力度递减,一线认房又认贷,三四线认房不认贷。上半年,一线城市全面收紧信贷,北京和广州相继加码限贷,着力提升非普通住宅首付比例,目前一线城市全部认房又认贷,二套非普通住房首付比例超70%。并且,房贷利率均有不同比例的提升,譬如北京全面取消首套房贷利率优惠,二套房贷利率在基准利率基础上上浮20%。

二线城市中新晋限贷城市政策力度相较温和,青岛、宁波等市首套房首付比例30%,二套房首付40%,政策本意还是积极支持居民自住以及改善性需求。杭州、天津等市限贷政策继续升级,执行认房又认贷,二套房首付升至60%,在打击投资、投机性需求的同时,难免会误伤部分改善性需求。三四线城市限贷政策较为温和,普遍执行认房不认贷,首套房首付不高于30%,二套房首付不高于50%。

多数三四线城市收紧公积金贷款,尤以常州、句容等市为代表,譬如常州二套房公积金贷款首付比例从30%提高到50%。值得一提的是,雄安新区获批后,核心区非本市户籍家庭从严限贷,霸州市、文安县非本市户籍首套房首付比例参照本市户籍二套标准执行,首付不低于50%。

热点一、二线城市从严“限价”,多数三四线城市尚未“限价”。一线城市限价政策执行最为坚决,预售证审批愈加严苛,高售价以及房价涨幅较大项目很难拿到新的预售证。受限价政策影响,一线城市新增供应量降至历史低位,即使是在传统的销售旺季,供应量依旧维持在较低水平。因热点二线城市房价始终存在着较大的上涨压力,限价政策执行愈加严格,南京、杭州、厦门等市预售证审批趋严,譬如南京已暂停下发售价在4.5万/平方米以上的项目预售证,新增供应量均大幅回落。核心城市周边的三四线城市也在积极落实限价政策,或多或少对楼市供应、成交造成负面影响。不过,更多三四线城市并不受限价政策影响,盐城、徐州等市受益于房地产市场明显转暖,房价均出现了过快上涨的局面。

32城相继发布“限售“令,冻结交易成为抑制投机需求的杀手锏。”限售“政策成为本轮调控一大亮点,政策本意在于积极支持自住性需求,着力打压投资、投机性需求,以便维稳房地产市场。3月份,北京首开先河出台限售政策,随后厦门、福州、杭州等市跟进落地限售令,海南更是在全省范围内施行限售新政。整体而言,限售政策力度不一,除保定白沟新城和海口限售周期长达5年之外,其余城市限售周期基本维持在2-3年。

目前,一线城市限售政策表里不一,上海、深圳尚未跟进下发限售令,北京限售仅针对企业购买的商品住房,居民并不受限售政策影响。截止目前,12个二线城市相继出台限售令。其中,京最为严苛,购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房3年内不得转让。多数二线城市分区域限售,即限售仅限于主城区以及限购区域,远郊以及非限购区域并不受限售政策影响。限售的三四线城市主要集中在河北、海南以及核心城市周边的三四线城市,投资、投机性需求大量进场,房价上涨过快成为这类三四线城市限售的重要因素。多数三四线城市分类施行限售,以便提高政策的针对性及有效性。譬如,无锡、东莞、常州等二手房成交活跃的三四线城市,均将二手房纳入限售范围。

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