2017上半年房地产市场总结展望:三四线城市政策向左市场向右
来源:克而瑞地产研究 发布日期:2017-06-26 09:27
分享:

2017年上半年,房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调,一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存,并支持居民自住及农民工购房需求;另一方面,一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。与此同时,金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整,严禁银行信贷资金违规流入房地产领域,房贷利率也随之逐月水涨船高。

但从政策效果来看,无疑陷入了“政策向左,市场向右”的困局,紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市,以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。

2017上半年总结

金融去杠杆带来楼市信贷收缩,但房贷占新增贷款比重仍居高不下

2017年上半年,央行进一步加强金融监管,并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表,银行信贷持续收紧,房贷利率也有不同程度地提升。以北京为例,全面取消首套房贷利率优惠,二套房贷利率将在基准利率基础上上浮20%。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场,M2增速逐月下移,2017年5月M2增速首次跌破10%,这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩,5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元,同比下降23%,但是占比依旧维持在30%以上,居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。

中央着力落实土地“有供有限”,支持发展住房租赁市场

2017年上半年,中央层面的房地产市场政策基本“空窗”,没有出台全国范围内的刺激或紧缩政策,更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施,集中表现在两个方面:一是着力落实土地供应端“有供有限”,二是推动住房租赁市场的发展,以期影响市场预期。

“有供有限”新政持续发力,热点城市着力加大土地供应。4月,住建部发文要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划,消化周期在36个月以上的城市,暂停供地;消化周期在6个月以下的城市,不仅要显著增加供地,而且要加快供地节奏。从现有公布2017年供地计划城市来看,北京、天津、成都等热点城市都明显加大了土地供应,尤其是宅地计划供应量大幅提升,有助于房地产市场回归至供求平衡的阶段,缓解房价看涨预期。

不过,上半年热点城市大量供地主要集中在远郊区域,中心城区土地供应长期缺位。譬如,上海宅地供应均位于罗店、临港、松江新城等郊环外板块,中心城区宅地近乎“0”供应,进一步加剧中心城区本就供不应求的局面。与此同时,高库存城市减缓甚至暂停供地仅落实在省级层面,地级乃至县级三四线城市尚未落实到执行层面,这与土地财政渐成三四线城市财政收入重要来源密不可分,高库存城市限制供地政策在执行层面依旧存在着较大阻力。

热点城市土拍引入竞自持新规,加快培育和发展住房租赁市场。培育和发展住房租赁市场乃是房地产市场长效机制的重要内容,北京、杭州等热点城市相继调整土地出让方式,土拍环节施行竞自持面积新规。譬如,杭州国土部下发土地新政:溢价率达到70%,转而竞报自持比例。从土拍结果来看,优质地块大都到达竞价上限,进入竞报自持面积环节,北京土拍更是频繁出现住房全自持的现象。随着新晋出让地块自持比例稳步提升,企业开发策略被迫由单纯的销售向“销售+持有”转化,住房租赁市场将迎来规模化发展的新阶段。

如发现本站文章存在版权问题,烦请联系editor@askci.com我们将及时沟通与处理。
中商情报网
扫一扫,与您一起
发现数据的价值
中商产业研究院
扫一扫,每天阅读
免费高价值报告