2017年上半年，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调，一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，并支持居民自住及农民工购房需求；另一方面，一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。与此同时，金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整，严禁银行信贷资金违规流入房地产领域，房贷利率也随之逐月水涨船高。

但从政策效果来看，无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局，紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。

2017上半年总结

金融去杠杆带来楼市信贷收缩，但房贷占新增贷款比重仍居高不下

2017年上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升。以北京为例，全面取消首套房贷利率优惠，二套房贷利率将在基准利率基础上上浮20%。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同比下降23%，但是占比依旧维持在30%以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。

中央着力落实土地“有供有限”，支持发展住房租赁市场

2017年上半年，中央层面的房地产市场政策基本“空窗”，没有出台全国范围内的刺激或紧缩政策，更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施，集中表现在两个方面：一是着力落实土地供应端“有供有限”，二是推动住房租赁市场的发展，以期影响市场预期。

“有供有限”新政持续发力，热点城市着力加大土地供应。4月，住建部发文要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划，消化周期在36个月以上的城市，暂停供地；消化周期在6个月以下的城市，不仅要显著增加供地，而且要加快供地节奏。从现有公布2017年供地计划城市来看，北京、天津、成都等热点城市都明显加大了土地供应，尤其是宅地计划供应量大幅提升，有助于房地产市场回归至供求平衡的阶段，缓解房价看涨预期。

不过，上半年热点城市大量供地主要集中在远郊区域，中心城区土地供应长期缺位。譬如，上海宅地供应均位于罗店、临港、松江新城等郊环外板块，中心城区宅地近乎“0”供应，进一步加剧中心城区本就供不应求的局面。与此同时，高库存城市减缓甚至暂停供地仅落实在省级层面，地级乃至县级三四线城市尚未落实到执行层面，这与土地财政渐成三四线城市财政收入重要来源密不可分，高库存城市限制供地政策在执行层面依旧存在着较大阻力。

热点城市土拍引入竞自持新规，加快培育和发展住房租赁市场。培育和发展住房租赁市场乃是房地产市场长效机制的重要内容，北京、杭州等热点城市相继调整土地出让方式，土拍环节施行竞自持面积新规。譬如，杭州国土部下发土地新政：溢价率达到70%，转而竞报自持比例。从土拍结果来看，优质地块大都到达竞价上限，进入竞报自持面积环节，北京土拍更是频繁出现住房全自持的现象。随着新晋出让地块自持比例稳步提升，企业开发策略被迫由单纯的销售向“销售+持有”转化，住房租赁市场将迎来规模化发展的新阶段。