二、从二手房交易数据看一线城市的房地产市场
目前一线城市的新楼盘大多开在城郊和城市的非核心区，开盘价有时会受到行政指导，有时也会和能否取得预售证挂钩。这造成了一线城市的新房销售数据代表性差，波动性大，研究价值越来越低。有时统计局公布的房地产销售数据和我们感受到的不同，也是这个原因。
2016年，北京成交二手房27万套，成交新房只有8万套。二手房交易数据更能反映真实的一线城市房地产市场。因此，我们做了四个一线城市的二手房量价变化轨迹图，全面呈现一线城市房地产市场所处的状态。
图2：北京二手房量价变化轨迹
资料来源：中指研究院，天风证券研究所
从2016年初至今，北京二手房经历了两次比较明显的量价齐飞，一次是16年3月-5月，一次是16年9月-11月。16年11月后，北京认房认贷的限购新政起了作用。16年12月-17年2月，北京二手房价平量缩。17年春节之后，虽然北京二手房小幅缩量上涨，但是17年以来二手房成交面积已经连续负增长。
图3：上海二手房量价变化轨迹
资料来源：中指研究院，天风证券研究所
2016年上半年的上海二手房市场远没有同期的北京市场热闹。上海二手房交易量受到了“326新政”的冲击，在16年3月冲高之后量价回落。但16年下半年，尤其是16年7月之后，上海二手房交易价格持续快速上升。拐点出现在16年10月限购新政出台之后，16年11月-17年2月，二手房交易量价齐缩。和北京类似，17年春节之后上海二手房也小幅缩量上涨。但是在整个2016年经历了较大幅度的价量上涨之后，2017年的上海二手房交易面积也连续负增长。
图4：深圳二手房量价变化轨迹
资料来源：中指研究院，天风证券研究所
深圳和上海类似，2016年3月交易量冲高后便量价回落。但深圳二手房交易的收缩没有出现拐点，16年3月-17年4月量价一路向下。16年6月之后交易量就开始了负增长。17年4月，深圳交易量同比-67%，价格同比5%。相比于北上的反复，深圳房地产市场的收缩路径非常明确，没有一点回头和拖沓。
图5：广州二手房量价变化轨迹
资料来源：中指研究院，天风证券研究所
广州和北上深的走势完全不同。16年经历了三次上涨，16年2月-3月量价齐升，3月-5月价平量涨，5月-9月量价齐缩，9月-11月量平价涨。17年1月，广州二手房再次量价齐升，但很快交易量出现萎缩。广州是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市，但交易价格同比仅为6%，向深圳收敛，远低于北上。
整体上看，四个一线城市里，深圳的收缩最为坚决明确，北上交易量连续收缩，价格增速回落但有一定韧性，广州价缩但交易量有一定上涨。
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